2010马鞍山地产总评榜高峰论坛专家讲座盛况
作者：efangadmin内容：
尹伯成，中华外国经济学院研究会副会长，复旦大学经济学院教授、博导，复旦大学房地产研究中心主任。
在本届马鞍山年度地产总评榜高峰论坛的现场，尹伯成教授作为第一位演讲的嘉宾，为全市的房地产类相关人士以及所有与会观众做了名为“城镇化进程推动下的房地产产品需求”的主题演讲，尹教授用掺杂着上海口音的普通话，将他对于全国以及马鞍山本地的房地产的相关研究和理解向全场观众娓娓道来，亲切的话语、平易近人的表述以及可圈可点的观点都赢得了在场嘉宾的一致肯定，也获得了大家热烈的掌声。
尹伯成教授从经济、市场、调控等方面对于马鞍山2011年的房地产市场走势做了一个全面详实的预测，尹教授说“分析2010年房地产现象，有助于我们预测2011年”，他说，从2010年的房地产走势来看，2011年，楼市看涨。
他从地价、通货膨胀以及调控三个方面解释了“2011楼市看涨”这一观点。
首先，构成房价的主要成本——地价在不断攀升。在2010年国家如此的调控背景下，土地成交额屡创新高，背后的原因就是地方政府对土地财政的依赖，中央从地方财政拿走53%，留给地方47%，却要地方承担70%的支出责任，如此，地方政府不得不以卖地来增加财政收入，因此，地价的不断攀升成为一种趋势，而地价的上涨必然导致房价的上涨，因此楼市看涨。
第二，2010年逐月走高的通货膨胀户不会在2011年重演？一是近年来的宽松货币政策所流出来的大量货币不可能一下子收缩，为保增长和稳定经济，流动性充裕局面只能逐渐收拾，因而需求拉上的通胀势不可挡；二是我国正在进行资源价格改革，长期被人为压低的资源价格必须实现市场化校正，因而成本推进的通胀也势不可挡；三是我国经济随着开放步伐加快形成的对外依存度逐步提高，国际资源价格包括油价、矿产价以及农产品价格的上升必然造成我国输入型通胀。未来的通货膨胀是一个不依人的意志为转移的客观大趋势。由于我国投资渠道缺失，许多手头有钱的人，为规避通胀风险，免受货币贬值之苦，投资房产成了他们唯一的也是必然的选择。这样，房价就被越拉越高。而且这种势头现在正从一线城市向二、三城市蔓延。人民币升值也可能会给楼市升温加把火。
第三，调控。尹教授在谈及国家的调控中，他说，国家目前针对房地产类的调控主要保持在限制房价的“过快”上涨以及加大保障性住房的建设和分配力度上，做到“房地产两条腿，市场管市场，保障管保障”。实行商品房和保障性住房的两条腿走路是我国以后城镇住房发展的新模式，这既符合我国国情，也合乎世界潮流。根据这一新模式，今后我国在若干年内将要大力发展保障性住房，然而，这样做时，又可能会进一步推高市场化的商品房价格。第一，保障性住房大力建设需要用地，这会使商品房用地更加稀缺，从而使商品房地价进一步上涨；第二，建设保障性住房需要资金，而资金主要也要靠卖地来筹集。可见，加速保障性住房建设，一方面会分流商品房需求，另一方面也会推高商品房价格。在保障性住房建设来不及解决广大中低收入家庭住房难的年份里，政府还是希望商品性住房价格不要上涨太快。为此，政府的调控，一手要大抓保障性住房建设，一手要抑制投资性购房需求，让一部分家庭在等不及保障性住房解难时，能通过购买商品房来解决住房问题。
尹教授最后针对马鞍山本土的情况表示，马鞍山近两年的房价呈现较快的发展，目前的房价对于马鞍山本地的情况来说已经处于一个偏高的态势，房价的走向就像是爬山，现在虽然没有到达顶峰，却也到达了半山腰，这时候的房价需要有一个阶段的喘息，等待城市居民的收入与房价匹配，这样才能够继续往上攀爬。
最后，尹教授希望2011年马鞍山乃至全国的房地产市场可以平稳一点、涨的少一点、步子更稳一点、基础更牢一点。
[page]
顾云昌，中国房地产及住宅研究会副会长，重庆房地产职业学院客座教授。
在尹伯成教授精彩的演讲结束后，顾云昌会长在接下来的一个多小时内为现场的嘉宾做了两场题为“调控下的房地产走势”和“中小城市房地产运营思路”的主题演讲，演讲内容十分丰富细致，将全国以及马鞍山本土的房地产现状进行了仔细的剖析和解释，也指明了中国房地产的方向。在场的观众仔细聆听，纷纷表示受益匪浅。
顾会长从2011年开始的全国“十二五”计划谈起，为全场的嘉宾介绍了房地产对于全中国社会、经济、环境的重要作用，中国目前房地产的现状、面临的压力和不足，中国房地产应从哪个方向走、怎么走以及面对2011年国家针对房地产界的调控预测等方面逐一剖析。
顾会长首先从我国从2011年开始的“十二五”计划谈起，他说，在我国未来的五年之内，中国的房地产有三个发展的目标，分别是社会目标、经济目标以及环境目标，其中，社会目标是从国家房地产的制度角度出发，在未来的五年之内做到全民拥有和谐的居住条件；经济目标是从房地产市场的角度出发，在未来的五年之内做到楼市的健康发展；环境目标是从房地产的产品角度出发，在未来的五年之内做到建筑的绿色化。在“十二五”结束时，做到“人人享有适当住房”、“住有所居”。
而目前，我国的房地产现状其实不容乐观，国家的调控往“房地产两条腿走路”的方向走，保障房和商品房并驾齐驱。而目前国家的保障房供应量和总量不足，而全社会房地产的流动性过盛和贫富差距过大，房价的升高时货币流通性过大的必然结果，而贫富差距过大又是社会和市场共同导致和面对的问题。而我国目前投资渠道和舆论引导的缺乏又导致了购房者对于购房的亲睐。
在讲到中国房地产应从哪个方向走、怎么走的时候，顾会长从调控的三个重点、调控的三个目标以及调控的结构和调控的三种可能分别做了介绍。
其中调控的三个重点分别是抑制需求、增加供给和调整结构。在我国2010年的调控措施中，我们也能看出，限贷、限购、改税成为重点，而增加供给、打击囤地成为重要的调控手段，加大保障房的建设力度、加快棚危改造、大力发展廉租房成为政府大力发展的项目。
调控的三个目标分别是遏制房价的过快上涨、迫使房价下降以及让房价达到合理价位。而这三种目标也充分表明了我国调控目标的高度不统一。关于这一点，顾会长以“T恤衫”现象作解释说，在T恤衫的市场上，有10元左右的、有100元左右的，也有1000元以上的，而1000元以上的T恤衫涨价，对于购买10元左右的群体来说没有影响——T恤衫市场的供应结构是合理的。
在我们的房地产调控目标上，将房地产市场的结构调整到合理的状况才是重中之重。在房地产的结构上，不仅要调整商品房的供应结构，也要调整大环境的结构，也就是包括保障房和廉租房在内，将整个房地产市场的供应体系划分为三大体系，分别是商品房、保障房以及第三市场，尤其是第三市场，也就是“小、城、农、下、舍”市场的规范发展。顾会长强调，调整结构比调节房价更重要。
[page]
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产）