谁阻碍房价下跌？下半年诗城地产风云预测
作者：efangadmin内容：
2009年年初，诗城历经2008年全球金融危机的影响，房价基本稳定在4500—5000元每平米的价位；而历经楼市规律性“小阳春”和“金色秋天”，马鞍山的房价已经突破5000大关，高达6000元每平米的价位引发了购房者的一阵恐慌，购房热一度高涨。而紧接着，楼市政策的相继出台，去年年底到今年上半年，购房热因频发的政策而瞬间冷却，而房价却坚挺依旧。
有人说中国的房价就像一台高速火车，只有上涨速度快慢的问题，价格在近期是不会下降的。当然也有业内人士表示，中国的房价已经走过了那段“高速火车”的道路，开始迈向“过山车”的步伐，随着政策的调整，上下起伏波动成为一种必然……
今年上半年，马鞍山的楼市虽然冰冻之至，但在众多开发商的口中和眼里，信心还是充足的，他们大多数认为，国家政策打压的是投资性和投机性购房现象，而我市的购房者大多是刚性需求者，政策的影响必然不大，也正是因为如此，马鞍山房地产市场虽然被政策不停冲击，而顽固的房价却从不低头。
时间走到了2010年的7月，上半年的顽固房价在下半年是否会“顽石点头”？国家还会有什么样的政策出台？诗城的开发商们又会采取什么样的销售措施？下半年马鞍山的地产界会继续冷冻还是由冷转热？
急报！急报！房价下跌！
京城急报！房价下跌！
上海急报！房价下跌！
广东急报！房价下跌！
……
自二套房贷政策出台，全国楼市的冷淡已经让众多一线城市的房产大亨们坚守不住最后的“防线”，房价开始松动，下跌现象陆续出现。
二套房贷政策一出台，直接从楼市交易的终端切断，众多刚性需求的购房者因首付的提升和契税的调整而放弃购房计划，炒房者和投机性购房者也由此对房价走向不甚明晰，因而作罢。一线城市的售楼中心出现空无一人的冷清局面，众多开发商面对如此不景气的市场，陆续出现了优惠和降价的政策，一时间，降价潮在全国蔓延。
“北京上海都降了，怎么马鞍山房价还这么高？”
“马鞍山房价肯定要降了，我们再等等吧！”
……
北京、上海等一线城市房价下跌的消息在电视、网络上的频繁出现，让众多诗城人民看见了希望，“等”成为了购房者的主要心态。
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面对这样不利的大环境，诗城的开发商还在坚守。但口径已经出现不一致。在小编的采访中，有的开发商依然保持自信：在任何的营销中，品质永远是最有保证的资本。我们品质的优劣，购房者会看到。还有的开发商则出现焦灼：现在市场不景气，很多计划都在推后，下半年会不会降价都是问题。
难怪购房者会等，连开发商自己都在等。购房者等待开发商松口降价，而开发商则期待下半年市场能转温。
然而，又有一个问题，开发商一旦降价，又有多少购房者会购买呢？在房地产的市场上，中国人一向是“买涨不买跌”的。目前，在北京上海那样的大城市，降价潮和退房潮居然一起出现，这不得不说是房地产界独一无二会出现的经济现象。
是什么阻止了房价下降？
其实从经济学的角度来说，商品的价格是围绕着价值，根据社会的供求水平上下波动的。供大于求，则价格下跌，供小于求，则价格上涨。在如今的商品房市场，房子就是商品，其价格就应该遵循这样的一条经济学原理。
然而，在目前的中国房地产市场上，需求总是大的，而且还在不断的扩张当中。这样的需求导致的自然是房价的不断上涨。但是，如果任凭经济学原理进行房地产市场的调节，那么，商品房最后必然只能在少数人手中流通，而到那时候，房地产就走进了一条永远不归的道路。所以，政府在房价上涨迅猛的当下，出台一系列的政策打压也是必须的。
政府的政策一出台，众多购房需求瞬间被冻结。购房需求被冻结，也就是说需求减少。在需求减少的当下，房价按照商品经济的观点，房价必然下降。然而目前诗城的房价依旧坚挺，是什么阻止了房价的下降？
成本——仔细核算一番
我国商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长，加上囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，往往在3年以上。
根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率再以1.8来计算(目前多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5)，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就是623元。全国城镇造房的建安费，高估为每平方米1000元(以比同期我国农村建房成本高一倍计算，也可以通过一些单位的合作建房成本做比较参照)。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米为2223元(大中城市成本要比这高，但房价水平更高，利润更大)。
把全国城镇2009年新建商品住房平均每平方米2223元的成本，和当年每平方米5000元的商品住房售价相比，我们就可以发现，全国城镇新建商品住房的成本，只占到售价的44%，如果把开发商的合理利润定为6%，全国新建商品住房房价的一半还是落到了开发商的手里。也就是说，房价之所以“高高在上”，使得绝大多数市民买不起，并不是由于新建商品住房的成本高昂。在市民买房的所有支出中，有一半以上是为房地产利益集团的暴利“打工”。
由此也可得出结论：把房价降到普通市民买得起的合理水平，并非没有操作的可能和空间。
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银行：可以承受房价下跌的幅度是多少
在房价下跌的环境中，银行是除了开发商以外害怕房价迅猛下跌的群体。美国的次贷危机也让众多金融界的人开始警惕。现在有些报道说银行可以承受的房价下跌底线是25%至30%，到底能够承受多少，其实也不用复杂的运算，房地产投资客的资金实力较强，在上一轮的牛市中赚取了一定利润，理论上是有一定经济能力的，所以对其还款能力不用太多质疑，拆了东墙补西墙，只要卖几套房子就可凑足款项，违约的风险不大。
自住贷款的客户大多是用自己的血汗钱买下的第一套房子，按照原来购房交纳最低两成首付计算，自新政实行以来，最少也交了25%的房价了，连上 装修，其价值在35%左右，目前即使房价下跌了20%，他们也不会断供，假设在 未来1至2年内房价继续下跌20%，他们不断的月供还款使得毁约不供楼的可能越来越小。
所以，通过以上一个简单的算法再结合中国人的地产情结，不到万不得已，房子是不会让银行收走的，这个可以承受的底线至少在50%以上。
指望从今年5月开始，在1年内房价下跌50%根本不现实，如果未来在2至5年内房价真的跌50%，也是因为银行早已在今年实行了50%的二套房贷，所以银行还是没有风险。要想让房地产购买者出现大量断供，房价必须要在2010年下跌50%至60%，这似乎不太可能，所以对于银行的经营风险，大家不必太过担心。
2010下半年马鞍山地产界风云预测
还会有哪些政策出台？
去年12月底，国家出台的政策是要限制投资性购房和投机性购房；今年3月的两会，国家政策勒令19家国企退出房地产市场，是限制了房地产市场的不断发展；今年4月底，二套房贷政策直接面向非刚性需求者，而打压的不仅仅是刚性需求者……
接下来，还会有什么样的政策？对待房地产市场的“维稳大战”，政府还将扮演什么样的角色？根据目前的情况和争论焦点来看，空转了多年的房产税可能会在下半年开征，房产税的开征必将带来新一轮楼市的冻结。
当然，在一线城市房价下降的当下，政府政策也可能倾向于在现状下让房地产市场自由发展，毕竟二套房的政策效力还将持续一段时间。
房价跌还是涨？
这个问题可能是现在的购房者最关注的，不管政策如何变动，契税如何调整，房价才是最根本的。然而从目前的情况来看，马鞍山的房价走向依旧扑朔迷离。
上半年，虽然政策频出，但是马鞍山的房价非但没有下降，反而还从年初的6000元每平米上升到如今6500每平米的价位。近两个月以来，虽然房价开始逐步的稳定，但仿佛距离降价还是很遥远。再加上下半年即将开盘的几大新出楼盘，许多业内人士表示，“不涨价就不错了”。然而政策还是在不停的出，仿佛一直没有停止，政策对于房价的影响也是显而易见的，因此，房价也不是没有降价的可能性。