今年楼市降温在所难免
“二套房首付政策向来是调控楼市最为有效的一个手段，2008年低迷的楼市行情，最重要的导火索就是2007年国务院明确将二套房首付提高到40%。”昨天下午，名都机构首席分析师史亮在获悉新“国五条”发布后向记者表示。
史亮认为，从最近一系列政策调控的内容来看，国务院再度明确二套房贷款首付不得低于4成应在意料之中，但最终对苏州楼市的影响还是需要看银行对二套房贷的审核执行力度。实际上银行贷款这方面一直是前松后紧的，如果贷款目标完不成的话，一定会有所松懈，因此政策的严格执行情况，才是该政策的关键，但今年一季度苏州楼市成交量的大幅下滑应该是板上钉钉。
楼市成交量的大幅下滑，最重要原因在于购房者将重新选择观望。相关数据显示，新年第一周(1月1日-7日)苏州楼市商品住宅成交面积为48538.1平方米，与2009年最后一周的7天时间相比，下滑幅度达到了86.20%。“这一方面是假期因素、供应减少以及去年末班车效应消耗了大部分需求，另一方面购房者的观望气氛确实在加重。”园区一名开发商向记者表示，如果银行严格执行二套房政策，房地产市场肯定将挤出大量资金，至少将50%以上的投资客，90%以上的投机客挤出场外。“真要这样，上半年日子不会好过。”该开发商担忧道，至少购房者还会观望是否会有进一步的政策出台。
银行信贷不会大起大落
“我也第一时间关注了国务院出台的最新通知内容，对这个大家都非常关注的通知，我也进行了仔细研究。”昨天下午，苏州一家国有商业银行房贷业务负责人接受记者采访时说，国务院出台的这个通知，虽然从表面上看，对于“二套房贷款首付不低于40%”的规定与此前中国人民银行及银监会的规定并没有太大的差别，甚至有人认为只是进行进一步地强调。“但我仔细研究了通知的每一字句，发现其中还是有明显的不同。”该人士说，此前，相关部门对“已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房”还可以从轻认定，享受第一套住房的相关贷款优惠政策，但此次的通知则完全没有了相关文字表述，只是表示“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
“从这方面讲，可以判定中央对于第二套房贷款的条件进行了更为严格的限制。”上述国有商业银行房贷业务负责人表示。
但是，苏州另一家股份制商业银行房贷负责人接受记者采访时认为，虽然此次中央对于第二套住房的认定更为严格，但同时也有一点十分值得重视。“此前银监会下发的规定中，已强调‘二套房贷’必须首付四成、利率一点一倍的放贷标准，并重申‘二套房贷’标准不得擅自放宽。”该人士说，但此次国务院的通知，虽然明确了“二套房贷”必须首付四成，但对于贷款利率的规定中，只是表示“贷款利率严格按照风险定价。”
该负责人认为，这条规定非常重要，也就是说，即使贷款人购买了第二套住房，但与此前“必须上涨10%不同，今后可以根据自己银行的情况进行区别对待。”该负责人表示，这条规定实际上对房地产企业来说，并不是重大的利空。“说明国家出台此次通知时，充分考虑到商业银行、房地产业、购房者的实际情况，也表明银行对于第二套住房的贷款不会因此而大起大落。”
业内期待楼市政策更稳定
“平稳健康发展”，苏州科技大学房地产研究所所长盛承懋在研读新“国五条”之时，对其文件全称中的几个字印象深刻。“从新‘国五条’的一系列规定可以看出，不管是解决供需矛盾，还是提高首付比例抑制投资投机性购房需求，以及加强风险防范、加快推进保障性安居工程建设等，主旨都在于期待楼市的平稳健康。”盛承懋认为。
盛承懋同时表示，目前新“国五条”中还有许多不甚明确的地方，如较为敏感的二套房首付定性问题，就还需要地方的进一步细化确定。对于已贷款购买一套住房，有以小换大、以旧换新的改善性需求购房，如何区别于投资性、投机性购房，需要有更为详细的标准。“近几年来楼市政策不断出现新的变化，这是国家调控房地产市场的需要，但我认为也在一定程度上增加了开发商、购房者的投机心理。”盛承懋向记者表示，同样地段、同样品质的楼盘在不同政策节点销售却会取得不同的结果，价格、利润也会截然不同，这直接导致了不少开发商和购房者通过研究政策风向来投机楼市，因此国家宏观政策应该更为稳定有效，而不是“高打低推”。
“不过，今年处于后金融危机时代，保增长、调结构、惠民生的政策总基调不会变，楼市政策、货币政策仍会以稳定为目标，.应该不会出现急降现象。”盛承懋表示。名都机构史亮也表示，与2007年相比当前购房者对相同政策的抗性已增强，加上今年苏州楼市整体供应量不是太充足，房价大幅回落的机会并不大。
苏州上述银行业人士均对记者表示，对于国务院出台的政策，正常情况下，他们银行总行也都会出台一个指导性意见，但目前并没有收到具体通知，但他们均认为，此通知的出台，对于房地产特别是苏州房地产业不会形成特别大的利空，苏州房地产价格也不会出现大的起落。