“地产改变中原暨中原地产十五年发展成就展”在本周启动“中原城市行论坛”的同时，《东方地产》开始推出系列人物访谈，选取中原房地产有代表性的人物和房地产企业的负责人进行专访，回顾中原房地产15年的发展。
河南省房地产业商会在中原房地产发展的15年里，从无到有、从弱到强，代表中原房地产企业发挥着越来越重要的作用。
本期，河南省房地产业商会秘书长赵进京接受了《东方地产》记者的专访，他说，十五年的发展，已经让房地产业成为国民经济的晴雨表，也成为吸引国内乃至海外热钱的一个重要领域。举足轻重的地位，使这个行业成为新经济中翻云覆雨的推手。
□今报记者 李雪娜
中国经济的“最后一根救命稻草”
东方地产：面对横扫全球的金融危机，中国经济不得不放慢了脚步。但与实体经济形成鲜明对比的是，房地产业只是经历了短暂的低迷之后就强劲复苏。其中最主要的原因是什么？
赵进京：经济的背后其实是政治，是GDP“保八”的政治需要。经济基础决定上层建筑。面对金融危机，全世界都在盯着中国这个新兴的经济体，因此GDP“保八”不仅关系到中国民众对政府的信心，更关系到中国能否在金融危机中率先复苏并给世界以信心。
由于房地产的关联性强，附带面广，房地产就成为中国经济的“最后一根救命稻草”，所以，从中央到地方，各级政府都扩大了房地产投资，以此来拉动经济快速复苏。
房地产也影响着地方政府政绩。中国的城市建设、经济发展很大程度上依赖房地产带动，各级地方政府为官一任，肯定要发展经济，振兴一方。
但在目前金融危机的情况下，房地产成了拉动经济发展的唯一引擎，各级地方政府都利用一切可能的资源进行招商，甚至一些政府主要领导亲自挂帅，走南闯北推介本地资源优势和政策环境优势，吸引优秀房地产企业到本地投资开发，以此来加快基础建设、提高城市化率。
河南省房地产业商会帮助多个省辖市政府招商引资20多次，帮助签订项目合同投资总额达200多亿元。今年前10个月，全国31个省、市中有29个省、市的房地产开发投资都处在增长状态，最高增速达53.3%，可见地方政府对房地产发展的重视程度。
同时，地方政府主导着房地产开发。我国一级土地市场完全由地方政府绝对控制，同时，房地产开发的项目行政审批权也完全由地方政府垄断。
地方政府在房地产开发环节中获取了两大巨额收益，一是土地收益；二是开发环节中的各项税费收益。10月份，全国60 个重点城市共推出土地982 宗，环比增加8%，同比增加94%；推出土地面积5348 万平方米，环比增加24%，同比增加169%。
而各项税费收益也相当可观，今年江西的一位开发商公布了房地产成本清单，其中，各级行政部门的税费在当中占了20%，还不含土地出让收入。
房地产“牵一发而动全身”
东方地产：中国社科院日前预计2009年中国进出口对GDP增长的贡献率将转为负值，房地产和出口将作为中国经济的两个主要发动机。对此您怎么看？
赵进京：从扩大内需来看，房地产是七项内需之首。从投资看，房地产占四分之一。
根据测算，100元的房地产投资可以拉动170~220元的其他投资，100元的房地产消费可以拉动130~150元其他的消费，同时，房地产的消费可以带动建材、家电等行业的发展。
从关联性来看，房地产直接影响60多个行业。钢铁产量的一半用于房地产；钢铁直接关系到煤炭、电力和运输行业，运输行业又关系到石油；四大金刚“金、油、煤、铁”基本都与房地产密切相关。
从居民理财来看，房地产具有极强的保值、增值性。由于目前中国的房地产市场从整体上说是供不应求，而土地面积却是有限的，这就决定了房屋价格在总体趋势上应该是上涨的，所以在目前看来，投资房地产是个很不错的选择，温州炒房团、山西炒房团等炒房团体就是很好的例证。
东方地产：那么，房地产会不会因此加剧国家的金融风险呢？
赵进京：作为资金密集型行业，它与金融业血脉相连。房地产业发展离不开金融业，金融业的发展也离不开房地产业。
首先，房地产业为金融业提供投资载体。金融业的发展金融机构给开发贷款、个人按揭贷款、房产抵押贷款等提供资金，房地产给金融机构提供长期优质的投资载体。
2009 年上半年新增贷款人民币7.8 万亿元，其中3万亿通过各种渠道流向房地产。2007年，上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，截至去年12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。
如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。
另外，中国的金融政策多半是针对房地产行业。总量控制、利率控制、流动性控制，都与控制房地产的投资和消费热度息息相关。
房地产吸纳了大量资本的流动性，一般认为比股市更安全，众多金融机构都成立了房地产事业部，这也促使房地产的融资多元化、国际化，产业基金、信托基金、海外上市等这些新渠道将在房地产融资中越来越活跃。
目前，开发商自有资金比例普遍较低，占项目投资总额的30%左右，所以一边靠融资，一边靠销售回款，滚动开发。在计算投资回报率时，必须除去融资成本、时间成本。但是，中国不会出现像美国一样的次贷危机，因为中国的贷款都有实实在在的抵押物和担保，房地产信贷还属于优质资产。
保房地产就是保“大民生”
东方地产：业内很多人都认为，中国房地产市场是政策市。您的观点呢？
赵进京：由于房地产业是国民经济重要的支柱产业，关联性强，附带面广，关系着国计民生，它的发展时刻牵动着政府和百姓的神经，每当过热或过冷时，政府都会出台政策进行调控。
这些政策主要包括财政政策、税收政策、金融政策、产业政策等。在过去的几年里，国家对房地产的政策层出不穷，“国八条”、“土地8·31大限”等是典型的代表。
房价上涨过快的时候，政府就出台政策，收紧银根，抑制旺盛的需求，房价的涨幅就小了；房价不涨的时候，政府就出台调控政策，放松银根，刺激消费，房价又能稳定上涨了。总之，国家的方针是不温不火，稳定发展。
中国目前是房地产财政。政策调整与财政收入状况关系密切。房地产行业平均贡献地方财政收入的40%，有的地方更高，甚至达到60%。
同时，房地产的快速发展，也带动了与房地产行业相关的税种收入实现较快增长，今年前10个月，全国耕地占用税增长127.8%，土地增值税增长27%，房产税增长19.6%，契税增长18.6%，城镇土地使用税增长13.9%。
东方地产：按住建部的规划，国家4万亿投资，其中9000亿用于保障性住房建设。您怎么看中国房地产保障性住房的发展？
赵进京：全国有4000万建筑工人，在郑州，10个外来务工人员，有4个在房地产建筑行业。1万平方米的房地产建设，可以提供100个就业岗位。房地产不振，收废品的都没有生意。
GDP每降低1%，就意味着几千万人失业。2009年，郑州市将改善民生“十件实事”变为“十大实事”，一字之差，实质却是民生投入的再次大升级，今年“十大实事”斥资40.6亿元，比去年增加15.2亿元，比2007年翻了一番还多！
实际上，建设保障性住房就是保障民生。按住建部的规划，未来3年将建设约600万套保障性住房。2006年全国住房销售量是500多万套，2007～2009年大致维持在550万套的规模。
如果住建部的规划能实现，每年将有约200万套保障性住房投入市场，占市场需求的三分之一，将大大改善居民住房条件，对民生福祉可谓功德无量。
愈来愈浓厚的“家”文化
东方地产：其实采访中我们也发现，有一部分人对房地产业尤其是房地产公司有 “敌对”情绪，对此您怎么看？
赵进京：中国自从1998年住房市场化改革以后，房子就成为一种商品，那么房子就具有市场属性，即：成本决定价格，供求关系影响价格。房地产企业完全可以根据自身及市场情况给商品定价格、定营销策略。这是市场化改革的必然结果。
作为市场的主体，中国房地产企业具有极强的生命力。房地产企业像其他企业一样，自由竞争，自负盈亏，可以根据自身的发展战略和市场供求情况随时调整自己的经营战略，所以就出现了“批而未建”、“捂盘惜售”等特有现象，这是市场作用的必然结果。同时，房地产在发展过程中遇到的问题，属于市场范围的就由市场解决，如果政府还“一切包办”，将不利于房地产的健康成长。
东方地产：您认为房地产行业的哪些内容需要弘扬？
赵进京：其实，作为普通购房者，我们也应当看到因房地产发展而兴起的“家”文化。中国传统文化中有“家”文化，“有房才有家”，不能寄人篱下，一定要“居者有其屋”，所以刚性需求在中国表现得最为突出。
我们河南的房地产企业承担着打造中原特色建筑文化及建筑标志、传承中原地产文化、发展文化地产的任务，所以房地产企业必须要懂文化，宣传文化，把文化运用到日常的管理中，这样才能真正发挥文化在促进房地产发展方面的作用。
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