抢闸开卖的一手新盘价格高于购房者预期，回流二手楼市的买家不断增加
随着“金九银十”拉开大幕，广州一手新盘进入密集推货期，房地产市场热度持续走高。但从供应量来看，新货主要集中在外围板块，如萝岗、南沙、花都、增城等区域。中心四区一手新货仍处于“空档期”，仍维持货量少、户型偏大、价格高的局面。不少地处成熟区域的住宅项目，其售价基本超过3.5万元/m2，套均总价多为300万元以上，120平方米以上中大户型产品起步总价更高。
与此同时，受制于银行贷款额度紧张和“双合同”泛滥，“即使是首套房其实际首付也基本在五成以上”，买家所要承担的首付压力正在增大，入市门槛暗中升高。在多重因素的影响下，原本被一手新盘抢客的二手楼市，却也显得有些反常。据业内人士介绍，部分已经抢闸开售的一手新盘价格高于购房者预期，“一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”
市况速递
传统“小淡季”地王周边成交不降反升
根据过往经验，一手楼市的传统销售旺季“金九银十”都是二手楼市的“小淡季”。据业内人士介绍，由于客源被密集加推新货的一手住宅项目分流，进入9月份，尽管二手房价仍未出现松动，但全市二手房的成交量都出现不同程度的萎缩，却是不争的事实。
“根据我们的成交数据统计，9月1日～17日比8月同期少了11%的成交量，一手新盘推货加密对二手楼市的成交冲击明显。”满堂红研究部高级经理周峰接受采访时表示，各区的二手房成交速度均有放缓的迹象。不过，与往年“金九银十”不同的是，今年有个别板块的二手房成交量不降反增。据中原地产市场部主任黄燕飞介绍，虽然9月份二手房整体成交量出现环比锐减，但一些“地王”周边的一手住宅项目开价较高，致使一、二手价差加大，“坚持要在‘地王’周边置业且预算有限的‘刚需’买家倾向选择价格更接地气的二手房，一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”
改善型买家入市更积极
近期，改善型买家入市积极性有所提升，合富置业市场经理梁燕明表示，与“刚需”型买家只是关注满足自身居住需求不同，影响“非刚需”型买家入市的主要因素是政策和楼市表现，今年一季度末二手楼市即走出一波“末班车行情”的交投高潮，再加上近几个月楼价持续走高，促使以楼市表现为入市依据的改善换房等非首置“刚需”型买家加快出手。
据合富置业成交数据分析，近一个月以来，中心四区二手中大户型住宅市场成交热点落在200万～400万元，占中大户型成交的五成，而总价在400万～600万元以上的二手优质中大户型物业交投也相当旺，成交占比亦超20%。
六成中大户型成交集中中心四区
从二手楼市中大户型交投热点分布来看，天河、海珠、越秀、荔湾这四个一手新货最缺货的市中心区，是目前中大户型二手市场的交投热点。多达六成的中大户型二手住宅成交个案落在中心四区，尤其是天河北、珠江新城这些一手新货不多的区域，近期二手大中户型住宅交投都相当活跃。如帝景苑、南天广场等楼盘单价未超过3万元/m2、价格较具吸引力的电梯三房，获得了改善换房及首置一步到位等自住型购房者的青睐。
超五成换房客一次性付款
据了解，现时出手购入中大户型物业的买家，多是“不差钱”的实力客户，无惧商贷放款难题。合富置业成交数据显示，在近期购买120平方米中大户型物业的改善型个案当中，多达51.1%的个案采用一次性付款的方式购房。
在房贷额度偏紧的市况下，一次性付款型买家反而较按揭买家拥有更强的议价能力。合富置业鸿翔分行主管王伯略表示，近期成交一套天河北帝景苑121平方米的三房单位，业主最初放盘价仅290万元，因看好后市，反价到300万元。“这套单位同时有几个买家看中，但只有一位买家能一次性付款，其他几位都只能按揭购房。”后来，业主担心将物业卖给按揭买家后需等很长时间才能收齐楼款，于是小幅降价到295万元将物业卖给一次性付款的买家。