全国“两会”尚未结束，在各地代表、委员对目前高房价众口一词的批评声中，国土资源部（下称国土部）推出“新政”，做出强力调控供地格局和地价的姿态。
3月10日下午，一份名为《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称《通知》）的文件，出现在国土部的网站上。
2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份被称为“国11条”的文件，将扩大保障性住房和普通商品房的有效供给，作为政府调控房地产市场的主要手段，其中又强调扩大相应的土地有效供给。
此番国土部的文件，则为落实年初 “国11条”的实施细则。《通知》全文包含19条内容，根据 “国11条”所指方向，对土地供应的调控提出了比以往更为明确而严格的限制措施。
着力点在于“调结构”
在3月11日国土部的新闻通气会上，土地利用司司长廖永林将此次“新政”的宗旨概括为“稳定总量、调整结构”。 他指出，按照人均住房面积30平方米计算，2010年保持10万公顷的用地总量“是够用的”。
此前，业界普遍期待土地部门能够以扩大土地供应量来降低地价。对此，国土部官员多次强调不会增加现定的土地供应量。
1月13日，在国土部、住建部等五部委就“国11条”举行的发布会上，国土部副部长小苏表示，目前房地产企业和土地储备中心已掌握足够量的土地，且有大量土地闲置，解决问题关键是调整供地结构，加强监管。
国土部的《通知》坚持了这一思路。据廖永林介绍，2009年全国土地供应量其实是上升的，而其中保障性住房的供地量也在回升。
根据国土部公布的数字，2009年全国房地产供地超过10万公顷，同比增加36.7%；全年廉租房用地和经济适用房用地合计供地10958公顷。廖永林说，这已超过2004年至2008年五年年均5800公顷的水平。
虽然如此，廖永林也承认，中低价位、中小户型商品房用地在供地总量中比例减少，“一些地方为应对金融危机，出台救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了‘90/70’等政策要求。”
因此，廖永林称，《通知》的核心思想在于：“在住房特别是保障性住房用地供应上，坚决落实政府责任，确保保障性住房用地供应；在房地产用地开发利用上，严格加强监管，确保依法规范有序。”他表示，接下来的工作重点就是保证政策落实。
模糊的“70%”
新出台的《通知》中最引人注目的规定，是要求“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。
此规定“调整结构”的意图相当明显。在“稳定总量”的前提下，政策性住房供地要增长到70%，其他住房用地就要压缩到30%，这是强制性地扩大政策性住房供地。
70%的比例是如何确定的？在发布会上，国土部官员并未对此作出明确解释。不少业内人士猜测，这与国务院2006年出台的“90/70”规定颇有渊源。所谓“90/70”，即指包含经济适用住房在内，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
对该政策的出台，学界、商界褒贬不一，而各地执行情况也不尽理想。随着土地价格上涨，不少城市相继突破限制，规定名存实亡。
其后，新一轮调控政策出台，上述比例又被重申。2010年1月下旬，国土部《改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》即要求，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小套型普通房用地占比不得低于70%。
70%比例重现，房地产业界普遍认为有“一刀切”之嫌。阳光100董事长范晓冲强调，政府要增加保障性住房供给，既要有“量”也要有“质”。不能 “一口吃成胖子”，而应循序渐进，建立一个持续有序的机制。
华远集团董事长任志强(博客)对国土部门此举颇不以为然。他指出，虽然国土部门单方面限定了土地的供应比例，但作为房地产业的主管部门住建部对“保障性住房、自住性中小套型商品房”等概念并无一个明确界定。同时70%当中，各种类型住房的比例也未明确界定，“都建成中小户型的商品房也行”，因此国土部的文件根本不具备操作性。任志强说：“我认为不会对市场有什么影响。”
国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云此前在接受媒体采访时坦言，给保障性住房用地调结构，是重点也是难点。他表示，首先需要对用地结构进行精准的管理，“如果不清楚哪些人没有房子、哪些人买不起房、需要补助等基本信息，要确定一个很具体的保障性住房供地量是非常困难的。”
中国社科院社会学所研究员唐钧则担心，政府减少商品房供地量，又不能保证政策性住房适当的供给，会欲速不达。
严控 “拿地”得失
在强制性加大政策性住房供地比例的同时，从商品房用地“供应、出让、批后监管”等环节，提高开发商“拿地”的准入门槛，是政策出击的又一重点。
据廖永林分析，很大程度上，开发商土地交易过程中种种的“不规范”，影响了住房的有效供给。他介绍，在2009年，企业拿地后违规囤地、炒地，供出的土地并不能形成有效的住房供给，同时，土地供应、开发、利用信息不够公开，社会公众和舆论不能有效监督。
在他看来，土地交易的支付方式尤为关键。有鉴于此，《通知》做出了严格的规定，要求出让合同要在土地出让成交十个工作日内签订，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟不得超过一年。合同内容应明确套型面积及比例、定金、“交地、付款、开竣工”的时间和方式。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。从2010年4月1日起，用地者在项目开、竣工时，需向市、县国土部门书面申报，对不执行者，《通知》规定，要向社会公示，并限制其至少一年内不得参加土地购置活动。
《通知》还规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
廖永林指出，提高竞买保证金和首付门槛，目的在于惩戒不按合同约定拿地者，土地闲置不开发或是土地出让金不能按时足额缴纳者，政府收回有关地块后，加大拿地者的损失；同时也提醒拍地者，在竞拍时“量力而行”。
事实上，“国11条”出台后，调控效果已经初步显现。北京的“虎年第一拍”，八块土地只有少数经过了十多轮竞拍，其余的竞争都不火爆。中原地产一分析人士指出，这表明开发商出手已经较为谨慎，因为他们知道如果拿地后不开发，后果可能会较为严重。
由此，业界对《通知》近期平抑地价的效果普遍持肯定预期。邹晓云说，这些对土地交易十分细致的规定可以防止地方“打擦边球”的行为，短期内打击囤地、炒地行为效果会较为显著，有利于调控房地产市场价格。
但不少专家也指出，从长远看，中国土地的供应偏紧，在目前由政府垄断一级市场的供地模式下，虽然采取了强大的行政调控手段，但过于依赖行政调控，未来地价再创新高也并非无稽之谈。
《通知》要求“保障性住房用地和符合条件的安置土地”以划拨方式出让。地方政府若就此增加保障性住房供地，必然大量缩减土地出让金收入。对此，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，在地方政府减少收益，缺少积极性的情况下，调控政策会难以持续。
唐钧也认为，在需要政府干预的领域，如住房保障领域，政府应当有所作为，而不是模糊行事，而对于市场本身的发展，过度的干预可能会适得其反。他说：“政府不应该将住房保障和房地产混为一谈。”
学者们的共识是，建立长效机制，改变地方政府对土地收益的依赖，是房地产价格理性回归根本之举。“如果房价涨了，就出台紧缩政策，其后房价跌了，又赶紧出台优惠政策，这样周而复始，解决不了根本的问题。”中央财经大学学者李德峰说。