京版国五条细则落地一个月即爆发雷霆万钧之势，北京新房二手房成交双双受阻，环比3月成交量均下降超五成。
新浪乐居调查发现，受20%个税新政和预售价格指导政策的影响，购房人、开发商和政府陷入深度博弈期，虽然成交量重挫，但价格依然僵持。新房市场方面，在开发商主动捂盘和政府卡预售证的双重作用下，4月份全市供应量持续走低，全月仅13个项目拿到预售许可证。
政策博弈
新房供应不足预期一半
在刚刚过去的五一小长假，北京新房市场零项目入市，4月份供应下降已经成为不争的事实。根据亚豪机构统计数据，截至4月24日北京仅有16个住宅项目开盘，不及原先35个开盘项目计划的一半。
阻力来自于政府平抑房价的举措。4月10日，北京市住建委主任杨斌强调，住建部门将会对开发商报价进行引导和指导，将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售证。而早在3月下旬，政府就已经加码对新房的新政干预，暂停了北京近20个热销项目网签。
在住建委公开表态后的10天内，北京全市仅3个项目取得预售证，而在新浪乐居记者实地走访的中国水电·云立方 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、保利春天里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)二期熙悦春天 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等打算在近期开盘的项目中，价格开始变成了讳莫如深的禁忌。
“我们现在还未定价，应该会和周边在售的项目差不多”，熙悦春天 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)一位销售告诉乐居，因为熙悦春天 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)是保利春天里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的升级产品，可能价格还会比前期稍有上涨，由于当前建委预售审批严格，如果拿不到预售证，开发商宁愿拖延项目入市时间也不愿意降价。
除此之外，部分项目采取了“期房转现房”销售策略。“因为预售证卡的严，我们这次开盘开发商是以低价让利的方式入市，剩下的房源开发商决定全部留到现房再卖，到时候就不受建委的定价指导了。”一位首地·浣溪谷 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的销售说。这个位于大兴区磁各庄孙村的项目，刚刚有300套房源在4月28日取得预售许可，预售均价大概在1.5万元/平米左右，而临近该项目的同质产品金融街·金色漫香郡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在售现房价格大概每平米1.8万元。
“在价格决定权方面，企业与政府价格博弈刚刚开始。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于预售证发放受到严格限制，尤其是计划涨价的项目获得预售证难上加难，造成原定4月份开盘的项目兑现情况大打折扣。
根据链家地产市场研究部监测数据显示，截至4月27日，2013年4月北京商品住宅新增供应3119套，环比上月下降21.4%，比去年同期下降26.3%。
成交量腰斩
新房二手房价格依然僵持
随着京版国五条细则的落地，20%个税新政和新增供应的明显减少使得二手房、新房市场成交量急剧降温。
来自伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年4月份北京全市二手住宅网签总量仅为5212套，环比3月份的网签量大幅下跌了88%，和去年同期相比下跌了47.8%，创18个月来新低。新房方面，截至4月27日，4月份北京纯商品住宅(不含保障房)网签4412套，环比上月下降了58.8%，比去年同期下降22.4%。
有异于市场成交活跃度的快速反馈，房价的松动则显得慢热得多。根据多家机构统计数据，4月份二手住宅成交均价仍在2.6-2.7万元/平米左右，和3月份基本持平；而新房方面，4月份商品住宅成交均价环比上月不降反升，上涨了5.5%。
但这个天平似乎在三方博弈的过程中正开始出现缓慢的倾斜，房价壁垒似乎正在被动摇。
胡景晖表示，二手房方面，虽然目前大部分业主还没有降价的意愿，但也没有继续调高报价的冲动。在当前政策调控的作用下，自去年四季度以来房价接连上涨的势头得到了初步遏制，房价已经趋于平稳。
而就在4月27日-29日三天时间，北京一改此前新房项目获批预售证的冷清情况，有6个项目拿到了预售许可证，占全月获批项目数量近一半，这被业内人士解读为开发商松口抢跑的开始。
“限价政策短期取消的可能性很小，没有限价房平抑房价，限价政策起码年内公关的空间不大。何况开发商熬6个月后，溢价虽然有了，客户可能也已经流失了，而且资金成本不划算。”北京中原地产数据研究部总监张大伟说。