房地产业留给2010五大悬念
作者：efangadmin
内容： 2009年，房地产业既风光无限，又备受争议。也许可以用五个关键词来描绘房地产业在2009年的发展图谱：回暖、泡沫、地王、调整和保障房。
"没想到回暖速度这么快，没想到房价、地价涨得这么凶！"
今年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业却率先走出低谷。中国指数研究院在早春发布的数据让业内兴奋：在30个重点城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅更是超过50%。
"回暖"途中，购房者买到了房，开发商赚够了钱，一年前还为"库存"严重而烦恼的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至数月。
今年1－10月，武汉市房地产业完成投资579.17亿元，增长38.3%，增速比上半年加快15.3个百分点。商品房销售面积772.84万平方米，增长42.2%。
这一轮回暖呈现出明显的"接力"特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的"第一推动力"。此后，更多的改善性需求、投资性开始进场，并一度成为购买主力。
从业多年的嘉华（中国）投资有限公司销售总经理谷文胜连用几个"没想到"来回顾这一年的行情：没想到市场起来这么早，没想到回暖速度这么快，没想到房价、地价涨得这么凶！
"要警惕消费、投资、外贸'三驾马车'被房地产'牵着走'"
今年房地产成交量快速增长的同时，也造成了如下后果：
一是房价快速上涨。国家统计局公布的数据显示，3月至10月，连涨8月，且涨幅逐月扩大。
据悉，今年9月下旬以来，武汉汉口商品房均价率先回升至历史峰值附近，并保持了近10周的持续增长，10月底突破8000元大关，11月则一直保持在8000元/平方米以上。
二是房地产业从实体经济中"吸金"巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家，有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业"来钱更快"。上述情况在加大房地产泡沫的同时，也对实体经济的投资产生"分流"作用。
中国指数研究院副院长陈晟针对楼市"泡沫"提出警示：要警惕消费、投资、外贸"三驾马车"被房地产"牵着走"的情况。
有些地块溢价超过100%，"土地争夺战"频发
市场逻辑中，价高为尊，地贵称王。"地王"频频，可见房地产界"土地争夺战"之烈。2009年的"地市"，比楼市升温更剧。
今年7月份，万科、金地、保利3个地产大鳄，争抢武汉东湖开发区一宗土地，激烈竞价652轮，才决出购买者。起拍价3.8亿元，最后成交价7.275亿元，溢价近92％。
一位知名港资开发商坦言："这么贵的土地我们不敢拿、不敢赌。"
跟2007年有所不同，今年的"地王"大多被国企揽获。不过，不管是谁拿"地王"，对房地产市场的健康发展来说，地价太高都不是好消息。今年此起彼伏的"地王"，是留给将来房地产市场的"福音"还是"包袱"，还有待市场作出回答。
"上一轮房地产调整功课没有完成，楼市不能长期脱离内需市场购买力的基准点"
回顾2009年，不少开发商有"劫后余生"的感觉：当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交"回暖"了，企业喘了几口气，活过来了。
中国银行新近发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。
业内人士认为，房地产业早晚要补上产业调整这一"必修课"，包括两项内容：一是"周期性调整"，永庆房屋（上海）副总经理陈史翎说："房地产的泡沫要一点一点挤，要让人'分批下车'。"二是"结构性调整"，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。
"市场"和"保障"两手抓，房地产业的"均衡魔点"在哪里？
在房地产调控问题上，除了"地根"和"银根"两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构。
作为武汉市政府2009年十件实事之一，今年武汉市经济适用房销售目标为1.8万套，目前实际销售7604套，年底之前将有12个项目，共12773套经济适用房竣工上市，余下的六个项目也将于近期开始销售工作。
国土资源部公布的数据显示，上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%。据预计，今年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。
2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。多位业内人士指出，保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的："市场"和"保障"两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。