“调控转向已成事实。”从12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求；到12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策，再到12月14日明确提出要高度重视房价过快增长的态度，遏制房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。刚刚落下帷幕的一年一度的中央经济工作会议，楼市又成为关键词。一周内中央三提地产政策，业内人士更是在“调结构、保民生”的提法中嗅出了调控味道。
金融危机以来，在刺激楼市的政策带动下，楼市立竿见影地向好发展；而在危机渐止的2009年，房地产政策的走势又如此剧烈地牵动着国人神经。一方面火爆楼市已经当仁不让成为拉动内需活跃经济的中流砥柱；而多数城市高居不下的房价也充当了游资抵御风险、防止通胀的“避风港”。
那么在金融危机渐行渐远背景下，楼市角色是否面临调整？明年更为复杂的经济环境，“微调”中的楼市政策，又可能给市场什么影响？结合实际情况，东莞的开发商对后市作如何判断？
《羊城晚报·东莞新闻》邀请了业内专家对中央经济工作会议中提到的房地产相关政策进行了解读。
关键词:调控
只是开始 细则随后跟上？
羊城晚报：政策组合拳紧锣密鼓，政策的导向和意图是怎么样的？如何看待此次调控政策的转向？
黄海涛：说明从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”。
陈文杰：本次中央经济会议对房地产行业政策所做的微调应该说也没出太多人的意料之外，一方面，下半年以来国内大城市的房价的过快上升在一定程度上触动了高层的神经，可以说本次会议的微调仅只是摆出了一个姿态，就是说中央有关注到这个问题。而大多数发展商和一手房买家所关注的第二套房的相关政策这次并没有涉及，大概是有两种考虑：一是目前的经济恢复增长状况尚未能完全让管理层放心去进行新一轮的调控，还须进一步观察以后才能决定是否对相关行业的政策进行修正；二是有可能不由中央出台相关政策，而由银行系统自身根据风险程度进行评估后决定对第二套房的首付和利率的配套政策。
罗耀明：中央定了这个调子，接下来不出意料还会有“板子”要打在开发商身上，现在只是房地产政策转向的开始，很多细则随后将跟上。在国务院常务会议中不点名批评了一些城市房价上涨过快，国家对楼市出台抑制政策，相关政策只会“一刀切”，到时候东莞必然会受冲击。个人感觉，“遏制”一词说明调控味道很浓。明年楼市政策并未有明确定论。
罗雄：这次的国务院常务会议明确提出“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的“调控”，主要打击炒房行为，但也给明年的房地产政策带来不小的想象空间。优惠延续的意图是确保楼市不要大起大落，保护刚性需求维持在一个较低的购买门槛内。
叶先生：中央这次调控如果没有出台相关细则，那和往常的一般调控没有多大的区别，不会产生较大的影响。
关键词：信贷 从钱入手 信贷控制更严？
羊城晚报：国务院提出：“加强房地产信贷风险管理”，那么针对房地产的信贷是否会发生变化？
陈文杰：2009年的银行放贷规模可以说是史无前例的，是一种在特殊条件下的政策安排，相信这种情况在明年会有所放缓。大规模信贷刺激所带来的经济增长大家有目共睹，但是过多的货币投放所引起的负面效果也许在新年到来的时候就开始显现出来，最让人担心的就是资产泡沫。最新消息说明年新增贷款总额会在7.5万亿元左右，相比于2009年的10万亿元有了明显的收缩。而对于银行来说，2009年众多的贷款业务里面，到目前相信最安全最优质的仍然是对房地产业的放贷，无论是开发商还是消费者，因此银行目前并没有表现出多大程度的收缩。个别银行在今年秋季率先收紧按揭贷款的可能因此而失去了部分市场。值得关注的是一线城市比如深圳、广州这些地方，因为房价上升过快而可能率先出现资产泡沫。总的来说，目前的情况是“西线无战事”，不过这种资金的平衡也的确正在倾向偏紧方面。
罗雄：国务院多次提到要防范金融风险，这是因为一线城市投机性购房势头抬头。政府要抑制投机，估计会从两个方面来调整政策，一是针对个人的按揭贷款，会通过差别化信贷政策，加大首套与二套房贷款条件之间差别化政策的执行力度，遏制住房价格过快上涨，“比如二套房的首付比例向上调整，可以减少相当一部分投机行为”；二是针对房地产企业的开发贷款，在要求企业增加供应量的同时，注意防范风险。由于改善性住房界定不清，银行对二套房贷款很可能严格执行基准利率上浮10%。而且，将来银行贷款评估值可能继续低于市场成交价，从而令不理性的恐慌性需求因首付及信贷问题而减少。这些政策将有利于市场理性发展。
李兴旺：国务院提出：“加强房地产信贷风险管理”，预计在贷款审批环节更加严格。预计在第二套房贷将会严格。
叶先生：银监会不会在短期内提高门槛，只会作局部调整，因为地产是拉动内需和消费的主要力量，矫枉过正会严重影响国计民生。
关键词：优惠 继续延续 房价还会照涨？
羊城晚报：针对楼市低迷期出台的一系列楼市优惠政策，除了二手房交易免征税费的年限从两年提高到五年外，其它优惠措施延续，是否意味着中央对楼市还是扶持的态度，还是大力刺激楼市发展，这会否造成房价不断涨下去？
罗耀明：对于房价的上涨，中央采用“遏制”这个词可以说是个信号，国家已经不能容忍房价过快、过大幅度增长。当然，政府不是为了打压房地产市场，而是希望通过调结构稳增长，使房地产市场回归平稳、健康地发展。另外，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”的表述，让我们相信二套房贷政策将会从严执行。如果房价过快增长还是没能得到有效抑制，那么政府将出台二、三步措施，如拉紧信贷、提高利率来强力调控房价。
罗雄：优惠延续的意图是确保楼市不要大起大落，保护刚性需求维持在一个较低的购买门槛内。
陈文杰：如果解读为优惠政策得到延续的话，那么大概还是因为宏观经济的复苏程度以及未来的走势仍不足以让人能在多大程度上乐观起来。值得关注的是会后发改委的相关态度，该机构认为安居房、经适房的建设速度必须加快，并以此来抑制楼价的过快增长。不过该机构更多关注的是棚区、迁移区的建设，显然和大城市的房价上升关系很难扯上关系。再进一步说，即使有关注城市的经适房、安居房，由于建设资金到位者寥寥，在僧多粥少的情况下是否能迅速完成开发建设并推向市场平抑楼价的可能性很值得怀疑。
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李兴旺：中央政策为全局性的，东莞目前的房价相对于广州深圳，相对来说较理性。东莞购房者也相对较理性，跟风现象不明显。
车德锐：从短期而言，东莞在中央政府“抑制房价”信号的影响下，会对地方房地产商及市场购房者造成一定成交观望的影响。但东莞今年的房价表现比较特别，没有出现一线城市的暴涨局面，一些二线城市如南海、珠海、佛山主城区的房价已经飙升至每平米8000元以上的水平，但东莞的房价表现稳健，目前主城区市场也只有6000元/平米的水平，市场消费以刚性需求为主，投资性需求只占很小比例。从这一点看，东莞房价不会受到太大的影响，会平稳发展。
关键词：购房 投资自住 两者如何把握？
羊城晚报：此次会议，并未明确提出抑制投机，只是明确提出支持居民自住和改善性购房需求，投资和自住者该如何把握？
罗耀明：从投资者角度来看，在有些城市，投资性需求占据了今年房地产市场的较大比例。而对于经济发展的预期、通胀的预期等多种心理预期因素结合宽松的货币政策，共同起到了催热房市的作用。政府要管理通胀，豪宅投资可能会因此而受影响，例如重新祭出二套房政策、加大多套物业的持有成本、影响豪宅的收益回报等等。届时就需要重新计算豪宅持有的成本，买房防通胀究竟划不划算。
陈文杰：对于长线投资者、短线投资者、自住者、如何应对市场变化？我的看法是，正如股市一样，所有正确的投资策略都是低吸高抛，只不过大家都不容易把握那个切入时机。但是面对高低股时大部分人都会慎重一些，是否炒作过头或者透支价值不得不防。由于对通货膨胀的预期正在加剧，所以目前的交投中除了自住外，作为通货膨胀时期的保值时段也是目前买房者的普遍心态。相对于一线城市，目前东莞大部分中低价位的楼盘价格安全边际性仍然良好，也更具投资价值。
罗雄：整体来看经济适用房的正式供应对该区域的影响是适度有限。除了经适房供应规模不大及供应对象有针对性两大因素外，经济适用房导入或多或少会降低东莞城区周边商品房档次，从而影响周边房价。个人认为，短期客户观望将造成成交量的短暂下滑，但是由于此次政策变化的面不大，目前普通住宅的比例也相对减少，故量跌是否会造成价跌，还有待后市市场的反馈。尽管2009年市场成交火爆，但其中仍以中长期投资为主，未来投资买房同样更倾向中长期操作。
叶先生：对于投资客尽可能投资区位好和品质不错的著名开发商的开发的项目，且要对规划优势有所认识，比如轻轨及城际轨道带来的巨大影响。
李兴旺：别墅用地早已停止供应，小公寓供应随市场而定。国务院强调加大住宅供应主要是指增加普通住宅供应，并非指减少小公寓和别墅供应。国务院抑制投机性购房主要手段并非从土地供应上，而是在商品房消费环节控制，比如首付和利率等。
黄海涛：只有国富民强了，居民消费得到促进，零售市场得以繁荣，投资市场才能以真正健康的状态发展，以免部分建立在心理预期上的投资成为没有租金收益支撑的空中楼阁。
不管怎样，经济工作会议上“调结构、保民生”的提法使自住需求始终受益。首次置业者和改善性需求完全不必担心政策风险。
关键词：普宅 供货加大 缓解供需矛盾？
羊城晚报：国务院提出“加强普通商品房供应”，明年东莞供应量如何？
李兴旺：今年1-11月全市新增住宅约3万套，以90平方米划分，90平方米以下户型供应套数仅约1万套，占总量约三成，与“90/70”政策正好呈“倒三七分”。从今年销售形势来看，中小户型供应偏紧，尤其是70-100平方米户型供应紧缺。
车德锐：据初步统计，明年东莞的总体住房供应量将创新高，预计全年新推货量将达到800万-1000万平米，其中普通住房的推货量将达到400万平米以上。车德锐认为，普通性住房的供应加大对抑制房价将起到很大的作用，“按照目前各个地产项目的工程进度，预计明年上半年普通住房供应量较大，到下半年后则是豪宅类住宅占市场主要推售主体。”对于东莞而言，普通性住房的供应目前并不缺，“受到一些开发商蓄意捂盘，限量发售及延长认筹时间等人为因素影响，目前在市场上造成了一定程度的普通住房供货偏紧、供需失衡等现象发生，这也是其他城市目前存在的问题，除了投资、投机性购房在助推房价，以上人为造成的因素也是房价为何一直飙升的主要原因。”
叶先生：东莞市的土地市场供给不足，多数外来企业处于无地可开发的境地，而本地企业却缺少资金开发新项目。不会被动开发的，或者加速开发的，地产融资的数额大周期长风险也大，所以，本土企业加速开发是不大可能的，新拍的地块也不会在短期内迅速开发；东莞市的消费力不足是主要抑制开发的原因，明年新上市的项目不会在短期内对大市造成很大的影响，后市还是处于现在的低位运行；明年上市的项目区位相对较差，不会在短期内冲击高价，唯一值得期待的是龙光集团的体育路的地块和金月湾旁的项目地块拍卖。
关键词：土地 供应加大 能够平抑房价？
羊城晚报：会议提出要加大土地供应，今年东莞新上市项目不多，有供不应求的现象，后市政府是否会增加地块供应，或者出台相关措施打击囤地行为，造成一些开发商被动加快开发的局面？
陈文杰：土地成本构成房价的一个重要部分，另外一个大头则是税收，这是大家往往忽略的一大块。最近报道说财政收入同比又增长了30%，在GDP刚刚保八的情况下，大部分制造业刚刚渡过危险期，那么高的财税收入由何而来呢？大家也许可以思考一下。对于后市，个人认为，东莞的政策应该有所修正了。中央经济会议认为应该放开二线城市的户口限制，东莞在2007年取消的购房入户政策是不是应该认真检讨一下还有没有其必要性？
在可预见的几年里，地方政府在多大程度上加大对低价房的投入也得打一个问号。由于土地财政的局面并没有多大的改善，地方财政仍离不开土地出售的收入，你不可能幻想地方政府会大面积供应土地从而导致土地价格的降低。有学者这样说，如果作为全民所有的土地的销售收入全部划归中央财政，那么也许地方政府就不会坐视甚至支持土地价格的不断上涨。在2008年，东莞有不少土地流拍的状况，而今年情况很不同，又冒出一些所谓的地王。但由于东莞整体经济的复苏与周边的一线城市不同，楼价虽有上涨也是幅度相对滞后，应该说目前比较平稳的发展态势可能更为健康一些。个人感觉，除非通货膨胀开始蔓延，东莞的楼市的开发会维持一个相对平稳的节奏。
罗雄：个人认为：明年政策将首先放开普通商品住宅土地供应，并有可能修改相关土地出让方式，放量土地市场“稳地价”。2009年相对一级市场供应不足，但是随着政府打击开发商囤地行为力度增大，一些闲置地会被迫开发的情况还是存在的，这增加了明年楼盘供应量的不确定性。由于房地产政策基调已定———在保持政策连续性和稳定性的同时遏制部分城市房价过快上涨，预计政策立即大变脸的概率并不高，政策有望走出“前松后紧”的态势。明年上市的项目中大部分是在今年“地王”频出拍得的土地，地价成本偏高，新盘的房价自然不太可能降，随着刚性需求的消化和投资性需求的被遏制，相对于明年东莞的开发体量来说，成交量将有所减少，但随着东莞经济的复苏以及09年没有像一线城市房价那样涨得快，东莞楼市的洼地效应还是可以吸引更多的投资者。
罗耀明：这主要看政府打击囤地的力度，如果力度大，许多地块确实有被动开发的可能性。