下半年南京新房二手房行情倒挂
作者：陶兴玲内容：
下半年以來，南京各新區房價都在全面升級，仙林已經有朗詩麓院開創25000元的先河，板橋金地自在城攀上了16000元，江北也有頂級豪宅雅居樂濱江國際出現。最近一條“南京人眼中的南京人”的微博也火了網絡，江寧人眼中的江寧，藍天白雲、綠樹成陰﹔橋北人眼中的橋北，有“華東最大的摩天輪”，高端大氣上檔次，仙林人眼中的仙林，環境好，學區房，已經奔兩萬。總之，這些原本南京人心中遙遠的地方，伴隨房價早已今非昔比，檔次也似乎提升不少。而多年不變的主城，雖然房價也水漲船高，老的二手房源配套檔次並無太大變化，在郊區新房不斷火熱的同時卻漸漸顯露“有價無市”。
太吃香
新盤價高還有人半夜排隊
自10月份以來，南京樓市開盤當日就去化8成以上的項目累計已達到十幾家。值得注意的是，這其中不少房源都在新區，並且頻頻刷新區域內的“天花板”價。10月10日，備受關注的朗詩保利麓院首批房源開盤，推出3、7、8、9號樓公寓和10號樓花園洋房，共102套。折后成交均價24000-26000元/平方米。開盤當日就銷售了3.2個多億。據了解，朗詩保利麓科技洋房中的88平方米洋房，還出現了一號難求的盛況。
10月底位於板橋的金地自在城開盤推出花園洋房156套，其中毛坯房源36套，精裝房源120套，加上精裝修后均價拉高到16000元/平方米。開盤當天也售出近9成的房源。
11月8日清晨搶開的星葉羊山湖花園，以19000—20000元/平方米的毛坯單價，成為繼朗詩保利麓院后仙林板塊第二個邁入“2萬元”俱樂部的項目。羊山湖花園首開1、4號樓花園洋房，共96套，面積128-168平方米，主力戶型為125、145平方米，均價在2萬元/平方米左右，截至當天下午6點，據開發商提供的數據顯示僅剩下7套房源。
此外，江北的萬科金色半山、融僑觀邸當天日光，新城香溢紫郡、旭日愛上城、騁望怡峰花園等項目均去化8成以上。這些樓盤新推房源的價格都有不同程度上揚。
太落寞
主城二手房“有價無市”空挂半年
而在主城二手房市場尤其是城中繁華地段，下半年體現出來的卻是別樣鏡像，以南京最核心新街口為中心，以10分鐘步行距離為半徑，竟然有不少價格隻有萬元每平方米的房子。例如管家橋附近的明華新村，大洋百貨附近的大香爐，漢中路兩側的一些小區，這些房子若是房齡在20年左右，隻報出了一萬左右的價格，房齡在10—15年的房子能多報3000—5000元。
“我最近在網上又看到了這套房子，夫子廟附近，均價14000元，半年前，我還通過中介看過這套房。”市民楊先生稱，他准備買套婚房，考慮到上班的交通便利，一段時間以來，一直將目標鎖定在了城牆內。但由於各種問題，始終沒能選上合適的房子。楊先生隻好將買房目標調整為地鐵盤，這下楊先生可謂大吃一驚，“原本以為都出城那麼遠了，萬把塊錢一平米，了不得了，怎麼比城裡二手房的價格都要高呢。”楊先生告訴記者，可能是他太孤陋寡聞，要是不買房，也不會關心具體房價。這回可是弄明白了，還是新房子的升值潛力大。
“其實主城區，除了名校學區房，其他的普通住宅確實比較難賣，尤其是房齡較老的房子。”我愛我家相關負責人稱，今年有鼓樓一個名校學區房的價格沖上了5萬，但同樣環境和房齡的房子，隻要不是學區房，價格還不到它的三分之一，出售也十分困難。除了學區房因素，停車難、沒物業、貸款難，都是主城二手房難出售的原因。倒是一些比較成熟的新區二手房，例如江寧岔路口、奧體新城等交易十分火爆。
求真相
賣地火熱規劃利好驅動南京房價內外倒挂
十年前，南京房子走出了城牆，河西、江寧片區迅速成熟起來，尤其是河西片區，佔據天時地利，一躍為南京城最為優勢板塊。如今，提及河西的房子，南京人首先想到的便是豪宅。而南京城外拓的步伐一直在前進，根據最新消息，南京規劃以“一主城三副城八新城”為格局，同時，連通寧鎮揚。另外，浦口新城將申報第七個國家級新區，“十二五”期間南京還要建設7個地鐵小鎮。由此可見，南京城新區的發展空間和潛力無限。
這些規劃利好的推動，最先表現在土地市場上。據統計，今年南京已經誕生了12幅萬元地(含住宅和商業用地)，分別是：河西南部的五礦地塊、奧體建設地塊、福建正榮地塊，江心洲的升龍地塊，城中的中航科技城地塊，城南的金浦小行地塊，仙林的中天城投地塊，城北的中電五期地塊，熱河南路的鑫和地塊，邁皋橋的香港嘉華地塊、中鐵地塊，而最近的10月31日土拍，河西中部宅地被北京金隅以16979元/㎡的樓面地價拿下，成功贏得南京單價地王的稱號。這些地價已過萬元的項目，今后的房價無疑會更高。業內人士分析，開發商選地跟著規劃走，老百姓買房更要跟著規劃走。由於不同片區的利好不同，會造成房價不能再根據距離來衡量高下。
新動向
剛需購房嚴峻引發政策面“出手”
頻頻上漲的房價也給地方政府的調控目標帶來考驗，日前南京市正式啟動商品房銷售明碼標價專項檢查，包括是否在規定時間內一次性公開全部銷售房源，是否按規定實行"一套一標"，標價信息是否齊全，是否標示實際成交價格以及是否加價、存在虛假折扣、虛假優惠等等。
而在此前，北京住建委率先發布了業內所稱的"京7條"，這項地方調控措施規定年底前該市要完成不低於2萬套"自住型商品住房"供地，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。近期北京市住建委又重申了房價嚴控措施，明確年底之前，大幅漲價的樓盤不予批准預售﹔單價高於4萬元的樓盤不予批預售許可証﹔新盤入市漲價幅度也不能高於10%﹔叫停捆綁精裝修以便逃避監管的變相漲價銷售方式。
從南京樓市反饋的消息也顯示，年底之前物價部門的房價監控有所加強，河西一家大平層項目的開發商透露，此前他們的新房源因為漲價遭遇限制，開盤從9月份推遲到了10月份，其他樓盤也有因為價格上漲被限，將新一批房源的推盤時間延期到明年。
“某種程度上說，房價上漲也在呼喚保障體系的升級。”南京工業大學房地產管理系主任吳翔華分析稱，從產品屬性看，北京限價房性質非常明確，就是商品房，既然是商品房，其土地須通過出讓方式獲得，其開發模式、銷售方式、利潤的限制等都可以不受目前保障房政策的限制，例如北京的限價房規定套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過140平方米，面積范圍較大，加上可以在開發過程中配建，因此兼顧了首次置業和改善人群，進一步增加了對購房者的吸引力。而購房人的收益也在限價政策中得以體現，雖然效果如何還要等待驗証，但從政策本身來看已體現保障與市場更加緊密結合的方向。
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