中央政府于年前频频向楼市发出政策的调控，间接促使楼市的成交量进入观望期，新房与二手房的成交量受到政策的影响，均双双呈现出下滑的趋势，如2009年12月份新房总成交量是4353套，二手房总成交量是27887套；2010年1月份新房总成交量是3903套，二手房总成交量是10412套；2月份新房总成交量是1078套，二手房总成交量是2039套。
从月份成交量来看分析，明显可以看到新房与二手房双双下滑的趋势，但在全国两会结束后，3月15日后，深圳楼市新房与二手房的成交量，则出现惊人的变化，新房日均成交量均有超过50%的增长，二手房日均成交量比起1、2月份的成交量，均有200%的增长。
二手房成交量呈现井喷的现象，买家似乎进入抢房性阶段，这又在说明了什么，是市场真的存在着大量刚性需求者，还是政策起不到任何调整楼市的作用呢？
或不能简单地从这些层面上来分析楼市的走势，那究竟中央政府能否真正落实到“遏制”部分城市房价过快上涨势头吗？从今年宏观经济进入复苏阶段性的角度来看，中央政府虽有意在想“遏制”到部分城市房价过快上涨的势头，但未必能做到“遏制”到房价上涨，追究其原因，在于中国经济依然需要在数年内十分依赖房地产业带动国内经济的发展，特别是当地政府，更不情愿地执行中央政府所谓调控楼市的政策，大多只是做做面子工程罢了，根本不会深入地去触动到当地楼市“上涨”发展的根基。
这如深圳政府前段时间通过官方公布，所谓的捂盘、惜售的界定，但结果如何，依然无法用法律条文来惩治捂盘的房企，只能发出个口头警告温馨提示，也相当于在暗示房企，尽快开盘销售，给政府个“面子”，解解民众的怨气，配合一下中央政府的调控。
又如，地方银行针对二套房贷的审批界定，大部分都是由各商业银行自行界定，至于是要如何避开中央政府的旨意，可说是五花八门，各种技巧均可通行无阻。又如，地方商业银行一早在去年之际，就联合起来抵制向地产中介和担保公司提供返点“金融费”，并签署了《银行自律公约》，而实际上，新闻发布会一散场，就马上各就各位，依然有部分商业银行暗地里提供“返点金融费”，意在引用此时机，大肆地拉借贷，破坏市场的秩序。
可见，调控楼市稳定的发展，是一项任重而道远的任务，而不是年初只管出政策，而不管政策的有效性，不管政策是否得以落实。经过多年如此“只出政策不管政策”的折腾，目前部分公众似乎也学聪明多了，都明白了政策只是用来吓唬老实人的，而真正有胆量的投机者，则利用中央政府出台政策之际，购房者在观望之时，大肆地购入房产，而当购房者发觉政策无效得以落实时，才匆匆入市抢房，推动楼市上涨高潮之大戏。
就目前楼市新旧房的成交量来看，楼市蠢蠢而动在上演新一轮涨价潮，这是意在讽喻中央政府的调控，还是在引发中央政府将对楼市发出新一波“遏制”房价过快上涨的措施，我们将拭目以待楼市新一轮上涨的到来，将会发生什么戏剧性的变化。