第三篇--通向"实转"三大难关
试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。"赞成者有之，反对的声音也很大。"
10个物业税"空转"试点省区市多年的现实，显露出中国物业税研究和实践面临的重重困境。
对此，试点地区税务部门皆颇感无奈。因为，摆在他们面前的，是制度、技术、人才匮乏与舆论压力等诸多待解的难题和矛盾。
制度之难
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华告诉《财经国家周刊》记者，当前物业税在学术界还存在诸多争论，最为激烈的主要集中于两点：一是物业税是否应包含土地出让金；二是物业税是否能降低房价。
浙江大学公共管理学院土地管理系副教授汪晖博士认为，1994年分税制改革以来，"财权上收，事权下放"的大趋势，使地方政府对土地出让金等"非税"收入渐生依赖。但随着土地资源的下降，土地财政的可持续性面临困境。
"物业税的提出，就是希望给地方政府一个新的选择，用一种比较良性的税收来代替土地财政。"汪晖说。
然而，如果用物业税取代土地出让金，一则涉及整个房地产开发模式的改变--"开发商今后如何拿地？是一次性缴纳土地出让金，还是分70年缴纳物业税？"二则涉及中央和地方如何进行税收分配。这些都是"空转"试点省区市地税部门的困惑所在。
江苏省地税局副局长倪静石在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，"想要通过物业税改革来摆脱地方财政对土地出让金的依赖，短期内并不现实"。"因为政府通过土地出让金，把所有该收的税都收走了，也不可能因为考虑征收物业税，就把土地拍卖的价格降下来。"倪静石说。
深圳地税局副局长章家寿此前接受《财经国家周刊》记者专访时则对物业税的归属和分配表示了异议，"物业税所涉及的房产税和土地使用税两个税种，到底是简单统一还是怎样，目前还缺乏系统性思考。"
试点城市一位地税局官员向《财经国家周刊》记者坦言，就目前的讨论看，物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。"赞成者有之，反对的声音也很大。"
对于物业税与土地出让金的关系分歧，中国人民大学土地管理系副教授曲卫东说，"地方政府认为土地出让金'来钱快'，卖一块地就有了，主观上对征收物业税没动力。什么时候土地卖得差不多了，可能才会考虑征收物业税。"
此外，对于"用物业税抑制房价"的说法，学术界也存有争议。
"物业税提高了住房的保有成本，能抑制投机性购房者，进而抑制房价。"汪晖的观点代表了一批学者的意见。
但倪静石却认为，"简单用物业税来调控房价，作用很小很小。"
在他看来，最近几年，每逢房价大涨，总有人拿物业税开征"说事"。实质上，物业税"最大的作用在于调节预期，让购房者认为未来房价可能会降"。
倪静石称，即便是效仿"出口退税"，用物业税来代替土地出让金，房价成本降下来，在需求高涨的时期，也不见得开发商就能低价卖房。"目前还没有一种机制能够确保政府的让利最终受惠于百姓"。
正因如此，倪静石对《财经国家周刊》记者明确表示，"对于物业税调控房价，我信心不足"。
技术之难
在一些业内资深专家眼中，开征物业税需具备三大技术基础：翔实的不动产登记资料；房地产价值批量评估；政府的税收征管能力。
经常赴各"空转"试点地区考察、调研的曲卫东认为，目前各"空转"城市在上述方面"一直没有太好的突破"。
他告诉《财经国家周刊》记者，开征物业税的前提是需要所有房地产的基础信息，如区位、周边建筑物、面积、户型结构和交通环境以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。"但这是一个庞大的数据库，至少涉及土地、规划和房产等几个部门，然后还要通过计算机辅助的批量评估方法，进行批量计税。"
目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。"部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。"曲卫东说，仅凭税务部门"单打独斗"，自然难以"空转实"。
国务院发展研究中心研究员倪红日也告诉《财经国家周刊》记者，她所接触到的一些"空转"城市，在一开始就遇到了这样的问题，"比如要征税的一处经营性房产出现了经营权变更，工商部门却不能及时反馈。"
倪红日在美国波士顿时曾看到这样的经验：在波士顿，由政府的一个专门机构负责开发城市"地理信息系统"，对城市中所有房地产的信息进行立体化登记，让信息在所有执法部门中共享，并可以通过系统对管理目标定位。
《财经国家周刊》记者了解到，目前类似的地理信息系统在国内城市也已经出现，尤其以杭州市地税部门开发的"房屋交易计税基准价评估数据库"为代表。
此外，房地产批量评估技术与政府的税收征管能力，是开征物业税另外两大关系密切的技术基础。这是10个"空转"省区市近年来模拟操练最多的动作，而显露出的问题却也最为明显。
人才之难
几乎每一位接受《财经国家周刊》记者采访的专家都会提及香港的例子。在香港，物业税被称为"差饷"。对于这项工作，有近1000人的香港公务员编制队伍负责，可谓兵强马壮。
浙江大学公共管理学院教授杨遴杰则讲述了一个更为夸张的事实：在国外某些国家，队伍最庞大、人数最多的，除了军队，就属征收物业税的工作人员。
但国内"空转"试点省市所面临的，却是评估力量薄弱、人才极度匮乏的现实。
《财经国家周刊》记者了解到，在业界公认房地产批量评估力量最强的杭州，其相关公务员编制也仅约30个。这迫使杭州方面在开发评税系统时，不得不求助于中介机构作为"外脑"。
一个极端的例子是，南方某物业税"空转"试点城市，因为一位内部评税专家跳槽去了大学，致使全部模拟评税工作搁浅。
"如果开征物业税，国家要花大力气培养一批评估人才。"汪晖博士对《财经国家周刊》表示。
但在吴翔华看来，"技术上的问题都不是问题，最关键的是管理的问题"。
《财经国家周刊》记者在调查中了解到，物业税"空转"试点初期，一些城市干劲很足，多由市政府出面成立领导小组，协调各部门工作，"空转"一度进展很快。而其后，在更为"短平快"的土地出让金吸引下，随着管理层热情的消耗，相关工作愈发流于形式，"空转"也濒于停滞。
第四篇--杭州：非试点的意外
杭州市不在物业税"空转"试点之列，可其房地产批量评税技术却最为成熟。"如果总局宣布开征物业税，杭州马上就能实转。"
现在，如果要在杭州市区购买一套二手房，再花几千块钱请个评估公司，把交易价格做低--用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税，恐怕难度较大--只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价，屏幕上马上会亮起红灯。
这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件，专业名称叫"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"。使用这套软件，从2008年4月1日到2009年12月底，杭州市征管局共拦截11841份二手房交易"阴阳合同"，占全部纳税对象的约20%，补征税款8704.44万元。
凭借上述举措，杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目，作为新的税收征管模式在全国推广。
服务外包
中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示，杭州市虽然不在全国10个物业税"空转"试点地之列，但其批量评税技术相对最为成熟。"如果总局宣布下一步开征物业税，杭州马上就能实转。"
1月21日，在接受《财经国家周刊》采访时，杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说，"这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据，几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。"
"按道理，杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门，但实际上却在地税征管部门。"卓安军说。
卓安军回忆，1998年以来，杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米；住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。"这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。"
2006年10月，为落实中央和浙江省有关房地产评税改革，卓安军等开始四处考察、拜访，向国内外城市学习先进经验，筹划建立一套统一的自动评估模型，对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。
"取经"归来，有多年从事政府采购工作经历的卓安军说，他意识到要做好房地产批量评估这件事，仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大，必须"服务外包、借助外脑"。
2007年3月，杭州市征管局以政府采购公开招标的方式，圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出，与杭州征管局签订了政府采购合同。
成立于1998年的恒基评估公司，主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估，公司目前有50多位员工，每年营业收入1000多万元。
《财经国家周刊》记者获悉，恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构，也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。
"征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务，每年的维护费用不过20万元，但却花费了大量的精力。"恒基评估总估价师朱晓说，当初参与投标，主要是考虑该项目的社会效益，"这项工作很有意义。"
"扫楼"
朱晓告诉《财经国家周刊》记者，建立"房屋交易计税价格评估管理系统"要做的首件工作"是个力气活儿"--在全市范围内"扫楼"，具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此，恒基评估公司50名员工全体出动，外加120名带着"实习"任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。
从2007年4月开始，杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录，社区居民都感到很奇怪。
"扫楼"工作进行了5个月。回忆起来，朱晓印象最深的，是一次次被小区保安拒之门外，有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次，朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息，突然有保安冲过来喊道，"楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点，已经报警了。"
《财经国家周刊》记者看到，这份对杭州市现有住宅类房产做"摸底"式体检的调查表格上，密密麻麻罗列着影响房价的各种因素，如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等，累积近50项。
朱晓解释说，表格填完以后，会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解，用计算机程序运算，把每个因素对房价的影响程度进行量化；随后，再把要评税的房产输入该模型，征税的基准价格便自动生成，且与当前市场价格"差距不大"。
"简单来说，系统的最终目的，就是给不同的住宅片区定下征税基准价。"朱晓对《财经国家周刊》记者表示，此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。
朱晓说，当时在萧山运用的是"市场比较法"来确定征税基价，但做法过于简单，"三两个楼盘一平均，确定一个基价。"这次却不同，杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的"特征价格法"，估价"极尽细致"。"每幢房子都至少有一个基价，多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景，都会分别给出价格。"
资源共享
2008年4月1日，"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"正式投入运行。
回顾从竞标到投产一年的历程，卓安军感慨说，"最难的就是协调"。他认为，"杭州市之所以能做成这件事，也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。"
据卓安军介绍，杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始，政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前，杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上，由财政部门牵头，建立了信息共享协作机制，为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。
"房地产税收一体化管理，关键是信息的一体化。"卓安军说，紧密的部门协作关系，是推动房地产批量评税技术进步的保障。
卓安军告诉《财经国家周刊》记者，目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖，接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新，这部分大概占总体数据库的5%左右。此外，卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。
"开征物业税，全国性的房屋普查肯定要进行一次。不知道有多少套房子，怎么开征物业税？"卓安军用反问回答了记者的问题。
在恒基评估公司总估价师朱晓看来，当前10个物业税"空转"试点省区市进展好坏，与"是否有专业评估师参与"相关。"舆论都说物业税开征有很多技术困难，如果仅是税务人员自己来做，可能会走很多弯路。但在专业评估师来看，这些工作都很简单，不过是家常便饭。"
第五篇--对话：开征物业税的行动"曲线"
主持：
《财经国家周刊》记者王玉光
嘉宾：
李明(国家行政学院学者、北京大学-林肯研究院兼职研究员)
曲卫东(中国人民大学土地管理系副教授)
倪红日(国务院发展研究中心研究员)
倪静石(江苏省地方税务局副局长)
杨遴杰(浙江大学公共管理学院教授)
吴翔华(南京工业大学天诚不动产研究所副所长)
汪晖(浙江大学公共管理学院副教授)
卓安军(杭州市财政局直属征收管理局局长)
在当前中国，恐怕很难再找出一个税种，其受关注的程度能盖过尚在"空转"之中的物业税。尽管何时开征物业税尚无定论，但有关物业税开征的日期、方式和税率却已流传出数十种不同的版本。
如同当年个人所得税的酝酿及出台经历一样，在物业税的酝酿阶段，各种声音俨然已淹没了事实本身。物业税究竟距离人们还有多远？需要把焦距对准一系列现实问题。
《财经国家周刊》：目前在研究开征物业税的过程中，比较难解决的问题是什么？
曲卫东：首先是数据获取。开征物业税需要所有房地产的基础信息，但目前的不动产登记制度还不能满足需要。政府各部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。财产登记制度也不健全，一个家庭到底有几套房子弄不清楚，使"区别征税"缺乏依据。
其次是利益博弈。一些拥有多套住房的"既得利益集团"反对开征物业税，设置了巨大的阻力。
地方政府的阻力也很大。同时，要开征物业税这样一个新的税种，需要很多的专业管理人员。香港有900个公务员编制在管理这个税，而内地政府这些年一直控制乃至缩减公务员的编制，从组织机构和人力布局上对物业税开征还没有足够的支撑。
更为重要的是，现在需要把征收房地产税的法制环境建立起来，突破产权和分税的障碍，这需要中央出台相关条例。
倪静石：物业税这几年一直在"空转"，不能转实，主要原因之一在法律层面。制度层面不解决，实质进展就谈不上。
倪红日：目前就住宅怎么征税的问题，意见很不统一。比如住宅的免征税范围怎么设定？是按人均住房面积，还是按照房屋套数、使用性质计算，这些问题都还没有定。
此外应该由谁来评税，是中介评估机构还是税务部门，怎么监督他的评税结果，让纳税人信服，也存在意见分歧。
将来若要开征物业税是要对所有人开征，但存量房与新建房怎么划断？也是个问题。
吴翔华：当前物业税在学界还存在诸多争论，而且非常激烈，比如对住宅开征物业税会有什么影响？现在的税和原有税种是什么关系？存量房和新建房如何分别征税？物业税是否包含土地出让金？等等。所以要征收物业税，可能不仅涉及对税收体制的改革，而且还要对整个房地产开发制度、模式进行大调整。
《财经国家周刊》：有观点认为，物业税与土地出让金、土地增值税是重复征收的关系，这是否也影响了物业税的出台？
杨遴杰：目前中国的城市建设资金大都是来自于土地拍卖，地方政府一方面已经在卖地环节收取了土地出让金超额利润，另一方面又要来收物业税，显然是不合理的。
曲卫东：房地产税与土地出让金是两码事。不能用物业税代替土地出让金。
李明：在很多征收房地产保有环节税的国家和地区，土地增值税同样也存在。比如德国、韩国和中国台湾等。我的主张是，实行"数税合一"的模式，把原有房地产税种合并，重新调整税基税率，征收统一的不动产税。从政策过度的角度来看，这也有利于公众的接受。
《财经国家周刊》：有专家认为，物业税从法理上难以解释清楚，物业税是财产税，而人们的房屋只是有70年的使用权。要么修改法律，要么不征收，这是非此即彼的选择吗？
李明：据我的研究，并不是所有的国家都是在土地完全私有的情况下征收物业税的。比如像中国的香港，和内地土地使用权类似，在1997年回归以前，业主对土地享有99年的使用权，也没有完全的产权。
征收物业税的法理依据，在于物业所有人享有了政府提供的公共服务，由此带来了物业的升值，并为此增值部分付费(税)。世界上大多数国家都是基于这一理论而设计物业税的，有没有完全的产权并不是主要的考虑。而且将物业税作为房地产保有环节的一项税收，各国模式也不一样，美国和加拿大是按照财产税的模式征收，要涉及到房屋产权问题，英联邦国家则是按照租金收入作为税基的，与产权没关系。
此外，从价值评估的角度来讲，70年的使用权和永久性的使用权，其税基计算的结果是相差无几的。所以说有没有土地所有权，并不影响征收物业税。
《财经国家周刊》：倘若要开征物业税，是不是需要启动物业税立法程序？
李明：这是肯定的。首先应该由财政部会同有关部门提出草案，然后经国务院法制办审议。这是立法的程序。
其次，物业税最后叫不动产税还是其他什么名字，最终肯定是要对公民财产征税，所以我想以更高层级的立法出现会更为合适。目前很多税法均是以"条例"等行政法规的形式存在的，但涉及利益人群较大的所得税，是以"法律"形式出现的。
当然，初期以国务院条例的形式出现也可以，但是一定要注意一点，就是各地的经济发展水平不同，所以税率的决定权还是要归于地方。另外税收的收入也应归于地方，因为按照国际惯例，物业税属于地方税种。
《财经国家周刊》：物业税"空转实"的突破口在哪里？
李明：对于起步阶段，税制应尽量简化。比如对于存量房和新建房如何征收物业税的问题，我认为最合理的办法还是按照价值征收，在评估过程中可对旧房估价相对低一些，新房估高些，这样自然就能直接反应到税基的设定上。
此外，还可以按照平方米来征税。或者比照香港的差饷税，按照租金的价格征税。
曲卫东：如果要开征物业税，首先要对现行的房地产税种做调整，该取消的取消，该合并的合并。其次是要加大对物业税知识进行普及和宣传，让老百姓打消物业税会增加税负的顾虑。
可以假设一种情况：让物业管理公司按照居住面积等收取物业费的办法，代收物业税。但前提是必须测算清楚一座城市各小区住房的单价，以此为依据制定相应的房地产税收标准。但问题是，没有物业管理公司的小区，无法这样收取。所以这一办法无法实现公平。
倪红日：首先对高端住宅开始征税。比如先对别墅，在多少价值以上的征收物业税，然后再逐渐往中下端住宅过度，并设定免税范围。但前提是首先要把物业的归属搞清楚，这就要有一个财产实名登记系统。
吴翔华：先从非住宅开征：一是锻炼队伍，培训评税人才；二是矛盾和影响会相对较小；三是能对高房价起到威慑作用，"杀鸡给猴看"。
汪晖：首先做好基础工作，第一是确权，要使每一栋房产的产权清晰；第二是国家要花大力气培养一批评估人才。其次是完善税收制度的细节，比如说，能否第一套住房的税率低一点或者免征，实行差异化的税率，就像目前的银行按揭贷款一样，可以根据不同的购房者，发放不同成数的贷款。
杨遴杰：先把卖地财政停掉，然后再考虑开征物业税。这需要一个大动作，就是土地供应体系的全部调整。
卓安军：肯定有必要要先搞一次全国性的房屋普查。
《财经国家周刊》：开征物业税的时机是否已经成熟？
杨遴杰：在现有的房地产开发模式没有改变的前提下，开征物业税时机还比较"生硬"。
曲卫东：且不说目前还不是太好的时机。即便有了好时机，解决立法问题，至少需要一两年的时间。
倪红日：可能现在矛盾在不断增加。而另一方面看，矛盾越大，问题解决的可能性就越大。