山雨欲来，风满楼市。在连番政策出台的影响下，一场楼市博弈似乎又在酝酿：银行静待细则，开发商伺机而动，购房者捂紧钱袋。观望也在房地产市场自下而上蔓延
观望情绪正在楼市自下而上蔓延。
1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国十一条”）。在这一系列的组合拳中，严控二套房贷和加强房屋销售管理尤其引起了市场人士的注意。
一时间，楼市山雨欲来。在调控政策面前，房地产业内人士与购房者完全呈现了不同的反应。
记者采访的多方业界人士均认为，2010年，楼市成交量会减少，但价格仍会逐步上涨。更有业内人士颇为玩味地指出：“房价下跌是有可能的，前提是经济陷入衰退或者通货紧缩，但这是国家最不愿看到的。”
但在连番政策出台的影响下，购房者已然放慢了买房计划，开始选择观望。相关统计数据显示，一周以来，京穗沪等一线城市新房成交量陆续下跌。京沪穗深等城市二手交易亦骤然下降，其中，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过20%。
一场楼市博弈似乎又在酝酿。这一次，楼市调控政策将成为市场哪一方的紧箍咒呢？
收紧二套房贷：控量难控价？
连番调控下，政策效应已在楼市成交量上有所显现。
易居中国相关负责人表示，宏观调控政策也促成购房者转向观望。从去年6、7月产生的追涨心理，经由几次政策调控，追涨者在心态上已有了根本的调整，买方对于现在的市场实质上是看坏的。
链家地产相关人士更是预测：“北京2010年房地产市场跟2009年相比会下降三成左右的交易量，预估2010年二手房成交量会在18 万套到20万套之间。”
一家知名房企总经理则对记者表示，新政会使购房者的资金成本增加，一些投资、投机的购房者将会减少动作，对楼市成交量将有一定的影响。同时，对自住购房者的影响也比较大，主要是心理层面的影响，因为消费者一般买涨不买跌，观望情绪随之加大。
尽管今年楼市成交放缓已成为业内共识，但二套房贷政策对高房价抑制预期却并不乐观。1月12日，在一个地产业的高峰论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生发表言论称，虽然“国十一条”针对性极强，但今年房价出现大幅度下降并不现实。
聂梅生认为，新政出台后，楼市交易量会出现平稳甚至下调现象，但是价格则很难改变，因为“现在房地产商手中资金充裕，库存量也不大，没有任何降价的动力，他们会观望一段时间市场反应后再做决定”。
而对于开发商而言，他们担心的并不是二套房贷收紧的重申。“二套房贷的收紧对开发商并没有构成什么影响，其实我们最怕的是保障性住房供应量加大，开发商拿不到土地，这是很要命的。”一家知名房企总经理对记者表示，开发商们的担忧在于，今年全国将开工建设600万套政策性和保障性住房，调整土地供应结构可能导致企业更难拿到土地。
利率“缺口”：留足想象空间
链家地产相关负责人表示，实际上，二套房首付款比例从2007年至2009年变化不大，但是在利率上，去年各个银行不管是为了争取业绩还是为了提供二套房贷的优惠政策，在利率方面均有一些优惠。
“从我们掌握的数据来看，2009年利率下浮至基准利率的0.7~0.75倍，跟原来的上浮1.1倍相比，优惠幅度不小。但是到了去年第四季度，多数银行已经把二套房贷款的政策再次收紧，除了40%的首付款比例不变，利率方面多数银行已经发生了变化。”上述人士表示，目前感觉在政策上似乎对二套房贷进行了收紧，但其实跟银行现行的措施并没有太大的差异。
另一方面，在收紧的姿态下，新政对二套房贷也留足了想象空间，在规定二套房首付不低于四成的同时，“国十一条”也加注“贷款利率严格按照风险定价”，这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。
“这次规定二套房贷款利率由市场做主后，各商业银行将为抢夺市场份额展开竞争。”房地产高级经济师章林晓表示，不管市场向上还是向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。而在激烈竞争中，只要央行、银监会对二套房贷款利率不出台具体的相关细则加以限制，各商业银行对改善型住房贷款利率下调应该没有什么悬念。而对于购房者而言，虽然房地产市场的准入门槛相较以前是提高了，但贷款成本可能会下降，因为“原来向四大国有商业银行二套房借款，须执行1.1倍利率，今后估计不需要这么高了，甚至有可能低于基准利率，贷款成本自然下降”。
透明销售：效力仍待观察
此次出台的“国十一条”中，有一条也特别惹眼、令开发商头疼的问题，就是“不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”。
此前，关于预售制度，行业内部有不少潜规则。一些开发商利用领取房屋预售许可证来间接捂盘，每次申请预售仅仅申请几个单元甚至几层。还有些楼盘在政府网站公示中仍有大量可售单位，但是房屋销售却告知“卖得特别好，已经不剩几套了，政府网站数据滞后”。
基于此，有业内人士分析认为，如果要求开发商明码标价，就是明确减少了他们的炒作空间，将对开发商造成很大的压力，会对市场产生很大的影响，市场可能冷下来。
此前，媒体频频披露的开发商捂盘、囤地，而“国十一条”里提出的这项要求，无疑是打击和防止捂盘囤地的有效举措。
“信息透明化，是抑制开发商炒楼、利用中介抬高房价的有效措施，对购房者也是一种保护。”业内人士表示。
事实上，早在2007年，曾经引起社会广泛关注的南京“一房一价”规定，也明确要求开发商在售楼处必须张贴每套房产的价格与浮动幅度等相关信息。新规执行后，开发商只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，因为一旦定价将不可改变，不像过去那样可以随意调整。但是，如何定价、如何在浮动的幅度上做些“文章”，仍是开发商主导。
无独有偶，上海市地方政府也曾要求过开发商明码标价，但是一直都未得到有效执行。对此，业内人士表示，一次性推出房源、明码标价等要求，在执行和监管上有一定的难度。要取得效果必须有严格的执行措施。
显然，关于预售许可如何更加透明、预售许可最低规模如何规定，也将成为左右未来市场走势的因素之一。