记者从各大中介公司了解到，9月广州二手住宅买卖市场中，首次置业和首次换房等“刚需”自住买家仍占据成交主力位置。由于近几个月市场交投较年初有所好转，导致买卖双方对后市预期均发生变化，市场博弈加剧。从整体市场交投活跃度看，9月份广州二手住宅交投气氛继续受近几个月“刚需”购买力释放的带动，整体表现仍略优于去年9月同期。
对于二手楼市传统旺季的第四季度行情走向，多位行家预期市场整体将优于去年同期，但受住宅限购、银行房贷优惠收紧影响，其成交情况或与第三季度持平，价格则趋于稳定。经历前期市场需求逐渐释放后，9月市场成交量略逊于7、8月，但仍远高于去年同期水平。上半月整体成交较活跃，下半月相对放缓。业主立场不一，或是有小幅议价空间，或是出现反价，但整体波动不大。买家则以“刚需”为主，中小户型抢手。环比8月，荔湾区、天河区成交大增，越秀区、番禺区成交放缓，白云区、海珠区成交稳定。多位业内人士表示，目前市场成交阻力主要有三方面，一是市场盘源相对紧缺，有效需求面临供给不足；二是部分区域业主价格走高，与买家预期的距离拉大；三是“十一”前后迎来一手供货高潮，不少买家暂时把目光投向一手新盘，9月下旬后二手看楼客明显减少，成交出现周期性降温。本栏撰文：记者王雯倩
“金九”全市价升量跌
白云价不涨独跌
合富置业成交数据统计，9月广州二手住宅成交均价为17556元/m2，环比8月上升6.3%，同比2011年9月份上升13.8%。据满堂红统计数据显示，除白云区外，广州各区二手住宅买卖成交均价均有不同程度上升。其中，海珠区二手住宅成交均价增幅最大，达到12%。总体来看，二手业主随着成交回暖而提高放盘价，已开始打破了前两月供需的均衡状态，新增放盘量仍保持环比两成左右增幅，但客量已环比减少了6%，由于业主放盘价格明显上调，性价比高的盘源缺乏，导致买家出手意愿逐步下降。
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，与8月份相比，9月份的二手住宅成交量减少近一成。由于一手新盘频密推出新货和优惠，不少二手买家均被分流，特别是供应量较为充裕的外围板块，这种现象更为明显。在一手供应量较少的市中心板块，业主反价的现象有所增多，特别是首次置业者青睐的60~90平方米的两至三房中小型物业，目前盘源较为紧缺。
合富置业市场经理梁燕明指出，9月份改善型买家对物业质素和景观尤其注重，因此拥有园景或江景等稀缺景观资源、价格位于中高价位段的优质物业特别受改善型买家青睐。
[page]
改善型物业成交增多
楼价结构性上涨明显
多位业内人士表示，9月份广州二手楼价走高，主要是受到成交结构性因素影响。据合富置业统计数据分析，9月份广州整体二手楼价主要受到中大户型物业成交均价上升影响有所拉升。数据反映，9月份90~144平方米以及144平方米以上二手住宅成交均价，环比8月份上涨8.6%和9.7%，而以首次置业等“刚需”买家为成交主力的90平方米及以下中小户型二手住宅，2012年9月二手成交均价环比2012年8月份仅微升3.3%，表明中小户型二手住宅近期价格走势依旧保持平稳。
满堂红研究部高级经理周峰指出，由于9月份市区成交量略有回升，特别是天河和越秀，成交行情较前两个月活跃。其中，市中心板块成交结构也有所调整，改善型物业的成交量占比有所增加，以天河和越秀的成交价格为例，8月份这两个区域的套均价格分别是150万元/套和130万元/套，可到了9月份，由于大面积单位的成交比例有所上升，两区的套均价格飙升至约180万元/套和173万元/套。
此外，部分外围板块的业主叫价过高，一二手价格倒挂挫伤买家入市情绪，导致原本价格尚算亲民的外围板块成交量走低，“这种情况主要出现在番禺。”据周峰透露，9月份番禺区二手房的成交量呈直线下滑的状态，其收客量与看楼量均有回落。其中，在番禺市桥板块，大量一手新货入市，由于新货单价大多数突破万元大关，这也令市桥不少持有次新房的业主心态强硬，二手成交也转移到这些次新房物业上。本月市桥板块的二手住宅成交价格达到11059元/m2，创今年市桥板块二手住宅成交价新高，如尚东尚筑等楼龄较新的物业本月有多宗成交。
[page]
黄金周一二手市场“埋身肉搏”
一手楼价格高企 拉动周边二手房业主也开出高价
据中原地产统计数据显示，进入“金九”以来，广州十区两市约有75个项目新推，推货量达13000套。不少新货已抢在黄金周之前推出，部分新货则留待黄金周后才面市。在市场推新的情形下，一手楼盘周边二手楼盘表现如何呢？国庆长假已过，又到一二手“埋单”之时，不少区域因一二手价差不大或一手供应量多而压倒二手市场；此外，一些新盘开价高，拉动周边二手房业主也开出高价。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）