北京二手住宅市场11月成交量较上月有明显回升，成交活跃度也明显提升，11月成交量超越传统旺季“金九银十”，二手住宅市场年底进入翘尾阶段，价格持续看涨，同比涨幅进一步扩大。预计下月二手住宅价格仍将维持平稳上涨的趋势，成交量依旧维持高位。
成交总体小幅回落 价格处平稳过渡阶段
2012年11月二手住宅网签成交量为14449套，同比、环比均呈现明显上涨趋势，其中环比上涨26.2%，同比上涨幅度达94.52%，可见“十八大”召开后存量市场成交有明显转好的迹象，成交活跃度明显提升，11月成交已超越 “金九银十”。
据北京中原市场研究部对成交数据的统计显示：2012年11月北京二手商品住宅成交均价为24601元/平方米，环比上涨1.23% ，同比上涨6.19%。截止11月，北京二手住宅价格已连续上涨7个月，且同比上涨幅度再度扩大2.5个百分点，可见目前二手住宅房价维持稳步小幅上涨趋势，上涨动力较上月有所提升。（见附图2）
从中原地产的报价指数统计分析中可以看出，11月报价指数为56%，较上月回升8个百分点，业主报价的提高，即为对房价上浮的信心增强的表现。
深层原因
首先，未有新政出台：倍受瞩目的十八大会议并未有实质性的房产新政出台，因此市场维持了向上的动力，房价继续回升，释放了部分“买涨不买跌”的客户需求，从而成交量也呈现放大趋势；
其次：观望情绪缓解：受到没有新政抑制房价的背景影响，部分购房客户入市步伐加快，在一些稀缺优势区域甚至出现多组客户争抢优质房源的场面。购房客户较上月明显增加，客户结构仍以首置和置换为主，价位高的区域置换比例更高，而价位较低的区域首置群体是主力；
第三：业主报价上扬：业主对后市的信心和预期有所增强，从中原的报价指数显示，11月较10月上涨了八个百分点，因此大多数业主调高了报价；
第四，新房优势下降：由于今年截止10月，大部分知名房企都完成了今年的销售任务，因此开发商的销售策略从“降价换量”调整为“保利保价”，注重了利润率的企业停止了降价，且大部分房价有小幅上调，这使得新房的竞争力下降，对二手房需求的分流作用也被削弱，二手保值增值，地段优越的特性吸引了更多的首置和置换客户，因此价、量都有明显提升。
地铁线路开通 周边房价看涨
年底地铁线路集中开通，其中横贯东西的6号线，以及西南区域的10号线二期无疑是对周边楼市影响最为显著的两条地铁线，其沿线周边地区也就成为二手房波动最大的区域，广安门外区域受到9号线（六里桥东站）年底开通的提振，区域内首次置业客户11月明显增加，占到总成交的40%，成交价和报价都有所增长，这表明不论客户还是业主均看好区域房价未来的保值增值性。
首置及改善性客户成为市场主力
临近年底，北京楼市迎来更多结束观望，并打算出手入市的购房人群，其中包含了明年开春结婚急需婚房的购房人群，以及急需改善居住环境的置业升级人群，双井、万柳等中高档房源集中的区域，改善性客户明显多于其他区域。
租赁市场量跌价稳
2012年11月北京市中高档住宅的租赁指数为151.44，单位平均租金为55.37元/(㎡?月) ，同比上涨了4.91%，环比涨0.20%，价格与上月基本持平。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2564元/月、3824元/月和5507元/月，价格环比分别出现+0.67%、+21%、-0.25%的波动。根据北京中原市场研究部数据统计，11月份租赁成交量较上月降15.41%。
北京中原市场研究部的分析结果显示：11月份北京住宅租赁市场成交量继续下跌，租价价格与上月基本持平，对此，北京中原市场研究部分析主要原因有以下几方面：
1、11月北京租赁成交量下跌，租赁需求年底前继续收缩，供需矛盾得到进一步缓解，11月为1:2.08；
2、11月租金价格与上月基本持平。一方面，北京物价水平持续上涨，尤其是租金价格没有下降的动力；另一方面，北京住房需求受限购影响，部分暂时滞留在租赁市场；最后公租房建成面积有限，杯水车薪，导致租赁房源的业主报价刚性强。