据21世纪不动产上海区域近期对旗下门店抽样调查显示，本市局部板块内5月上半月二手房成交较4月同期有10%左右的回升。其中该部分成交小幅回升主要受益于一些刚需板块内长期观望购买力释放的助推。而如徐汇、浦东塘桥、虹口凉城等改善性需求为主的板块内5月间二手房成交则未有起色。
21世纪不动产上海锐丰浦东金杨路店分行经理郭益红透露，当前金杨板块毫无疑问仍以刚性需求为主，在一部分观望长达半年、甚至一年的客户集中入市下，板块内5月至今成交较4月同期尚有10%的小幅回升。
郭益红表示，分行近期成交一宗板块内金杨二街的45左右平米的一房，该购房者陈女士自去年年初即已有入市为子女购置婚房的意愿，只是当时政策走势不定，未有适时出手。但在长达一年的观望后，陈女士错失了春节前的最佳购房时机。在担心后续价格再有上涨且难觅合适房源的情况下，放宽了自身原90万元以内的预算价格，选择以96万元的价格尽快购入心仪房源。
不过在该波被动刚需释放后，当前分行内小户型房源的挂牌总量较3月份下降了20%，如今在总量占比已不足5成。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，如今市场上的部分刚性需求虽然未必看涨后市，但至少认为当前楼市整体价格已经筑底。在错失了年初市场抄底机会后，其不愿再错过当前能够承受的价格及心仪房源，进而被动接受小幅回升的价格与5月上半月集中入市。只是这类被动入市需求无论是数量还是对房价回涨的承受度毕竟有限，其对市场成交的支撑或逐步衰退，一旦房东借此继续盲目提价对市场成交并不有利。
其实上述判断已在5月下半月逐步显现，同样位于本市刚需板块的21世纪不动产上海锐丰宝山通河分行经理朱伟透露，5月上半月在部分前期观望半年以上的积压客户助推下，分行内整体成交情况良好，较4月尚有10%左右的小幅回升。但随着该波购买力的释放及后续有效房源挂牌量供给不足，近期5月下半月板块内市场逐显疲态，分行带看量较月初下降30%-50%，至今少有客户流露成交意向。
“通河板块主要以刚需为主，这类刚性需求对于价格的敏感度较高，但在节前一波成交后，板块内小户型房源价格从稳定逐步攀高，如今部分房源更是已挂出年内最高价，这是当前大多数购房者所不能接受的。”
另外与刚需板块不同，本市改善性及中高端区域内虽然整体市场带看客户的绝对量或仍持平，但是二手房实际成交较4月则未有回升，甚至部分板块还有明显回落，整体呈现看多买少的局面。
21世纪不动产上海锐丰徐汇永新店分行经理彭英透露，随着近期板块内市场成交走势的不明朗以及政策层面一系列新旧调控政策的“收紧”，对购房者的心理影响无疑巨大，房东与购房者之间的心理价差再次逐步扩大；而作为板块内购房主流的改善性需求纷纷选择观望，部分带看中的意向客户已明确表示一切再议，这促使分行5月份的成交较4月份略有回落。
而板块内的学区房是近期仅有的热销房源，一般挂出后二周左右即可成交。但与之相对的其他一些次新房则积压难售，部分大标的房源往往自挂牌到成交往往需半年以上的周期。
黄河滔表示，在局部市场短期量增价涨的情况下，楼市成交氛围由跌势趋于不明朗，房东及购房者则以不同角度解读近期楼市政策大方向的严控及细节微调，博弈情绪重启。随着市场逐步走出传统旺季，在未来的随着季节性因素，市场或有可能迈入观望—积压—释放的循环过程。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）