如何應對二手房賣方毀約?
房價20%以內的定金均合法,工商建議買房者提高定金額度
隨著二手房的價格節節攀高,部分二手房賣方心態失衡,頻繁出現毀約的情況,買房人不堪其擾。僅秦淮工商分局近期就收到五六起類似的投訴,賣方以臨時加價等借口毀約。工商部門表示,相關法律規定房產總價20%以內的定金都是合法的數額,買房者通過多付定金的方式可以有效制約賣方毀約,“因為雙倍定金的違約金會增加賣方的毀約成本。”
臨時加價“沒商量”
張女士通過朋友介紹,看上了一套房子,房主和張女士的朋友私下裡有些交情,出於對朋友的信賴,張女士僅通過口頭約定和房主商定了價格和付款方式,張女士沒有和房主簽訂合同就提前入住開始裝修了。
辛苦了三個月之后,張女士將房子裝修一新,正准備和房主辦理房產過戶手續時,房主卻提出近期同小區的房子都在漲,自己的房子賣便宜了,要加價10萬元,否則要轉賣他人。張女士私下打聽一下,原來是有幾個購房者看上了房主的房子,願出高價購買。
眼看著花這麼多錢裝修好的房子又出現變故,張女士連忙致電秦淮區消協,詢問有什麼辦法可以讓房主如約過戶。在得知張女士和房主並無簽訂購房合同的情況下,秦淮區消協表示維權難度比較大,僅憑房主的收款簽字不能証明雙方之間的具體約定,隻能通過雙方協商或者司法訴訟的途徑解決。隨后,張女士通過朋友說和,多付了3萬元給房主才順利過戶。
為漲房價故意刁難
趙先生4月份的時候在御道家園購買了一套總價為280萬的房子,在和中介及房主簽訂購房協議時,三方約定趙先生首付現金150萬元,剩下的130萬元分別用公積金貸款30萬,商業貸款100萬。
然而趙先生准備150萬首付現金的時候,房主說自己做生意急需現金周轉,要趙先生一次性付房款中的250萬元。趙先生一下子拿不出那麼多現金,但房主始終堅持要短期內拿到250萬。溝通無果后,趙先生到秦淮區消協尋求幫助。
秦淮區消協派出工作人員進行多次協調,講明履行合約的利害關系之后,房主堅持拿不到250萬現金就不賣房了,而且隻願意賠付趙先生兩萬元的違約金,而購房協議上雙方約定的違約金是8萬元,雙方堅持不下。三日后,房主鬆口表示願意多出1萬違約金,趙先生考慮到打官司耗時又費力,遂同意了房主的調解條件,接受了3萬元的違約金。
事后趙先生得知房主以300萬元的價格將房子賣給了另外的購房者,比和自己約定的房價整整高出了20萬元。
提高定金應對毀約
針對市場上頻繁出現的賣家毀約現象,記者採訪了江蘇維世德律師事務所的徐金波律師,徐律師表示,在房價處於上漲的階段,賣房市場出現賣方違約的情況會比較多,購房者可以在搞清楚自己真實需求和市場價位的情況下,通過合同增加定金。定金通過交付的方式生效,有一定的擔保屬性,在合同生效之后是對履行合同的擔保,總價20%以內的定金都是合法的數額,不履行合同約定就要雙倍返還。
他說,所以,如果購房者一旦看中某套房子的話,多付定金是有效制約賣方毀約的一個方式。比如總價180萬的房子,定金可以付到36萬,如果購房者預先付20萬的定金,那麼賣方毀約就要退40萬,對賣方來說,這個毀約成本是足夠高的。
因此,工商部門建議購房者在自己購房意願強烈的前提下,簽訂合同時和賣家提高定金的額度,增加賣房者的違約成本。而且在購房時一定要簽訂由行政部門監制的合同示范文本,明確指出買賣雙方各自必須承擔的責任和義務,並保留好相關憑証。一旦發生糾紛,可撥打12315投訴維護自身合法權。