“我们合同规定是5月12日之前就要做好首期款资金监管的，那时候一催二催买家都有各种理由推脱不去，现在市场好了，又降息了，他（买家）很快跳出来要赶紧做资金监管，我还不干了呢，是他首先违约的，现在这房子没有320万就不想卖了。”业主邵先生如是说。受到成交量回升和降息消息的刺激，近期楼市信心指数明显增强，像邵先生这样要反价的业主出现不少，而与此同时，由此产生的二手房交易纠纷也陆续开始浮出水面。
反价容易引纠纷，收集书面证据最重要
邵先生出售的物业位于南山南新片区，之前挂牌价一直是320万，不过因为市场并不景气两个多月也没人问津，为尽快出手他一口气降到了300万成交，今年4月正式签订了买卖合同。根据合同约定，双方应在5月12日之前办理首期款的资金监管，可是买家周小姐却一直说没有时间，先是总在香港没回，后来中介电话经常也没接，一拖就拖了近一个月，确实表现得想要违约的样子。直到6月11日，中介电话邵先生说周小姐要求去办理资金监管，当天就着急约去银行，邵先生一方面不满对方的拖延，另一方面更是因为刚出台了降息新政，估计市场要回暖想要提价再卖。
由于之前出现了买家不按时去做资金监管的违约行为，邵先生反价得更有“底气”，不过当他咨询完广东国晖律师事务所周科律师后，就感觉有些进退两难了。据周科介绍，资金监管一般都是需要买方、卖方和中介约到一起去银行办理手续，而在邵先生的这个个案中，虽然是买方周小姐一直拖延了时间，业主和中介也都多次进行了催促，但仅仅是口头上的并没有出具书面的函件，从法律角度来看，属于没有证据。“正确的做法是当邵先生发现买家已经超过了规定时间不履行合同时，就应该给周小姐发一个催促的律师函，这也就是为什么正规中介在交易时都会给买卖双方做一个‘地址确认’，发函后一般一周内还未履行，就可以再发一个终止交易的律师函，原则上一周后业主就有理由取消交易，并没收定金。”周科说，很多当事人都是仅打了电话，而没发函，结果导致诉讼证据不足。
尴尬的是，在此案例中邵先生现在如果再为收集证据而发函催促的话，正中周小姐下怀，她就是怕业主反价，一改态度要求尽快去做资金监管。由此可见，虽有买家违约在前，但因证据不足，邵先生想反价再卖希望不大。
关内反价更盛，买家遇反价态度大不同
邵先生的反价是在签了合同之后，目前这样的现象在市场上也不只是这一单、两单，就不用说那些事先说好，正式签合同时却临时反价的就更多了。据记者多方调查了解，因为降息利好而出现的业主反价现象已经蔓延到了深圳各区，特别是一些成交很旺盛的热点片区更是频繁，甚至“十单中有八个单想反价”。21世纪不动产人民南区某分行经理说。不过这只是就他所在片区的情况，若是放大到整个罗湖区，反价比例大约是在30%左右，21世纪不动产罗湖区总监郑可平坦言，虽然现在还不能说业主们开始“坐地起价”，但总价200万左右的房子一口气提价10万还是不少的。根据该公司市场研究中心提供的数据，对深圳多个片区监测发现，罗湖、福田、南山目前是业主反价现象比较典型的区域，具体总价的反价幅度在5%至10%之间。
一方面业主们反价得热火朝天，可另一方面买家们的态度却大相径庭。置业者念先生接受采访时一脸不屑：“一点风吹草动就不得了了，他们爱反价就去反吧，有本事反价了能卖出去啊。我看也不是所有业主都那么没有诚信的，再说市场上降价的新房也不少，不是没得选择干吗要去凑那热闹？”相对念先生的强烈抵制，正在谈福田中心区一套四房物业的马小姐似乎更加实际，“降息消息出来后业主也是加了10万，但那套房子我们的确喜欢，520就520吧，反正中介也同意少收一些佣金，数字也还好听，还是决定买了。”她说。对此21世纪不动产南山区总监谢剑伟也表示，从他们最近掌握的市场情况看，南山片区反价比例大概是在20%左右，而许多着急入市的买家虽然遇到了业主加价5万、10万的情况，但如果幅度不算太大的话多半还是会选择成交。
新房快销分流购房者，二手业主不可太乐观
从具体数据来看，如今深圳楼市成交量回升是不争的事实，上月（5月份）全市二手房成交5662套，创下近10个月来的新高。成交量上升后市场就开始热闹，反价现象重出江湖并不出奇，但除此原因外，多位业内人士均认为，另一重要因素就是6月初的降息新政刺激了市场，从心理层面上给了大家成交信心，普遍认为“最坏的时候”已经过去了，对后市开始看好。
不过，对于如今的市场出现频繁反价，多数业内人士并不看好。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，在持续了较长一段时间的政策严控下，感觉降息等银行政策松动迹象确实对购买者的心理影响很大，担忧市场再次出现上涨，出手的积极性逐渐增加，从而引发了很多卖家反价的念头。然而通常情况下，普遍大幅反价一般都会出现在市场非常兴旺时期，而现在市场只是略有转暖，仍然还处在“低谷”中，据美联物业统计数据显示，目前深圳二手房成交量为1.76万余宗，而去年同期累积为4.53万余宗，全年为6万余宗，2010年全年11万余宗，由此可见如今深圳二手房成交低迷还是不争的事实。政策出台的心理影响更大，不必过度解读。
与此同时更有业内人士明确表示，虽然降息让不少购房者加速出手购房，但业主们立刻涨价的行为无疑会是一记“闷棍”，或许又把这个欲望打了回去，无疑将拉长交易周期而面临二次滞销。另外随着越来越多的新盘低价入市，也将给二手房带来不小的冲击，“二手房业主不可过于乐观了。”他说。美联置业深圳董事总经理江少杰也透露，不少发展商目前都存在资金链紧缺的问题，下半年情况将更加严重，让利快速出货将是后市主流，二、三季度是购房的好时机，会分流大量购房者。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）