购房贴士：买二手房不留遗憾 需要注意的“十大法则”
作者：魏莹
内容：
近日，专家提示购买二手房的购房者，购房前最好实地勘查，看房时要注意“十大法则”，别买下有缺陷的住房落下遗憾。
不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全，有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无噪音干扰等，这些情况在白天一般无法看到，只有在晚上才能得到确切信息。
不看晴天看雨天
下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样装饰，都逃不过雨水的侵袭，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水都能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉现象。
不看建材看格局
购买房屋最好是看空房子。因为空房没家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开进户门从客厅进入阳台，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。格局好的房子应该有效地把宴客和休息等功能区分开。
不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水情况。而墙角相对于墙面更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工
买房时，购房者要注意房屋的做工，尤其看墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件麻烦事，挑出这些小毛病可以增加业主讨价还价的筹码。
不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味。采光是否良好。检查房屋窗户有无对着别家的排气孔。
不看冷水看热水
如果想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢，水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。没有热水的房子要么房子久未住人，要么一直没卖出去。
不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看看是否有住家的堆积物，消防通道是否通畅。
不看地下看天上
看完客厅地板、浴厕的瓷砖、厨房，还要看灯饰路线，看天花板是否有水渍，或漆色不均匀现象。
如果有，表示可能漏水，如果可以，最好卸下灯具，用手电筒查看吊顶里屋子四角是否有漆脱落、漏水等。
不问屋主问警卫
可以和小区管理员或警卫聊天，他们最了解小区的基本情况，也可能了解卖家房屋的相关情况。从他们口中获取到的信息，可以作为购买参考。
楼市调控政策的出台，使得一手房市场冷清的同时，二手房市场也遭遇低迷，中介结构囊中越发羞涩。面对开源节流与退出市场的选择题，减少经纪人甚至独守“空房”成为了不少中介机构寄望熬过楼市冬眠期，等待楼市回暖的无奈之举。
中介机构现“空巢”窘境
在三亚市的一些老社区附近，生存着一些不知名的中介机构，二手房交易一直以来都是这些中介机构主要的利润来源之一。当前二手房市场有多低迷，从这些中介机构冷清的门面中便可窥知一二。
位于儋州村社区附近的一家中介机构门面前的LED显示屏已经关闭，只是在店门前贴着一张“更多房源请进店咨询”的标语。门店内原本九个工位，现今也只剩三名员工在岗，其中两名还不时地凑在一起聊天。
“您是想租房，还是买房呢?”见记者走进店中，另一名经纪人从工位上起身迎了上来。“现在我们在一些市中心的小区有一些房源，您需要什么样类型的房子?或者您有没有已经看中的小区，我可以帮你找一下。”这名经纪人显得异常热情。当记者问及为何店内只有三名经纪人时，这位热情的经纪人告诉记者：“现在楼市冷了，有些人自己不干了。”而有一些中介机构甚至整个门店内只有一名经纪人。
记者发现，在一些中介门前的信息栏上，房源信息显然已经很久没有更新过了。“楼市调控高压下，二手房市场僵持情况也日益严重，很多想买的人现在也都持观望态度。”一名经纪人告诉记者。
宁愿吃老本也不关门
像这样空门面、只有少数经纪人仍不关门的“空巢”中介机构在三亚并不鲜见。在二手房市场持续低迷的情况下，有些中介宁愿“空巢”，以期熬过楼市低迷时期。
据三亚房地产市场信息网公布的数据，2011年1-5月份，三亚二手房共成交仅853套，面积为9.884413万m2，成交金额为9.562845525亿元，成交均价为9674.672158元/m2。受限购等调控政策影响，三亚楼市早已提前进入了淡季。
“楼市低迷，买房人少了，很多同行洗手不干了。”一位中介经纪人告诉记者，在逆市下，成交不好的中介公司，根本没有能力支付员工更多的工资，时间一久，有能力的经纪人都会跳槽。“虽然员工少了，生意不好，但是有些中介还是不愿意关门，想着楼市一旦好转了，就又有生意了。所以，宁愿留一两名经纪人整天闲在店里，甚至有些中介的老板会自己亲自上阵。”据介绍，由于楼市低迷，成交量低，许多中介已经吃起了老本。
对楼市回暖充满信心
由于入行门槛低，中介行业聚集了大量小公司。“每次遇到楼市下滑，损失较大的往往是中等规模的中介机构，小中介反而容易抽身而退。”一名中介经纪人告诉记者，小公司投入较少，门店较少，一旦遇到逆市损失并不会太大。
“实际上，很多小中介的老板都是经纪人出身，当年业绩很好。但是，现在低迷不代表以后还低迷，所以尽管现在楼市不好，可大家对后市还是抱有期望的，就看谁能撑到那个时候了。”该经纪人告诉记者，对于楼市回暖，一些中介显然有信心，而这也是中介宁愿成为“空巢”的原因所在。