楼市优惠政策明年或将继续

作者：efangadmin

内容：上周结束的中央经济工作会议引起了社会各界的广泛关注和热烈讨论，会议提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。几天之后，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。这些重大的举措是否意味着国家为明年的房地产发展定下了基调？记者就此采访了部分专家学者和业内人士，一起来听听他们的权威解读。 □今报记者魏巍
楼市优惠政策明年或将继续
    今年房地产业从低迷渐渐复苏，随后重新出现2007年的火爆局面，量价齐升，因此，明年的房地产政策走向备受关注。12月5日~7日召开的中央经济工作会议明确提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。
    仅仅是这样短短的一句话，已经足以让房地产业人士兴奋不已。“这意味着此前关于楼市优惠政策是否到期的争论已经不言自明，各项财税优惠政策明年仍将继续。”郑州一家房地产企业的老总告诉记者。
    此外，会议提出，要积极推进城镇化，当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。
    短短几天之后，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。
    为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
    相比中央经济工作会议对房地产业发展的简短描述，此次国务院常务会议明确提出了“抑制投资投机性购房”的要求。不少网友认为，临近年底，国家频繁出台房地产业方面的重大举措，意在为明年的房地产发展定下基调，明年的房地产仍然是大好之年。
谨慎乐观政策也会适时调整
    相比网友的盲目乐观，不少专家学者则对此持谨慎态度。
    河南财经学院工程管理系教授刘社认为，这几次重要的会议都明确了我国明年将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，新增贷款将主要流向民生、社会保障方面，重点关注低收入人群等。具体到房地产行业来讲，中央经济工作会议提到“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，这与以前的政策精神是一致的，说明当前的相关优惠政策明年有可能得到延续，但也不是板上钉钉的事儿，如果在发展中出现新的情况，不排除会出现相关政策的微调、细化和完善。比如年底突然井喷的二手房市场，里面不少是投资、投机性需求，随后国家就明确了二手房转让营业税征免年限由2年恢复到5年，几天之后召开的国务院常务会议则明确提出要“抑制投资投机性购房”。
    河南财经学院研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰则认为，这次中央经济工作会议对房地产业的政策是中性偏多。从宏观政策上来说，对房地产业没有特别的支持，也没有特别的打压，保持过去调控政策的连续性，明年仍然会实行积极的财政政策与适度宽松的货币政策。但是，由于通货膨胀预期的存在，明年银行放贷的数量估计会有不小规模的萎缩。
    具体到郑州来讲，明年的房价会不会受政策影响呢？两位教授一致认为，郑州的房价至少明年上半年不会大幅下降，因为开发商今年的销售情况良好，并不缺钱；但是也不会大涨，因为行业调整以来积聚的刚性需求已经消化殆尽，重新积聚起来需要一定的过程，总之将会维持高位盘
    整。
【专家解读】
    ●二手房营业税征免年限延长是双刃剑
    国家明显收紧了二手房的交易限期，以前超过两年买卖的话就免征营业税，但是现在超过五年才免征，这实际上意味着国家不鼓励两年以后就买卖二手房。买卖二手房更多是投机的人，这也是一个信号，国家开始打击投机。
    但是打击投机就能降低房价吗？要一分为二看待。一方面投资的人可能会减少，一手房市场会受到影响；另一方面，二手房市场上的房屋供给量会减少，从而减少市场上的总体供给。因此对这个问题应该正反面都看看。
    ●政策依然鼓励合理的自住需求
    中央经济工作会议召开之后，国家发改委紧接着召开了一个会议，发改委主任张平又一次提出加强对房地产市场的供给与调控，尤其是增加中低价位、中小套型以及限价房的供应。14日召开的国务院常务会议也明确了这一点。
    我们国家的90/70政策，以及限价房政策都没有很好地执行，现在重新提出来，说明在老百姓的首次置业和改善性居住需求方面，国家依然鼓励并有所提升；对于投资、投机性需求则有所抑制。
●为什么不提抑制通胀
    这一次中央经济工作会议没有明确提出抑制投机和稳定房价，随后召开的国务院常务会议则提出，要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。但是均没有提到老百姓普遍担心的通胀预期问题。为什么？
    最重要的原因就在于国家对2010年的经济增长还不是完全有把握。2009年经济增长8%，主要是靠投资拉动，以后不能光靠投资，会变成产能。中央经济工作会议上，有非常重要的一条内容，要把国家经济增长方式由投资拉动转化成为以消费、需求拉动为主，但是这个转变不会那么容易，而且明年的外部环境并不是很好。因此，对于明年的经济增长会保持什么样的速度，是7%、8%，还是超过10%，国家心里没谱。超过10%国家就要加息了。
    ●保障性住房依然是重头戏，经适房将要退出历史舞台
    这几次会议透露出来的信息，保障性住房仍然是重头戏，但是经济适用房不再被强调，更加强调的是廉租房。因为经济适用房在很多城市出现了问题，很多政协委员、人大代表都呼吁要取消经济适用房。
    现在很多城市的经济适用房建设也不理想，一个是商品房不够卖，一个是经济适用房不愿买，一个是政府不愿意低价卖地。所以经济适用房要慢慢地退出历史舞台。
    ●放宽中小城镇户籍限制是一大利好
    这次中央经济工作会议提出，要积极推进城镇化，重点加快中小城市和小城镇的发展；要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。这也是一个明显的信号，在城市化的进程当中，中小城市户籍制度更加宽松，对于国家房地产业未来的发展将会起到非常大的促进作用。这是一个比较利好的消息。