伴随着楼市的整体回暖，二手房市场同样有所起色。在多以期房、准现房为主的淮安楼市，一些刚性需求购房者不得不把目光投向了二手房市场，加之二手房的性价比较高，也适合经济实力不太强的购房者置业选择。然而据搜狐焦点网了解，目前淮安多家银行已停止二手房贷款，此举对于购房者无疑成为一大阻力，此外，二手房相对于新房，在产权归属、房屋年龄、户口转移等方面，有着很多不确定因素，由此看来，购房者在购买二手房时，尚需劈荆斩棘，才能获得如意房源。
淮安多家银行表示二手房停贷
在清河区看上一处二手房的钱女士和卖家谈妥之后，却被银行卡在了门外。据编者了解的情况，目前淮安中国银行、建设银行、交通银行、江苏银行、工商银行以及农业银行等六大行中，约一半银行已不在受理二手房贷款业务，即使受理的银行也表示，在办理二手房贷款时的审核条件较为苛刻。
中国银行相关工作人员表示，由于二手房评估较为困难，以及贷款额度等方面的限制，目前二手房贷款办理的较少，“学区房二手房或是贷款人为公务员或事业单位者才予以办理。”同时该工作人员表示，“即使条件很好的客户，放款期也很难说个准。”
除此之外，建行工作人员也表示，该行在办理二手房贷款时视个人情况而定，“跟首付款多少没有直接联系，更多的是考虑个人收入、贷款额、房屋面积等因素。贷款额度越少，款越容易办下来。一般放款期在两星期左右。”同样办理二手房贷款业务的江苏银行工作人员表示，“我们办理二手房贷款业务很少，在办理二手房贷时，我们会综合考虑很多因素，比如房龄、面积等，此外，贷款利率上浮10％。手续齐全的情况下，一般10个工作日贷款额就可以放下。”
相较于中行、建行、江苏银行的苛刻办理条件，交通银行、工商银行以及农业银行相关工作人员则直接表示，不办理二手房贷款。
业内称：或与贷款额度吃紧有关
据此淮安相关业内人士也表示，“目前信用贷款和抵押贷款额度都已吃紧，很多银行针对首套房的优惠利率已开始缩紧，前段时间一手房的房贷申请已积压了很多，近期放款速度明显有所减慢。在二手房贷方面，不排除后期其他银行跟进，导致二手房贷全面暂停。”同时该业内人士也坦言，此举对于中介机构来说颇有压力，“房贷的暂停以及门槛的提高必然将使得中介的业务压力倍增，对于略有好转的二手房市场来说，并不是个乐观的局面。”
买房前应做好相关“功课”
二手房相对于新房，在产权归属、房屋年龄、户口转移等方面有着很多不确定因素，所以在涉及二手房交易前，购房者需到房产部门做好相关“功课”，需要详细了解产权情况，查看房屋的抵押、租赁等情况，看房源是否具备交易条件，以免买房后办不了产权证。除此之外，不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力，购房者在付款时可同时办理预告登记手续，可有效防止一房两卖。
“买二手房比买新房的‘学问’还要多。”小王最近看中了钵池山板块的一处二手房，几经交涉之后，最终双方谈定价格为一次性付款48万元。在整个购房结束之后，小王感慨颇多，“房龄问题实在是很棘手，房产证上的房龄还不到5年，但是怎么看这房子都不止5年房龄。”据此，淮安相关业内人士也表示，二手房实际房龄决定着房屋价值，同时也决定着房屋今后的使用时间，“购房者不仅仅要看房产证，更要看该房源当时的《商品房销售许可证》等才行。”
二手房贷款看似繁琐，实则不难
很多购房者通过中介公司办理交易过户、贷款担保等一系列手续，被中介收取了不低的费用之后，却并不知道贷款担保的办理流程和实际收费情况。其实二手房贷款并没有想象中的那么繁琐。
编者从相关部门了解到，购房者完全可以自行办理二手房贷款，办理流程如下：
1，收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料；
2，协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审；
3，协助买卖双方办理交易过户；
4，买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司；
5，买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批；
6，银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款；
7，贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款；
8，房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。
二手房贷款需注意7大关键因素
除此之外，新房与二手房在贷款方面存在着较大的区别，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。
1、评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。
3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
二手房的具体情况千差万别，作为购房者一定要谨慎，如果需要房屋中介的话，需选择一个正规、信誉度较高的机构，否则一个不小心就会陷入纠纷当中，这将给购房带来不少烦恼。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）