改善型置业不再纠结 马鞍山换房成本大揭秘
作者：芮晨燕内容：
2012年，对于马鞍山改善型住宅来说可谓波折的一年，从2012年年初“双限”的骤然来袭，令刚需一族一夜之间陷入观望，也令改善住宅进入“冰封期”，3月份开始，在开发商不断迎合市场，主打中小户型的楼盘入市，刚需族开始大胆出手，改善一族也开始试水马鞍山楼市，而年中央行两次降息再度激活改善人群，随着年底深业华府、金海岸名邸、泰和天成大三房、大四房等楼盘大户型房源的入市，也增加了改善型需求客户对新一年楼市走势的预期。
原因
改善居所 生活品质升级所需
2013年，城南依然是改善项目最活跃的区域，不只是城南、城中，甚至城东都将涌现一批改善房源，整个2013年，改善住宅市场的热闹程度或不输刚需市场，呈现多区域开花的纷呈局面。这无疑，将给改善购房者更充裕的选择。大批改善型购房者集中入市，随之或带动马鞍山楼市回暖。小编建议改善型购房者结合自身3-5年甚至更长时间的规划，明确自己改善住房的需求是什么，是为孩子的教育？老人养老？还是享受生活？从而相对应地选择区域，选择产品。
相比中小型购房者，购买改善型产品的购房者更加关注自身需求，改善型需求往往是已有一套房，几年前因受制于支付能力，这套房可能不够大、比较偏……随着家庭人口的增多、生活质量的提高，这一类型的购房者不能满足于现状，恰巧手中也有些积蓄，改善置业便被提上日程。其次则是学区需求。结婚、生子是一“连贯动作”，也就是说，从面临“买房结婚”问题到面临“买学区房为孩子上学”问题，最快只要4年。而“学区房”的特质时常还体现在高房价上，说它们是改善房也当之无愧。同时教育、医疗、商业等生活配套也是关注的重点，改善一族在购买时更关注项目所占据的资源是否独特和稀缺。[page]
问题
在马鞍山换房的最低成本多少？
在限购的重压下，改善型购房需求并未受到政策影响而消失，而日愈演变成和首次置业同样重要的“新刚需”，在目前要实现改善型购房并不容易，它会受到方方面面政策的限制，包括购房资格、贷款成本和税费开支等等。所以，现在换房更是一门“技术活”。那么这些市民改善置业需求在马鞍山换房成本需要多少呢？
假设现有资产：唯一一套主城老房子，满5年，总价约60万，当时首付3成18万，已还10万，剩余32万贷款本金。
需要购置改善房：城南改善户型or主城学区房，总价约100万，按照首付6成计算，需要支出60万，贷款40万。
卖房：得60万，还贷32万，剩28万。
征税：个人所得税（个人所得税（全额征收1%或差额征收20%；满5年、家庭唯一住所，免征），免征，余28万。营业税及其附加（超过5年(含5年)免征，不足五年全额征收(计税价格×5.55%)），免征；交易过户手续费等其他费用，费用额度较小可忽略；交易中还将产生契税，一般由买方支付，余28万。
买房：首付60万，用卖房剩余28万抵，还需支出32万。
征税：契税（90-144㎡普通住宅且家庭唯一住房：1.5%）：100万*1.5%=1.5万，共支出33.5万。印花税等小额税费，此处暂时忽略。综上，唯一住房换唯一住房至少得有33.5万流动资金，另外还需负担60万的贷款。[page]
选房：
改善型换房根据地
城南板块区域利好
作为已然崛起的城市新地，城南以其独特的区域价值和资源优势推动着整个城市的进步，包含湖东路、湖西路、江东大道、雨山路等多条主干道，交通便捷。新一城、欧尚、万达、亿丰等7大商圈汇集，更好的服务于周边市民。市政公园、东湖公园等六大公园景观，景色得天独厚。博物馆、大剧院、图书馆、科技馆等6大场馆，无处不散发出人文气息。政务中心、规划局、国土局等部门落户城南，打造马鞍山新政务中心，城南区域必将抢得一方发展先机，周边楼盘也会日益受到购房者肯定与青睐。
高端项目集结地
城中板块区域利好
城市主城区，当属城市最好地段。论配套，其受八佰伴、新亚华联、大华、解放路多重商圈辐射，由于城中作为主城区知名学府齐聚，大型餐厅、影院等娱乐场所配备齐整；多条道路在此汇聚，由此也可以快速抵达城市的任何一处地方；便捷的交通、完善的公共设施，构成十分成熟的生活机能优势，不论房价跌涨，主城区的楼盘也一直是购房者心中最热的首选。
刚需改善两手抓 两手都要硬
城北板块区域利好
城北作为最早的发展区域，各方面发展已经成熟，生活便利。江东大道作为马鞍山城市的主干道与地标，其便捷的交通极大的缩短了城北与市区之间的距离，房源价格也不是那么遥不可及，其中学区房中最受欢迎的东方明珠项目目前在售的150㎡左右户型，深受马鞍山改善需求者的青睐。[page]
改善需求也值得一看
城东板块区域利好
绿地、伟星、秀山湖、恒泰等，城东可谓是大鳄云集，而恒大、圳秀等新盘争相入驻，更是呈现出一派“争奇斗艳”的竞争之势，其中也不乏值得一看的改善房，首先御景园二期项目67#、61#、64#叠加、联排别墅，面积235㎡-270㎡不等，花园洋房54#、70#、72#栋，面积从115~151㎡不等， 5800元/㎡左右的均价也可接受。
买房
需求因人而异 理性选房
与首次置业人群通常为婚房和亲子居家购房需求为主不同，改善性需求人群买房最重要的是切合自身目前的居住需求，新政后二套购房首付比例的提升，经济能力有限的购房者可以通过“压缩”自己的需求来进行改善性购房。购房者降低自身的需求，这样不但能降低购房整体的费用，同样也能更加考虑到居住质量。在买房时，不妨抓住自己最看重的条件，比如交通地段、价格等核心要素购房者当下最重要的是理性购房。除此之外，还要注意房贷政策，有一些改善型购房者买房也需要贷款，如果已经有了超过两次房贷记录，那么将无法选择房贷购房，只能付全款。