新国五条实施前后，二手房市场的疯狂让一些不法分子利用人们急于买卖二手房的心理，设下骗局，让二手房买卖双方吃了大亏。“张金凤事件”和“万科蓝山事件”就是这类二手房交易骗局的典型代表。在此，我们为您梳理二手房交易中的常见陷阱，帮助您防范交易风险。
熟悉交易流程，严防被骗
事件回放
日前，9位业主通过我爱我家公司将11套房产出售给“假大款”张金凤，这些业主在收到30%首付款后，购房人张金凤失踪，业主们再没有拿到剩下的2000多万元房屋尾款。我爱我家公司和9位业主签订《同意债权转让协议书》，由我爱我家向业主垫付2286.36万元房屋尾款，并将资金打到9位业主账户，而9位业主也同意配合我爱我家向张金凤追偿。
核心问题
“张金凤事件”反映的核心问题就是二手房交易过程中资金监管不严谨。其中一位业主马先生称，张金凤以自己没有购房资格为由，以代理人王某名义向自己购房。张金凤称先付3成首付款，剩余款项在向银行做抵押贷款后，在60个工作日内交付，而我爱我家和担保公司则保证先和马先生签订一份担保合同，如出问题，由担保公司负责。而就在马先生将房产过户后，代理人王某和张金凤一同失踪，尾款再无着落。
律师提醒
中唐律师事务所李洪云律师指出，购房者在进行二手房交易时，一定要在收到房屋全款后再办理过户，这样才能保证交易安全。而且在与中介即担保公司签订担保合同时，一定要注意不要轻信口头承诺，而要在三方（买方、卖方、中介）签订的保障合同中仔细审查是否有类似“买方如果不能按时支付尾款，丙方将承担保证责任”的明确保证约定。
LINK
二手房按揭贷款流程
1.确定按揭服务公司和贷款方案
在二手房贷款流程中，银行一般会指定按揭担保公司和中介合作办理按揭贷款流程。借款人在办理贷款前要向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2.查询公积金(如需公积金贷款)
进行二手房贷款时，与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金账号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3.签订房屋买卖合同
二手房贷款流程中，借款人与卖方签订房屋买卖合同。
4.准备贷款资料，审核贷款资质
在二手房贷款流程中，按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
5.签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6.办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7.办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将贷款人的房产证复印件和他项权利证明原件交银行。这也是二手房贷款流程中的重要一步。
8.银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。这就是二手房贷款流程的最后一步。
勿信低价抛售
避免因小失大
日前，20多位买房人轻信“房东”打出的“官员怕被查紧急低价抛售房产”幌子，以远低于市价的价格购买万科蓝山的多套二手房。然而在他们交完定金、首付后，却发现这些“房东”原来只是租客，并没有房屋产权。由于当初卖房者以房东是官员，不方便签订协议为由，多以现金交易，没有正式购房合同，让买房人吃尽哑巴亏。
核心问题
万科蓝山事件告诉我们，天下没有免费的午餐，当我们在以低于市价的价格买到便宜二手房的时候，往往我们也就掉进了骗子的陷阱。业内人士介绍，骗子的诱饵大多有三种：第一是官员怕被查，低价抛售二手房；第二是房东为避税新国五条，低价卖房；第三是房东因急事（治病、出国、融资）缺钱，急于出售房产。这些骗局还有两个共同点，第一就是多由委托人出面交易，编造各种理由不让买家查看房产证原件；其次是不和买家签订正式购房合同，或者在签订合同之前，要求买家支付定金或部分房款。
律师提醒
地产专业律师提醒购房者，千万不要因小失大。首先在付款前一定要明确房屋权属；其次一定要和卖方签订正式二手房买卖合同。
律师指出，根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法查封，因在拆迁范围或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续，有的贷款抵押房产证上有抵押章，有的则没有，不查档案不会发现。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。
而关于正式购房合同，北京市住建委官方网站有公示，购房者可以下载参阅。
警惕既卖且租
明确条款保权益
事件回放
王先生打算和女友结婚，看好东四环四惠地铁站附近一套二手房。王先生看房时，房子已经装修，配了简单家电。王先生比较满意，觉得日后只要换了家具，就可以住进新房，于是签订二手房买卖合同，付了首付款。但两个月后王先生办理完产权过户，准备住进新家时，却发现里面已经有人住着了，而且人家出示了和原房主签订的两年长租合同。王先生十分恼怒，遂将原房东起诉，目前案件仍在审理当中。
核心问题
按照我国法律原则，“买卖不破租赁”，即即使房屋权属转手，新房东也不能主张原房东与人签订的租赁合同无效。在本事件中，王先生如要及时住进新房，就需要和租房者协商，如果租房者不愿搬出，那王先生也只能向原房东追偿损失。
律师提醒
律师指出，王先生的遭遇在实际中并不罕见。购房者要注意：首先仔细考察房屋状况，确认房屋是否有人租住；其次是在签订买卖合同时，可以在补充协议中增加：“自房屋过户之日起，卖方必须保证房屋再无出租事项，如违约，由卖方赔偿买方相关损失。”等条款。
LINK
二手房交易中的其他雷区
1.共同产权人雷区
房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若该房屋还有其他共有产权人，且合同签订人未取得其委托，若共有人以不知情为由，主张该合同无效，买卖就无效。那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，损失往往难以弥补。
2.交房手续雷区
买二手房千万不可疏忽交房环节。其中可能会涉及到交房的具体时间及交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关物业、水、电、煤气、有线电视费用结算不清的情况。
3.非住宅房屋税费雷区
购买非住宅产权性质的房屋需缴税费的种类、数额与住宅产权性质的房屋有较大差别。非居住用房要交印花税，城建，教育费附加，土地增值费，和个人所得税及契税，税费远高于居住用房交的税费。房产交易中，若由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期的情况。