一套房子从打地基、建成到交易完成，要交多少税费？这些税费的成本占房价多大比例？
“一般来说，土地出让金约占房价的30%，建设费用占20%左右，各种税费占到20%—30%，其余部分才是开发商的利润。”鹏欣集团一位高层向《华夏时报》记者表示。
全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为，中国房地产市场最根本的问题是土地问题。目前大部分存量房已缴纳了70年土地使用费，如果按照房产的价值来征税，又不考虑已经缴纳的土地使用费，实质上就是重复征税。因此，应对房地产税制进行改革。
“应对房地产业进行减税、并税，而不是加税，但这条路并不容易。”复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民说。
多环节重复征税
“购房者身上已经背负了太多看不见的税费。如果购买二手房时卖家再将差额20%的个税转嫁到买家身上，购房者又增加了新的税费负担。”上海一家房企高层告诉记者。
上述房企高层说，与房地产相关的诸多税费中，有不少是被重复征税的。除房产交易涉及的税费，新建楼盘涉及的税费名目繁多，达60多项。
业内人士指出，在设计、施工、监理等不同环节都存在重复征收之嫌。
“向规划和建委两个部门分别缴纳的设计费和报建费，我认为就是重复征税。”一家房企研究部经理表示。
开发商获得土地后，并非自行对楼盘进行设计就能够开工，而是首先要获得规划许可证和施工许可证。要获得这两个许可证，还需要向规划、城建和建交委等部门缴纳勘察丈量费、规划设计费和报批报建费。
“对楼盘公共配套的设计、测量是由政府指定的规划设计院来做的，这一环节已经向规划部门付了设计和测量的费用；但在报批报建的时候，还要再向建委缴纳规划技术服务费和房产测绘费。”一位不愿具名的开发商告诉记者，除了重复征收的“设计费”，在他们需要缴纳的费用中还出现了一些额外的费用。
“施工建设费、城建费、设计费等环节，其实都是在重复征税。而像土地和房屋契税，其实是可以进行合并或减税的。”上述开发商说。
“施工建材中，钢铁、水泥等其实已经向国家交过税了，但进入楼盘施工后开发商还要再交税。一个楼盘周边已经做好了水电煤通讯，开发商在交了城市建设费后其实就将管线接入小区了；但如果要进行水电煤的联网，还需要再交基础建设的配套建设费。”上海房源房地产企业董事长季宝红表示。
而在监理环节，不少第三方监理单位在已经收取工程监理费之后，还要再收取工程质量监督费和安全监督费。
“对一个楼盘的监理，最主要的内容就是对项目工程质量和安全的监督；而在收了监理费之后还要收另外两项，这不是重复收费么？”鹏欣集团人士说。
税费转嫁购房者
除了直接向规划、房管等部门缴纳各种税费，楼盘在开发过程中还要向所在地的消防、环卫部门，另外再缴纳不同种类的费用。
一些项目还存在莫名其妙的税费。记者在南京某房地产项目成本利润测算报告中看到，该楼盘在报批报建环节按楼盘建设面积，需要缴纳1元/平方米的“白蚁防治费”和1.48元/平方米的“图纸审查费”。
而在另一份涂州市基本建设项目收费分类表中，向市医保中心缴纳0.15%的农民工工伤保险的同时，还要向市人社局再缴纳2%的农民工工资保障金。
“项目规划虽然已经报上去并在规划部门通过了，但可能还是不能按设计方案施工。因为施工环节往往是由建交委部门管理的，这个‘图纸审查费’就是向建交委或当地的房管部门缴纳的费用。”同策房产研究总监张宏伟表示。
记者在另一个项目的成本预算表中发现，在间接成本一项中，单独列出了约545万元的“不可预见费”。一位开发商告诉记者，这个是每个开发商都必备的。“名义上的税费都交了并不代表没事了，有些部门没照顾到，这些部门的人可能就会过来，项目就进行不下去。不可预见费就是起这个作用的，而这个费用只可能多不可能少。”一位不愿具名的房企营销经理表示。
在所有税费中，契税是被业内认为有可能进行降税的环节之一。
开发商在获得土地的时候除了交土地出让金，要按土地评估价缴纳4%的契税；而购房者在购房时，还要按房屋交易金额再缴纳1%-3%的购房契税。
“虽说土地契税和房屋契税分别属于土地和房屋两个领域。这也是土地制度所决定的：土地契税是开发商办大产权证所必需的，而购房者是在过户房产时需要在大产权证上办理小产权证。如果土地契税和房屋契税能进行合并或降下来，对降低房屋成本也是有益的。”张宏伟表示。
蔡为民指出，加在楼盘和开发商身上的各种税费，最终都要由每个购房者买单。而在税费过高的情况下，相关部门应该通过减税、并税来减轻购房者的压力。
而减税面临不小阻力，因为房地产环节的税收对财政贡献颇大。
“以2009年为例，中国一年税收收入的增长额超过三分之一来自于房地产业。”某房地产研究院发展研究所所长李战军表示，2009年我国房地产土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等7项税收增收额共计1851.85亿元，占该年全部税收收入增收额的35%。
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日前，住建部官员已经透露新“国五条”地方细则出台时间将为3月底，为避开新政，各地二手房市场交投量大增。在广州，不少买家彻夜“抢过户”，手头有多套房的业主也开始寻求放盘。由于卖家心态仍然占优势，市场成交价格未现明显下调，某些盘源价格不降反升。
不过，据了解，目前广州细则未出，但由于住建部官员已经公开表示，预计3月底之前，地方政府细则将会出台，因此要“赶过户”的购房者应尽量选择一次性付款。
专家提醒，买家购房时应仔细计算，不可想当然认为买“证过五年”的房产一定更划算。
随着新“国五条细则”问世，各种说法和消息甚嚣尘上。
住建部副部长齐骥透露，地方细则出台时间为3月底，并表示各地出台实施细则，都要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。
开征房产税传言此起彼伏
3月7日，有报道称，贵阳市住建、国土、税务、金融等部门正在研究制定楼市调控措施，具体实施细则将于3月31日前出台。
事实上，房产税开征城市也引起了许多猜测。3月6日下午，深圳市长在十二届全国人大一次会议广东代表团会议上答记者问时表示，房产税“如果布置到深圳，会按照国家要求进行这项工作”。此言被解读为深圳即将推行房产税。近日被传即将开征房产税的城市还包括北京、杭州、湖南湘潭等。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康昨日上午表示，今年房产税试点范围扩大将是大概率事件。
国五条执行或定向宽松
2013年3月6日，齐骥表示，“国五条”要先看市场反应，调控细则需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。“国五条”在执行中会有区域差异，并针对刚需、改善性需求实行“定向宽松”政策。
昨日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，根据2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，“这一政策应继续坚持执行。”