在“国四条”出台前后半个多月的时间里，住建部、国土资源部、财政部等多个部委紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。
然而，就目前市场现状看，除了一拨赶搭政策末班车的疯狂人群，房价并没有如预想般下降，“地王”继续涌现。轮番出炉的调控政策，能否驾驭一路狂奔的房价？在实体经济尚未完全恢复的情况下，调控政策会否被地方政府与开发商化为无形，尚存变数。
楼市调控左右为难
短短一星期，中央三次重要会议都涉及了房地产政策。2009年12月9日召开的国务院常务会议，提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。同日，国家发改委表示：“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”
同年12月14日，国务院常务工作会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康。
但以“国四条”为核心的房地产调控新政公布后，市场却在继续演绎2009年末的疯狂。2009年12月22日，广州诞生了有史以来最大的“地王”。此次拍卖离五部委将土地出让金首付比例提高至50％还不足一周。
新一轮的调控政策，最终会在地方政府和开发商面前失灵吗？
上海斯盖营销策划有限公司分析师张宏伟在接受时代周报记者采访时认为，从已出台政策看，政府总的基调还是维稳的，打压是好多人的误读。“楼市长期这样飙涨，豪宅投资盛行，不是正常的楼市，楼市要回归，所以政策才会有针对性地出台，而不是全部打压。”张宏伟说。其主要原因还是包括中国在内的世界的实体经济的复苏条件还十分脆弱。
另一方面，经过上半年楼市“买涨不买跌”后，加上开发商“捂盘”，人为造成供不应求的局面，推高了房价，普通住宅的刚性购买力已经严重透支，购房者难以承受房价飙升带来的购房压力。
也就是说，在尚未完全恢复元气的实体经济面前，政府还得借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，但快速上涨的房价又到了不得不调控的局面。在这样一个两难的境地下，政府的调控政策本身就游走在宏观经济指标与要求调控房价的民意之间。
一个非常引人注目的事件就是，2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。但营业税的最终落实条款被认为是虚惊一场，因为按差额征收营业税，税费增加不会很多，这对市场的影响将远远小于之前业内所猜测的全额征收。
张宏伟说：“政府政策的基调仍然是‘微调’而不是打压。打压房地产行业，受伤的无疑是政府和开发商，政府当然不乐意。”从一些细节来看，“国四条”等政策并没有针对2009年囤地、囤房、豪宅投资过热等现象进行整治，而是采取“既往不咎，下不为例”的做法，一方面在怂恿开发商保持楼市适当“热度”，另一方面警示开发商不要肆意疯狂，2010年，政府将枪打“出头鸟”。
“杀鸡吓猴”
维稳房价
在上海城开集团总裁倪建达看来，对市场的预测就如同算命一样充满玄机，但他认为未来两三年，楼市仍将平稳向上，“2009年的市场发展出人意料，市场硬是把普通住宅的价格变成了豪宅价”。稳定趋上，也是多数地产商坚持的观点。
开发商的信心也来自中央对楼市的定调。2009年12月14日，“国四条”明确提出，要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资、投机性购房。温家宝总理首度公开对楼市中的投机性需求进行表态，也是与2010年财政政策有针对性的“微调”定调不谋而合。
在这样一个大前提下，业内专家认为，2010年的楼市调控，可能更多是对2009年政策细节的完善。如“国四条”提出要增加中低价位房和限价房的土地供应，但如何增加，如何调整土地供应结构，还需要明细的政策。
张宏伟认为，尽管2010年国土部将出台的土地调控新政包括加大对拿地两年以上不开工土地的惩罚力度和增加土地增值税等，但是2010年，政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再疯狂。
易居研究院分析师回建强则认为，相对2009年房地产调控政策的缺位，2010年国家会根据房地产市场的走势，随时出台调控政策，确保房价不失控，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。
“2010年，新政的变化体现在：落实住房保障的力度将会前所未有地加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。”