2009年二手房市场上演疯涨

 临近岁末，回首2009年的房地产市场，最为疯狂的莫过于二手房。09年前11月二手房成交量已经达到了236578套，这一数据已经接近06—08年三年总和237020套，超出前11月北京市商品住宅销售14.1万套将近10万套。

　　疯狂的数据　

1—2月：年初市场处于观望期，虽然营业税和房贷优惠政策已经实施，但是因为08年开始的市场观望使得大量的需求对市场的走势存在疑惑，再加上本来就属于年初成交淡季使得市场明显的依然维持一个比较低的成交量，但是明显的已经有成交上涨了趋势。

　　3—5月：刚性需求大量入市，市场出现明显的因为优惠政策的存在而导致的前期刚性需求大量入市，成交量连续突破2万套，房价开始收复08年出现的下跌，市场交易火热。而因为商品房市场开发商对市场的预判，导致开发的房源数量少，大量的需求变现在二手房市场。

　　6—8月：地王潮开始出现，市场明显的出现，地王区域二手房成交量及成交价格上涨迅速，市场成交量继续回升，维持在25000套左右。均价更是月均上涨超过5%

　　9月：二手房市场在年底第一次迎来重磅政策——84号文使得需要贷款的客户将需要多支付大量的税费，这一政策使得9月份市场明显的出现了几种成交的情况，二手房市场首次出现了价格下调的情况。但成交量则突破了27500套。

　　10月：第一次8天长假使得很多已经有观望情绪的需求有了观望的理由，而且前期已经踏空行情，10月成交量明显的下滑，仅相当于楼市暴涨的起点3月份的成交量。但是因为临近年底，去年开始实施的支撑全年发展的一系列楼市新政策的到期，取消的可能使市场出现成交放量。

　　11月：对优惠政策取消出现恐慌性购房潮。市场成交量历史来首次突破3万套。成交均价飞涨幅度超过10%。成交量环比10月上涨57%。

　　12月最新的数据：12月前10天北京二手房网上签约套数已经达14357套，其中住宅签约套数达到了13576套，相比创造网签历史纪录的11月同期8985套以及8557套，上涨幅度分别高达近60%及59%。（引自美联物业分析报告）

　　复杂的二手房交易市场

　　在这些看似干枯的数字背后，蕴藏的是政策对市场的导向。2008年底，国家财政部和国税总局出台文件，明确规定了针对二手房营业税的优惠政策，“个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。

　　优惠政策中包含两大优惠。首先，普通住房免征时限由5年降为2年，其次，原先全额征收改为差额征收。据链家提供的数据，今年北京二手房成交中，不满两年的二手房占8%，高达92%的房屋都可以享受免营业税优惠。

　　于是，这项被业内称为“重磅炸弹”的优惠政策逐步激起市场的波澜。开始有业内人士认为，营业税优惠给了市场投机分子炒房哄抬房价的可乘之机。

　　对于楼市价量双升，美联物业分析师认为，目前购买需求的类型复杂，更多的买家并不是出于单纯的居住需要，而是看重楼市的增值投资性需求。

　　早在今年6月，经济学家沈明高就已经公开表示，二手房税收优惠政策在刺激楼市需求的同时，也在客观上导致房地产炒作成本大幅降低，应该提前终止，“当时出台二手房税收优惠，面临的是一个交易量严重低迷的市场。”

　　政策躲猫猫 市场提前投资购买力

　　通过交易数据可以看出，经过2个月的缓冲期后，市场开始出现迅速上升，每月成交量均达到2万套以上。

　　11月份二手房交易量突破三万，12月上旬将近1万五千套。从某种程度上来说，“恐慌”造就了二手房市场最后的疯狂。

　　恐慌来自多方面：一则房价继续上涨的趋势，使得不少购房者心慌慌，“房价上涨速度远比工资上涨幅度要快”；二则购房者担心明年实体经济转好后，消费物价指数由负转正，通货膨胀再次抬头，对物价上涨的恐慌；三则担心二手房交易优惠政策在今年年底取消，此为对政策的恐慌。

　　从10月开始，媒体开始集中讨论二手房营业税优惠政策的存废。在购房者期望政府能对二手房营业税优惠是否会在今年年底截止还是延期给予定论时，决策层却玩起了“躲猫猫”，始终未给予明确的说法，取而代之的是各路专家学者、业内外人士的猜疑和揣测。状况一直持续到到12月9日国务院常委会议才最终定下论调。

　　业内人士分析，由于前期政策不确定而引发的恐慌性成交提早透支了购买力，有可能导致2010年第一季度出现成交惨淡的局面。(