秦虹：房地产市场有特殊性 城镇化进程决定其发展空间
作者：梦晨内容：
通过国家统计局调查的去年到今年的9月份的全国商品房销售面积及销售额走势图上显示，与去年房地产的销售面积和销售金额是一路下滑的情况不同，今年的房地产市场以及出现了一个恢复上涨的态势。特别是在北京，上海这样的一线城市，房地产的价格已经连续6个月出现了环比的上升。为什么会出现这种情况呢？明年的房地产行业发展走势又将怎样？如果调控不放松，市场是否还有发展空间？就这些问题，住建部政策研究中心主任秦虹在上周末马鞍山城市发展高峰论坛明确指出，房地产市场具有特殊性，针对当前的市场形势和未来的宏观经济走势来看，明年的房地产市场仍有较大发展空间，但整个发展形势温和的，缓步的，出现大幅暴涨或暴跌可能性都比较低。
秦虹
货币政策放松刺激今年市场的回暖
为什么今年的房地产市场出现了全面回暖的情况？秦虹认为，要了解房地产市场发展，首先就要了解它的本质特点。房地产这个市场和其他市场是不同的，它既有使用属性也有资产属性。买的房子可以住这叫做住房消费，但同时买房子也是普通家庭最大的资产投资。房子作为一个市场商品因为有了资产属性，那么它的市场变化的运行规律就不仅是取决于作为实用属性的商品房的价格和供求关系了，更多的是取决于国家的货币政策。所以在中国，经常能看到房价越跌，买的人越少，房价越高反而出手入市的人越多。
秦虹举例说，在今年8月份，国务院派了多个督察组到全国各地地方政府去督查地方政府是否放松了调控政策，但从结果看，像北京这样全国房地产调控最严格的城市，依然出现了房价在今年连续6个月环比上升。在北京政府和其他地方政府没有放松调控政策的前提下出现房地产市场回暖的现象更多是对货币政策的敏感反应，取决于货币政策的调整。今年的货币政策比去年适度的宽松，在6月份的时候，连续2次降息，引发了人们对调控预期的改变。进而引发了全国大城市房地产市场，销售价格的回升。
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明年房价大幅暴涨或暴跌的可能性低
现在市场上有截然不同的两种观点。一种观点是认为中国房地产市场即将崩盘，房地产市场将一年不如一年。第二种声音就是明年房价将会暴涨。针对这两种看房，秦虹也给出了自己的观点。就是在判断明年市场走势时还应该从更为全面的角度来观察，她认为明年房价出现暴涨或暴跌的可能性是比较低的。原因有两点：第一，今年的货币政策是非常缓和的调整，预计明年的货币政策依然会非常缓和的调整，国家不可能再出现像09年那样的货币放水。第二，09年的时候，我们国家的房地产市场还没有非常严格的控制投资型需求和投机型需求的手段，而现在有一系列的政策手段去抑制这种需求的入市。调控政策不一定会继续收紧，但这种调控的方向在未来的一段时间是绝对不动摇的。就前面提到的房地产市场属性来看，这两方面的条件不具备，就没有理由相信明年的房地产市场会出现大幅度暴涨或暴跌的可能。
预计明年房地产走势，秦虹说到，第一要看国家的调控政策，目前国家调控政策的方向是不动摇的，一方面控制投机炒房的需求，另一方面是满足合理的住房需求，建设保障性住房，促进置业的一些措施例如降息的支持。第二除了要看房地产市场本身的调控之外，还要看国家货币政策的宽或紧。如果明年货币市场比今年宽，那么房地产市场就不会出现继续向下的情况。反之，房地产市场就会受到比较大的影响。
货币政策影响楼市
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城镇化进程决定房地产市场的发展空间
对于大家所疑惑的房地产未来发展空间，秦虹主任认为，中国房地产的需求来自于3个方面，第一方面是由于城市发展所带来城市新增量的需求。例如，马鞍山，现在的市区面积是原来的一倍，人口也面临着逐步的增加，人们租房买房的需求也就上升。而城市人口增加是对房地产市场一个实实在在的需求。第二，改善型需求在市场上还没有结束。第三家庭小型化非常的明显。与2000年相比，2010年城镇家庭总户数增长了57.8%，一代户家庭增长了121.8%，占新城镇家庭总户数由27%提高到38.32%。10年，仅因家庭小型化因素，导致住房需求新增9.1%。而我国的房地产市场依然是以新房交易为主，所以市场仍有发展空间。
同时，她认为对于地方政府来讲，做好城镇化的发展才能让房地产真正的良好发展。通过有效的发展产业来积聚人口，如果不能而是单纯的刺激房地产市场的发展，则最终将使房地产市场的泡沫增加。第二，对于企业来讲，盖有质量房子，做品牌企业，做有专业化服务的企业，才能拥有长久的生命力。
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