从年初的低谷到年末的迭创新高，2009年的楼市再次向人们展示了它戏剧性的一幕，当人们对于经济的关注从“保增长”转向“保稳定”的时候，“遏制部分城市房价过快上涨的势头”也成为2009年末，政府当局对于未来房地产市场调控的基本表态。新一轮调控序幕正迅速拉开：继国务院“房市新四条”出台之后，财政部、国土资源部等五部委也联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，此外，住建部也提出2009-2011年将通过中央财政、地方财政和社会投资超过9000亿元，用于建设保障性住房项目。在中央经济工作会议定下“基本不变”的调子后，房地产市场的局部调整事实上已悄然展开。
与以往的房地产调控有所不同，本次调控的着力点主要放在扩大供给、而非抑制需求方面。2009年以来，全国房地产开发投资同比增速远远低于全社会固定资产投资的增幅，这或许与前期政府主导性投资和中央项目投资扩大有关。但随着政府投资的逐步淡出，以房地产投资为主的私人部门投资和地方项目投资正迅速上升，房地产投资或将替代政府投资，成为未来拉动经济增长的主要力量。在这一背景下，政策的任何微妙变化都将影响着房地产市场的预期，也牵动着未来经济增长最敏感的神经，而致力于扩大供给而非抑制需求的调控政策，也将更有利于稳定市场的预期。
在政府扩大房地产市场供给的政策中，扩大保障性住房供给成为此轮新政的主要内容。从2009年的房地产销售情况来看，以北京为例，2009年1-7月，二手房交易主要集中在60万元以下的小户型，低价位房屋占总成交量的70%左右。中金公司2009年9月份的房地产调查报告显示，目前，中国中等收入家庭(购买60万元的二手房)的房价收入比为 7.01；高等收入家庭(购买150万元的二手房)的房价收入比为 3.39。足见，城镇居民悬殊的收入差距也是影响当前房地产市场价格与需求的重要因素。对于高收入人群而言，高端住宅的价格仍处于合理范围之内，压力相对较大的是普通住宅，而政府针对当前的高房价所开出的扩大面向低收入人群的保障性住房供给的药方，无疑具有很强的针对性。
那么，以扩大廉租房和经济适用房等“保障性住房”及安居工程建设为主要内容的房市新政，是否足以缓解当前房市突出的供需矛盾呢？我们十分理解政府在进行新一轮房市调控时，主要立足于“民生”，解决最低和低收入者的住房困难问题的良苦用心，但一个无法回避的现实是，在当前庞大的住房消费需求，特别是自有住房需求中，更大一部分是来自中等收入家庭，他们不仅占城市人口的大多数，而且在目前的房地产市场中，也处在“上不着天”(买不起高档房)和“下不着地”(无法享受保障性住房优惠政策)的位置。当前的政策供给与这部分人群在住房需求上的错位，可能会演变为未来较长时期内中国房地产市场的一个主要矛盾。
另外，从金融安全的角度考虑，我们知道，不同层次的收入人群，其购买住房的资金来源具有显著差别。中金公司的报告显示，中等收入家庭的月供收入比为 0.35，高等收入家庭这一比例仅为 0.17， 而低收入人群则没有购买最廉价的商品房的能力。可见，越低档的商品住宅，越依赖于银行贷款，越高档的商品住宅，自有资金的支付能力越强。那么对于高收入者而言，房子只是他们资产配置中的一个合理组成部分，它所呈现的泡沫化也仍处于可以容忍的范围之内。而且，由于其资金来源较少地依赖于银行信贷，高端房产的泡沫化对于整体金融安全并不会造成太大的隐患。对于低收入者而言，本身并不具备购买商品房的能力，这部分人群的住房问题就更多地依靠政府提供廉租房来解决。剩下的就是占城市人口主要比重的中等收入人群，他们购房资金更多地依赖于银行贷款，因此他们无可避免地成为最有可能透支未来消费能力的人群，既有可能成为房价上涨时主要的推动力量，也有可能成为房价下跌时最大的受害者。
因此，无论是从房地产市场的主要需求考虑，还是从银行体系的安全考虑，我们认为，政策的重心都不能只是聚焦于高端住宅的价格波动，或纯粹地定位于低收入人群的保障性住房建设，更广泛的中等收入人群理应被纳入未来房市政策的考量范畴。