“非得买二手房吗？你看这个地段新开盘的房子多得是，价格也便宜得多。”近期随着岛城房地产市场进入下半年时段，“一二手房价倒挂”现象在一些区域也悄悄显现。的确，通常相同区域内新建的商品住房价格要高于二手房价格。然而在调控政策的作用下，这种基本常识也开始被颠覆，因为在岛城一些地区开始出现了“一二手房价倒挂”现象，新房价格明显低于周边二手房价格。当下购房者从二手市场流入一手市场，也开始成为当前岛城房地产市场的走向之一。
抢尽风头 购房者不敢“喜新厌旧”
进入七月，在青岛已经打拼五年的李先生开始将购房提上日程。“现在想买一套房子准备结婚。”李先生对楼市观望已久，他认为当下入市不成问题。“本来想在百通花园小区买一套二手房，在这租房住惯了，周围也熟悉。”李先生说，“但是在中介一打听，才发现周围不少一手房价格更具可看性。”在考虑再三多处看房后，李先生放弃了购买二手房的想法，最终购置了春和景明一套新推出的特价房，价格比当初看中的二手房低许多。
一手房价格比二手房价格还要低，是李沧楼市下半年开始出现的现象。随着芳馨园、中南世纪城、阳光香蜜湖、青山绿水、李沧万达广场等新盘陆续推出，大幅降价或特价房促销不断上演。像某楼盘开盘时将之前的8000-9000元/平方米定价降到6500-7000元/平方米，有的新盘甚至打出了5880元/平方米的价格。相比一手房的价格不断下探，二手房仅有比较小的跌幅，但依然坚守底线。“目前李沧区二手房折合单价仍然在8000-9000元/平方米左右。”青房置换市场部经理吕鑫林介绍。这就使得李沧地区一二手房价格出现了明显的倒挂现象。
不仅是李沧，在城阳区也出现了类似的情况，像城阳区一些新盘推出了5500元/平方米的超低起价，而周边的二手房却保持着八千元左右的高价。同样开发区也是如此，一些新盘的销售价格开始低于二手房价格。青房置换市场部经理吕鑫林介绍说：“岛城一二手房价格倒挂现象主要集中在周边区域，以李沧区，四方区，城阳区最为明显。”吕鑫林告诉记者，“以往青岛市内一手房价格会比同区域二手房价格高出10%以上，现在周边区域则出现了相反的情形。“一二手房价格倒挂现象与所在区域关系较大，主要集中在新盘开发较多的郊区。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周表示。
不仅是郊区，市内一些新盘出现的地区也有房价倒挂的情况。“像浮山后就存在倒挂现象，如远洋风景开盘的小户型价格在12000元/平方米左右，但是周边的一些二手房挂牌价格却在14000元-15000元。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说，“在华润悦府、晓港名城及周边也形成了倒挂现象。”
以价换量 新开楼盘价格集体“跳水”
记者从21世纪不动产、太平洋房屋、青房置换等了解到，最近像李先生这样放弃二手房购买一手房的案例不在少数。“以往卖1.8套二手房才能卖一套一手房，如今这个比例却成为1比4甚至1比5。”刘刚说。的确，目前随着国家宏观调控政策影响，岛城二手房成交量持续走低。今年1-6月份市内四区二手房共成交4839套，而2011年上半年成交了7123套，同比下降了32%。业内人士普遍认为，过高的价格仍是阻碍二手房成交的主要因素。
即使成交量大跌，二手房价格却依然不为所动。“除了急着用钱，一般二手房价格不会大幅下降。”刘刚表示。目前虽然二手房成交量低，但是二手房价格主要由房主定价，一方面房主没有资金压力；另一方面，目前其他投资渠道低迷，套现后转换其他投资渠道的意愿不强烈。
相比之下，一手房则是面临着巨大的压力。统计显示，青岛市住宅市场库存在调控30个月来节节攀升。截至6月30日，青岛楼市存量已达108357套，这一存量的可售面积是2010年年初的2.5倍。如果按照之前6个月（包含6月份）的平均销售速度计算，青岛目前的这个库存量的消化周期约为25.83个月，库存量和消化周期都已达到历史高点。在限购限贷等房地产调控的影响下，不少开发商选择“以价换量”，一些区域都出现一手楼盘价格“跳水”的情况，尤其是新房降价促销集中的李沧、城阳、黄岛等区域。
在调控背景下，楼市成交长期低迷，不少中小型开发商面临资金链紧张的窘境，大开发商也希望尽快实现资金回笼。吕鑫林介绍，在库存房源积压，以及陆续新开的低价项目冲击下，一手楼盘的打折范围正呈现进一步扩大之势。
正是这种面对成交量大跌采取的不同措施，使得一二手房价格出现了明显的倒挂。随着越来越多的购房者青睐一手房，岛城不少中介机构也将业务中心逐渐转移到一手房销售上。
优势不同 选择时还需精打细算
当下楼市调控的波动让购房者的决断力不断接受考验。如今，一二手房价格倒挂更是让不少购房者纠结。的确，对于许多购房者来说，一二手房各有优劣，当下价格优势的缺失，让不少购房者选择更多，决断更少。对此记者采访了业内人士，发现对于一二手房，他们多认为是各有优势，需要根据自己的需求进行选择。
购买房子时最需要重点考虑的因素是地段，因为地段往往决定了生活的方便度，决定了利用本地配套如教育与医疗的程度，决定了出行成本。刘刚分析说，二手房一般社区设施比较完善，交通较便利，周围环境比较成熟，而且交易后即可入住。“目前岛城一些成熟地段很难见到新盘，因此二手房也就成为市民的唯一选择。”刘刚说。
同时二手房多为多层，一手房则多为高层。高层住宅比多层要增设电梯、走廊等，所以同样面积的房子高层楼房公摊面积要大，同时物业费、水费 （须加压）、车库开支也比多层要多。因此二手房在这些方面有着不小的优势。
在价格方面，一手房优势凸显。特别是在税费方面，繁琐而且高昂的税费也大大增加了二手房的交易成本与成交价格。“尤其从去年二手房税费新规出台后，二手房交易不能有效避税，特别是对五年内房源的影响最大”。岛城一家中介品牌负责人介绍。
此外，一手房毕竟是新房，建筑质量比二手房好，装修风格也更为时尚。并且一手房多为高层，采光、空气流通好，离地面高噪音要小一些。
存量巨大 房价倒挂还将持续
对于目前岛城出现的这种一二手房价倒挂现象，业内人士表示“并不意外”，因为同样的情形以前也出现过。而对于众多持币待购的购房者来说，他们更关心的是这种倒挂现象能否继续。
对于目前的房地产市场来说，以旧换新、置业升级的购房者，受到限购、限贷等多重限制，购房需求萎缩，所以二手住宅降价要慢于一手住宅。随着传导作用的深入，二手房价格的下调也是必然之势。吕鑫林告诉记者，“如果调控继续，二手房价格将会慢慢向一手房靠拢，二手房始终要回归到一手房的价格，以一手房价格为指标。”此前，正是因为一手房呈现阶梯式降价，而二手房降价缓慢，才会造成“倒挂”，而二手房价格在一手房的巨大压力面前“硬”不了多久，只会逐渐接近一手房价格。
“目前随着调控的继续，新房存量巨大，因此新房价格回升的可能性还不明显。”刘刚认为“倒挂”现象下半年还会继续。这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。如果一手房价格持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）