调控“靴子”接连落下难撼房价
作者：efangadmin内容：
2009年上海“十一”房展会，参展开发商和楼盘数再创新高。
近期楼市新政‘靴子’接连落下，各个砸向‘上涨过快’的房价。
调控政策打出‘土地+金融+税收’的组合拳，但是政策出台当周，上海楼市成交量依旧创出天量，房价毫无回调征兆。
分析人士认为，12月上海楼市有望再创新高，受地王拉高成本、供求关系紧张、城市化进程加速等影响，期望明年房价有较大幅度下跌并不现实。
“政策周”未冲击成交
12月第二、三周（7日-20日）楼市新政密集出台，10天时间中5次提及房地产，其中明确提出“遏制部分城市房价过快上涨”。从抑制到遏制，国家对房价的用词“升级”。
今年上海房价涨幅已逼近50%。11月份，上海商品住宅成交均价再次升至18686元/平方米（8月份成交均价达到18829元/平方米，创历史新高），这与最低点2月份的12674元/平方米相比，上涨了47.47%。
“多项楼市政策接连出来，对上海楼市成交几乎没有影响。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对早报记者指出。
上海同策咨询与研究发展中心对上海楼市每日成交情况做出统计，结果同样显示出上海楼市上周呈一路上涨的态势。
14日，周一，上海商品房成交套数达到了1218套，累计成交11.57万平方米，比前一个周一涨了三成。15日，周二，商品房成交套数达到了1338套，累计成交13.28万平方米，环比增加15个百分点。16日，周三，全市商品房成交1215套、累计成交12.59万平方米，环比微跌5个百分点，但成交面积已连续3天超过了11万平方米。17日，周四，商品房成交了1021套，累计成交9.89万平方米，虽环比跌两成，但依然处于较高位。
上海同策咨询与研究发展中心分析师向早报记者强调，目前房价已经脱离普通老百姓的承受能力，国务院适时地出重拳遏制快速上涨的房价，但眼下成交量依旧连创天量，房价下跌的征兆没有显现。
这位分析师表示，照此下去，12月份上海楼市有望再创历史新高。
购房者冷对新政
不同以往，上海购房者对年底密集出台的楼市新政整体表现出“冷漠”的态度。
12月9日国务院常务会议提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。购房者虽然受此影响，但从效果来看并不明显。
购房者万先生对早报记者表示：“营业税调整对于我自住没有影响，我再不会考虑二手房了。反倒是目前不少卖家开始跳价，将营业税转到买家头上。”
上海中原副总经理陈宇珏指出，营业税调整短期或将造成买方客户的观望，从长期而言，对于二手市场的整体影响不大。
在新房市场上，购房者买房的热情同样没有受到政策的影响。刚在浦江镇一品漫城买了房子的刘女士向早报记者表示，虽然政策提出遏制高房价，但现在买房并不后悔。她判断，政策出台后上海房价并不会下跌，因为现在上海房价新盘供应量有限，“只能买不能等”。
正在选房的谢女士告诉早报记者：“政策出台之后，虽然自己也听说了不少，但是准备现在买房的决心并没有改变。买房是为了自住并不是投资。”她指出，这次政府调整楼市的手段并不厉害，好像更多是警告，并没有具体措施，因此对房价影响不大。
陆骑麟表示，楼市新政关键在于执行层面。如今，老百姓对政策执行力的预期打了折扣。政策以前多次提出抑制高房价，结果每次效果都不明显。
楼市结构将调整
不过，明年上海楼市结构性调整，将在所难免。
中原集团董事(研究)程沄向早报记者表示：“明年上海豪宅市场将难以再现今年的火爆行情。明年豪宅表演的舞台已经不再。”
今年上海豪宅表现突出。8月份，在星河湾、黄浦湾等多个豪宅带动下，上海商品住宅成交均价达到1.8万元/平方米，创历史新高。在12月份第一周，在外滩九里、海景壹号等豪宅带动下，上海商品住宅成交均价突破2万元/平方米。
“这主要是由结构性推动的。”程沄强调，“2008年上海楼市经历调整，众多开发商选择了停工和缓建，这造成了2009年上海普通住宅供应量的减少。而这恰好给豪宅在2009年提供了一个广阔的市场表现舞台。”
程沄指出，明年上海豪宅表现则将会整体低调。经过一年的快速消化，2010年上海豪宅火爆的行情将难再现。
陆骑麟表示，目前全市豪宅项目比比皆是，按照10万元/平方米算豪宅的话，年初只有一个项目，而目前报价10万元/平方米的项目不下10个。在普通商品住宅供应捉襟见肘的情况下，豪宅却大量出现，市场已出现明显的供过于求，豪宅率先调整在所难免。
此外，上海经适房同样不容忽视。
2008年上海新建400万平方米经适房。近日上海经适房开始接受申购申请，上海经适房终于面市。2009年上海继续新建400万平方米经适房，依照进度，有望明年上市。近日，上海市市长韩正介绍，今后五年，上海还将新建约2000万平方米、30万套经适房。
陆骑麟认为：“如果明年经济适用房能够真的铺开的话，势必会分流一部分刚性需求，对房价也是会起到一定的抑制作用。”
房价恐难下跌
楼市调控政策陆续出台，直指问题核心：明年房价走势。
“虽然楼市调控政策连续出台，但是明年上海房价下跌存在重重的困难。”上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国向早报记者指出。
今年上海诞生了数个地王，其中青浦、嘉定、临港地区的新拍土地的楼板价均突破了1万元/平方米。地王的诞生将直接推高房价上涨，例如上海外环一地块将推动上海外环房价进入3万元/平方米。
此外，供需不平衡也将推动上海房价上涨。范伟国介绍，目前上海存量房数量有限，仅能供应3-6个月的时间，这也是最近购房者老是感觉无房可买的重要原因。
范伟国强调，世博会虽然不能直接推动房价，但是却推动了上海城市化进程、完善轨道交通等公共配套建设。明年上海世博会正式举行，上海围绕世博会做出的城市化规划和建设最终完成，这将是推动区域房价上涨的又一核心因素。
程沄向早报记者指出，明年上半年上海房价依将高位运行，这是由阶段性供应不足造成的。不过，明年下半年上海房价将会进入调整，但调整幅度不会太大。
在程沄看来，目前国家出台的几个楼市新政并没有出现大收紧的特点，政府采取“有保有压”的调控思路，但是在舆论导向上已经给开发商泼了冷水。
“政策提出增加普通商品房住宅供应、保障性住房建设，但这两方面建设是长期的，短期内未必能产生效果。但从长期来看，有利于楼市成交均价结构性回调。”程沄强调。