正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时，更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。“虚假诉讼”、“以租待售”……花样层出不穷，不禁让人佩服人们丰富的想象力。那么这些做法是否真像宣传者说的那样能“一劳永逸”？其中是否会有风险？晨报记者请法律人士对这些新招逐一点评。点评的结果基本上是——没有看上去那么美。
避税怪招频出其实“只是看上去很美”
怪招1
以租待售
■【做法】为避缴营业税，“以租待售”是购买未满5年二手房购房者采用的避税方式。就是下家先“租下”房屋，再签补充协议，待其满五年后再“优先”买下。
■上海中原法务咨询部总监姚志云：
这种方法在性质上是合法的，双方事实上推迟了交易的时间，从而达到减少税费支出的目的，交易本身是真实的、符合法律规定的。不过因为在这种情况下，交易周期很长，少则几个月，多则将近5年，一旦房价发生较大幅度变化，买卖双方在这个交易周期内的违约概率会显著增加。
因此不建议通过这种方式购买房屋。如果一定要购买，则建议对交易的节奏进行有效控制，避免在满5年前支付过多房款，并且明确约定较高的违约责任，提高违约成本，甚至要求双方均提供担保人或者担保物等，从而降低购房风险。
■上海大邦律师事务所律师张帆：
这种方式对买方的风险极大。产权不及时过户，出售方完全可以将房屋抵押或者出售给别人，拿到钱后一走了之。
怪招2
以“赠与”方式变相交易
■【做法】为躲避营业税和个人所得税，一些购买未满5年的二手房以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式，就不涉及“营业税”的问题，所需付的费用为公证费以及契税。
■上海大邦律师事务所律师张帆：
上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本，税务部门在审税时会按照意外所得的20％向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时，还要被征收20％的个人所得税。
上海中原法务咨询部总监姚志云：
这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，在法律上可被认定为无效行为，且一旦发生纠纷，因为“赠予”的性质，业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。
比如，通常交易双方之间没有亲属关系，实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋，需要按照房屋价值的20%缴纳所得税，这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高，并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。
怪招3
不过户先公证
■【做法】所购买的二手房未达到满5年的避税条件，房产证先不过户到买方，但到公证处对房屋产权进行公证，待房屋满5年时再进行过户。
■上海大邦律师事务所律师张帆：
公证只是由公证机关证明买卖合同是双方真实的意思，但并不能证明房屋的产权已归买方所有，只要房屋没有过户，房屋产权在法律上还是属于卖方的。
■上海中原法务咨询部总监姚志云：
这种方法也是合法的，与以租代售一样，是通过推迟交易时间来达到减少税费支出的目的。不过此种方法交易周期很长，若最后正式交易过户时税费政策出现新的变动，可能带来新的成本风险。故同样不建议这样操作，或者建议采取类似“以租待售”中提到的相关措施以降低交易风险。
怪招4
“虚假诉讼”
■【做法】“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。”
■上海大邦律师事务所律师张帆：
这个方式并非没有成本，法院诉讼要按照欠款金额交纳诉讼费用，具体标准可以在网上查询。是否应交税关键要看其中是否有交易行为，就算双方协商应以房抵债，其实质也是产权人把房屋出售给对方，这仍然是一种交易行为，所以即使有判决书，税务机关还是要征税。更重要的是，虚假诉讼是一种妨碍民事诉讼的行为，还可能被法院处以罚款甚至是拘留，最长拘留时间是15天，同时还有涉嫌刑法上逃税罪的可能。
■上海中原法务咨询部总监姚志云：
通常实现抵押权的方法包括将抵押物拍卖、变卖或者折价，而其中的折价实际就是以物抵债或上述的“以房产抵偿”，是债务人将房屋按照一定的价格出卖给债权人，并以应该获得的房款抵充债务的行为。因此本质上是一种房屋买卖行为，作为买卖双方都需要按照规定缴纳各种税费，包括主要的营业税和所得税。同时，因为双方之间并不存在真实的借贷关系，所以无论是借款合同、还是作为担保借款的抵押合同一旦在法律上被确认无效，买卖双方便不能实现买卖交易。毫无疑问，这种方法并不可取。
相关阅读：卖房者为避税部分房东转租为售 租金未出现明显上涨 东方网
据《新闻晨报》报道，3月以来，申城租赁市场步入了传统的高峰期。与历次楼市调控政策出炉后房东往往采取“转售为租”观望不同，此次新“国五条”的出台让不少房东对未来持有环节可能被课以重税的预期有所加重，部分投资客集中区域“转租为售”现象近期比较集中。
3月以来，租赁市场步入了传统的高峰期，部分中介门店3月上旬交易量相比去年同期上涨了近五成。由于目前许多房源的租约恰好到期，挂牌量相对充足，并不像春节长假刚结束时那般供不应求，因此，虽然租赁市场已进入高潮，但是价格的上涨却并没有想象中严重。张江高科门店的业务员介绍说，目前张江地区的租金价格基本维持与节前相仿的水平，更多的业主在租约到期后，首要目标还是将房源较快地再次出租，以减少空置期所带来的租金损失。而在租赁房源相对紧俏的源深板块，部分楼盘则出现5%左右的租金上涨。总体而言，全市租金情况呈现稳中小涨的态势。
3月1日出台的新“国五条”细则并没有特别针对租赁市场的条款，因此对于租赁市场的影响十分有限。不过，在部分投资性购房较为密集的区域，由新政所造成的“转租为售”苗头已经开始显现。黄浦区是早期投资性购房较为集中的区域，据中介介绍，有名业主，长期出租房源获利，去年年末市场火爆时，门店经纪人曾多次建议其在今年年初租约到期后将房源出售，结果都遭拒绝。但在新“国五条”出台后，该业主主动向门店提出转租为售，并且挂牌价还比周边同类房源低5%左右。据悉，周边不少二手房源是2008年以前购入的，甚至不乏一些2002、2003年时购入的房源，房屋的原价与现价差距巨大，有的可能已相差4－5倍。一旦新政落地实施，这类房源在出售时将面临很高的税费。
也有部分打算转租为售的房东开价明显高于市场价。同样位于黄浦区的德佑地产金外滩店经理介绍，门店周边二手房源多在2007年以前购入，原价与现价相差一倍以上。然而，目前门店接触到的部分房东，其转租为售的目的大多是利用购房者的心理，提高价格出售。如果长期无法售出，索性就继续出租。这些房东认为，政策执行后，高额税费负担也多会转嫁给购房者，因此购房者心态更急迫。
不过，也有一些名下房产较多的房东卖房意愿比较强烈。市民赵先生在闵行金汇板块有四套产权住宅，其中三套长期出租。他认为新“国五条”是为今后对存量房开征房产税进行铺垫的政策，因而近期打算先出售一套名下满五年的住房。