“金九银十”市场篇：新盘去化超8成 难解两万库存高压

作者：俞乐

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内容：

   编前语：“金九银十”已过去四分之一的时间，在易房网特别策划的“金九银十”系列报道第一期“入市篇”中，编者搜集了本月即将入市的房源并独家曝光了新盘的入市价格以供广大购房者参考。本次“金九银十”系列报道的第二期“市场篇”，将着重为您解读这两周以来马鞍山楼市的最新市场动态，刚刚入市的新房是否收获了预期的市场效果？在楼市库存量节节攀升的当下，降价促销是否势在必行？我们将一一揭晓。

两周4盘积极入市 “金九”去化开门红
   “金九银十”的第一个开盘项目的成绩总是备受关注，这在一定程度上这决定了“金九银十”给予开发商的是信心还是压力。今年9月第一个开盘的项目是位于秀山新区（临近马鞍山奥体中心）的新盘——融邦·领秀国际，项目于9月7日首次开盘，推出2号楼共计204套房源，均价在4100元/㎡左右。“彻夜排队”、“秒杀”、“抢房”成为融邦·领秀国际首次开盘的关键词，甚至造成现场一度失控。然而一上午超8成的去化量，使得开发商趁热打铁于当天下午加推4号楼，房源面积分73㎡和89㎡两种，最高可赠送约11平米的面积。
    随即第二天，同样也是首次开盘的是位于欧尚生活圈的和泰国际广场，于9月8日推出6号和9号高层，共推出150多套房源，面积为83—132㎡，均价在6000元/㎡左右。项目从最初火爆的认筹情况到开盘当天收获8成的去化场景，让开发商尝到了不少甜头。据悉，和泰国际广场将于9月21日首开66套沿街商铺。

融邦·领秀国际开盘现场

    继两家楼盘300余套房源启幕“金九”第一周之后，第二周马鞍山楼市开盘潮略有回落。仅有春晖家园和汇成上东两家楼盘推出新房源，推盘量相比前一周大幅度缩水。首周大体量推盘、百人抢房、高去化量的热闹场景仿佛还在眼前，本周则进入到了一个观望期。
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新盘快速消化 成交回暖难解库存高压
    尽管马鞍山楼市的新盘在9月的前两周收获了高去化量的好成绩，但据马鞍山住宅与房地产信息网统计显示，在成交反弹和供应放量的同步增长下，库存仍然是马鞍山楼市面临的主要问题。截止9月14日，马鞍山市区商品房库存套数为21303套，其中住宅可售11498套，商业可售7352套。
    今年3月份的时候住宅可售套数为9136套，到了7月15日住宅类商品房可售套数增长至10113套。对比近半年来马鞍山库存量，从3月份到9月份的六个月中库存量增加了2362套，其中短短两个月的时间内（7月至9月）增长了1385套。按照今年每月平均成交量来计算，每月成交1000套，则需要至少10个月以上进行消化；以今年每高成交月的1200套来计算，最快也需要9个月来进行消化，这还不算新开盘的项目的供应量。

    据易房网中心数据统计，截止9月14日晚全市共成交商品房435套，其中住宅类商品房成交389套，商业类商品房成交46套。在超过800余套新房入市的情况下，预计9月份新增供应量将大于新增成交量。从这个角度看，库存的小幅增长态势仍将延续，去化周期变长的特征有望延续。
买方市场渐成形 降价促销势在必行
    面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。今年上半年最受业内关注的“降价潮”要数东方城四期天骏“4”字头的入市，如此低价入市相比去年5500元/㎡的均价，真是让人大跌眼镜。从近期各家楼盘频频出动的优惠活动来看，包括汇成上东、圳秀国际·金湖湾、润泽家园、绿地·臻城、印象欧洲、汇翠名邸在内的多家楼盘推出特价房等相关优惠活动，而优惠力度也是一降再降，引人眼球的莫过于总价直降20万的宁泽园项目。

宁泽园团购（部分房源直降20万）

    每年新增人口有限、流动人口少、土地供应量充足、库存量不断攀升，供过于求已然成为马鞍山楼市不争的事实。“现今马鞍山房地产市场库存量处于较高的位置，近几年来政府出让的土地供应量也很充足，尤其是多个房企频频在秀山拿地，加之最早入驻秀山新区的楼盘低价入市，造成后面入驻的楼盘不敢过高抬升房价，甚至造成了3字头楼盘的出现。”城东某楼盘销售杨经理对编者说道。如果商品住宅价格不出现实质性降价，便无法刺激潜在的需求出手购房，库存量或将再创新高，库存压力还将进一步增大。

下期预告：
     在过去的“金九”半月中，4家楼盘积极入市并取得不俗的销售量，似乎让我们看到更多的市场期待。“金九”的第三周马鞍山楼市将再次迎来“金九银十”的小高潮，最大的亮点莫过于9月20日—9月22日在体育馆举行的2013年马鞍山金秋房展会。在库存量节节攀升的现状下，逐步形成的买方市场是否真正使房价“降温”？老百姓心中的合理房价又是多少？易房网将在房展会现场零距离接触购房者，倾听马鞍山人买房的那些事儿。敬请关注易房网特别策划——“金九银十”系列报道第三期“购房篇”。