2014年第一季度马鞍山地产研究报告

作者：陈雅慧

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内容： 房地产投资略有下降
　　2014年第一季度，马鞍山全市预计完成房地产投资53.72亿元，同比下降19.12%，占年计划的22.5%。施工面积1447万平方米，新开工面积214.34万平方米，竣工面积45万平方米，同比分别增长33.45%、下降18.8%、增长25%。
商业地产交易面积增长超五成
　　1-3月，马鞍山市区商业用房共成交442件，成交面积3.3万平方米，同比分别增长100%、52.95%，成交均价11286元/平方米，同比上涨22.66%，成交金额3.73亿元，同比增长87.61%，是近五年来同期最高成交金额。1-3月成交面积分别为10300平米、8000平米、14700平米，呈上升趋势。
商品住宅成交环比下降超三成
　　1-3月，马鞍山市区商品住房共成交2570套26.33万平方米，成交金额13.61亿元，同比分别下降25.46%、26.12%、32.97%。当涂县、和县、含山县商品住房成交分别为616套、850套、1490套，同比分别下降6.67%、上涨22%、下降4.4%。
成交价格保持稳定
　　1-3月，全市商品房成交均价每平方米5105元,同比下降0.05%。其中：全市商品住房成交均价每平方米4721元，同比下降2.88%；市区商品住房成交均价每平方米5168元，同比下降9.29%。当涂县、和县、含山县商品住房成交均价每平方米4184元、4900元、4310元，同比分别下降2.56%，上涨6.8%、10%。
 
一、    2014年第一季度马鞍山土地成交状况
　　1月马鞍山共成交6幅地块，揽金4260万元，成交地块均以底价成交，溢价率为0%，土地性质以工业用地为主。2月马鞍山共成交2幅地块，共揽金1524万元，成交地块均以底价成交，溢价率为0%，土地性质以工业用地为主3月马鞍山共成交10幅地块，共揽金33036万元，成交地块均以底价成交，溢价率为0%，土地性质以安置房用地为主。
　　2014年第一季度，全市共成交18块土地，相较过去一线品牌开发商豪迈拿地不同，本季度土地成交以工业用地和安置房用地为主。品牌房企中，仅安徽信达房地产开发有限公司拿地6.71亩。开发商从豪迈拿地到谨慎出手，这不仅与2014年全国房地产市场整体发展有关，也与马鞍山商品房库存高、去化慢不无关系。
 

2014年第一季度马鞍山每月土地成交情况
	1月	2月	3月	合计
成交量（幅）	6	2	10	18
成交金额（万元）	4260	1524	33036	38820

 

2014年第一季度马鞍山重点成交地块
成交日期	宗地名称	用途	出让面积（亩）	容积率	中标企业	成交总价 （万元）
1月8日	霍里山大道与冯桥路交叉口西南角地块	商住 用地	6.71	≤2.8	安徽信达房地产开发有限公司	1200
2月14日	慈湖高新区2013-12号工业用地	工业	44.97	≥1.0	马鞍山市润通冶金材料有限公司	1080
3月3日	市开发区湖东南路与银黄路交叉口东南角地块	居住	99.58	≤1.8	马鞍山经济技术开发区建设投资有限公司	10500

二、2014年第一季度马鞍山商品房上市情况
　　第一季度，马鞍山市区商品房共上市2963套27.79万平方米，与去年同期相比分别增长71.47%、38.89%。其中：商品住房2099套19.96万平方米，同比分别增长28.3%、13.71%。1-3月市区商品住房上市量分别为946套、228套、985套，2月份受过年影响，上市量大幅下降。
 
 

2014年第一季度马鞍山市区商品房分功能上市情况
功能	销售面积(万㎡)	面积占比(%)	销售套数(套)	套数占比(%)
合计	32.41	100	3376	100
多层住宅	3.43	10.59	289	8.56
小高层住宅	5.9	18.21	599	17.74
高层住宅	1.74	53.58	1713	50.74
商业用房	2.66	8.2	356	10.55
其它	3.05	9.42	419	12.41

　　
 

2014年第一季度马鞍山商品住房上市情况
月份	供应套数（套）	供应面积（万平方米）
2014年1月	946	7.94
2014年2月	228	2.22
2014年3月	925	9.8
合计	2099	19.96

三、2014年第一季度马鞍山商品住房可售情况
       截止到3月底,市区可售商品住房13640套145.55万平方米，同比分别增长46.55%、35.21%；环比分别增长4.45%、2.92%。随着市区住宅供应量的增加以及土地市场成交的不断刷新，再加上优质房企的纷纷进驻，也使得马鞍山楼市库存压力有了进一步的增大。但按照当前销售速度，在不增加新房供应的情况下，消化全部库存预计仍需要12个月时间，去库存压力较大。

2014年第一季度马鞍山市区商品住房可售情况
月份	可售面积（万㎡）	环比（%）	同比（%）	可售套数（套）	环比（%）	同比（%）
1月	149.65	-0.56	23.99	13864	0.76	32.47
2月	141.42	-5.5	26.32	13058	-5.81	36.05
3月	145.55	2.92	35.21	13640	4.45	46.55

 

2014年第一季度马鞍山市区商品住房分区属可售情况
区属	1月		2月		3月
	可售面积 （万㎡）	可售套数（套）	可售面积（万㎡）	可售套数（套）	可售面积（万㎡）	可售套数（套）
合计	163.66	15207	155.84	14442	162.72	15106
博望区	7.15	671	7.25	687	6.95	657
花山区	84.19	8438	77.94	7815	81.72	8147
开发区	13.38	905	13.22	893	13	872
雨山区	58.94	5193	57.42	5047	61.06	5430

       1-3月，市区商品住房共成交2570套26.33万平方米，成交金额13.61亿元，同比分别下降25.46%、26.12%、32.97%。当涂县、和县、含山县商品住房成交分别为616套、850套、1490套，同比分别下降6.67%、上涨22%、下降4.4%。2月份马鞍山楼市均价跌幅居全国第二位，商品房成交量同比2013年有所下滑，都在一定程度上预示着2014年马鞍山急需发力，一方面要满足马鞍山购房者需求，另一方面要积极开拓房地产市场，消化土地库存。契税优惠措施延期等相关政策的扶持，对下一季度的马鞍山房地产市场具有一定的推进作用。

2014年第一季度马鞍山市区商品住房成交情况
月份	成交套数（套）	成交面积（万平方米）	成交金额（亿元）	成交均价（元）
1月	841	8.79	4.5	5119
2月	1034	10.45	5.39	5157
3月	695	7.09	3.72	5245
总计	2570	26.33	13.61	5168

（一）100-120㎡中等面积户型受追捧
　　2014年第一季度商品住房交易中，面积在100㎡以下房源成交量有所缩减，而中大户型房源成交量占比则上涨明显。从成交套数看，1-3月，144㎡以内房源的成交量占总成交量的95.43%，其中:100-144㎡的中等户型房源占53.25%；144-180㎡户型占3.12%；180㎡以上户型占1.45%。从成交面积看，成交最多的是100-120㎡的户型，占总成交面积的32.8%；居第二位是120-144㎡户型，占总成交面积的20.45%；居第三位是80-90㎡户型，占总成交面积的18.85%。

2014年第一季度马鞍山市区商品住房分面积段销售情况
面积段	销售面积（万㎡)	面积占比(%)	销售套数(套)	套数占比(%)
合计	26.21	100	2557	100
60㎡以下	0.24	0.91	46	1.8
60-80㎡	1.67	6.38	234	9.15
80-90㎡	4.94	18.85	576	22.52
90-100㎡	4.2	16.04	439	17.17
100-120㎡	8.6	32.8	779	30.47
120-144㎡	5.36	20.45	415	16.23
144-180㎡	0.82	3.12	53	2.07
180㎡以上	0.38	1.45	15	0.59

 
（二）4000-5000元/㎡单价段最畅销
　　2014年第一季度，从成交套数看，7000元/㎡以内房源的成交量占总成交量的96.67%，其中:4000-6000元/㎡中等价位房源占比68.36%；4000元/㎡以下低价位房源成交占比15.99%；6000元/㎡以上房源成交占比15.65%。从成交面积看，成交最多的是4000-5000元/㎡单价段的户型，占总成交面积的36.97%；居第二位是5000-6000元/㎡单价段的户型，占总成交面积的32.25%；居第三位是6000-7000元/㎡单价段的户型，占总成交面积的12%。

2014年第一季度马鞍山市区住宅类商品房分单价段销售情况
单价段	销售面积(万㎡)	面积占比(%)	销售套数(套)	套数占比(%)
合计	26.21	100	2557	100
≤1500	0.28	0.11	29	1.13
1500-2000	0.26	1	27	1.06
2000-2500	0.07	0.27	6	0.23
2500-3000	0.47	1.79	48	1.88
3000-4000	2.9	11.23	299	11.69
4000-5000	9.69	36.97	945	36.96
5000-6000	8.45	32.25	803	31.4
6000-7000	3.14	12	315	12.32
7000-8000	0.65	2.49	72	2.82
8000-9000	0.08	0.31	6	0.23
9000-10000	0.06	0.25	3	0.12
10000-12000	0.05	0.19	2	0.08
12000-15000	0.06	0.24	2	0.08

 
（三）总价40—60万是消费主力
　　从成交套数看，1-3月，90万元以内房源的成交量占总成交量的95.25%，其中:40-70万元中等价位房源占比66.11%；40万元以下房源成交占比16.49%；70万元以上房源成交占比17.4%。从成交面积看，成交最多的是40-50万元总价段的户型，占总成交面积的26.68%；居第二位是50-60万元总价段的户型，占总成交面积的22.87%；居第三位是60-70万元总价段的户型，占总成交面积的16.56%。

2014年第一季度马鞍山市区商品住房分总价段销售情况
总价段	销售面积(万㎡)	面积占比(%)	销售套数(套)	套数占比(%)
合计	26.21	100	2557	100
20万以下	0.55	2.08	56	2.19
20-30万	0.5	1.9	63	2.46
30-40万	3.28	12.51	399	15.6
40-50万	6.99	26.68	758	29.64
50-60万	5.99	22.87	570	22.29
60-70万	4.32	16.56	374	14.63
70-80万	2.52	9.6	203	7.94
80-90万	0.8	3.05	60	2.35
90-100万	0.57	2.18	39	1.53
100万以上	0.67	2.57	35	1.37

 五、2014年第一季度商品住宅销售排行榜
　　2014年第一季度，恒大·御景湾以1套优势险胜绿地·臻城，荣膺季度销售排行榜冠军。项目5500元/m²的成交均价明显高于秀山其它楼盘，但因包含精装修费用和周边的良好环境深受诗城购房者的喜爱。绿地·臻城项目第一季度成交196套，作为排行榜上的常客，世界五百强的品质保证和临近实验小学的区位优势得到了越来越多市民的认可。作为2013年全年销售冠军——朝辉东方城的物业类型俱全、交通便利、配套齐全，在2014年第一季度的表现也是可圈可点。
　　第一季度，共有九家开发商房源加推和一家楼盘首次开盘。在活动营销层面，恒大御景湾开展多种多样的亲子活动吸引目标客群注意力。恒泰·达观天下连续举办提拉米苏之旅、巧克力饼干DIY等主题派对，为房源加推积聚人气。同时推出针对返乡置业者的优惠和“老带新”优惠政策，促进销量。绿地·臻城大力宣传“醉美佳人季”活动，为三期14#高层开盘积极蓄水。3月15日，佳山墅现场接待中心及景观示范区公开，通过豪车巡游、飞艇造势、老相机拍照等活动，为现场助阵，影响目标人群。

2014年第一季度马鞍山商品住房销售排行榜
排行	项目备案名称	销售面积 （㎡）	销售金额 （万元）	销售套数 （套）	销售均价 （元/㎡）
NO．1	恒大御景湾	21316	11805.45	197	5583
NO．2	绿地世纪城	20259	10663.81	196	5278
NO．3	朝辉东方城	18080	9323.74	166	5181
NO．4	雨韵阁	16625	7343.37	162	4420
NO．5	秀山湖壹号公馆	15728	6988.14	158	4445
NO．6	领秀国际公馆	8114	3960.58	108	4878
NO．7	金湖湾新城	8965	4293.55	84	4800
NO．8	绿洲茗苑	7498	3724.79	78	5004
NO．9	东方明珠世纪花园	7835	4427.18	77	5644
NO．10	秀山信达城	6651	3080.06	75	4612
NO．11	蓝山雅筑	7493	4279.68	74	5736
NO．12	星河湾名门世家	7395	3199.4	70	4330
NO．13	达观天下悦城	4553	2851.29	65	6242
NO．14	上东国际花园	6842	4028.63	64	5899
NO．15	深业华府	6717	4629.85	56	6880
NO．16	东湖瑞景园	5937	3159.83	51	5312
NO．17	银河佳苑	4846	723.5	50	1486
NO．18	绿洲茗都	5447	2669.59	49	4919
NO．19	颐园世家	4510	2469.57	49	5483
NO．20	马鞍山万达广场	5251	3345.76	47	6382

 六、2014年第一季度商业用房销售排行榜
　　第一季度，亿丰环球商业中心以绝对优势占据马鞍山商业销量排行榜榜首，其交通便捷、配套齐全、主力20—90㎡的中小户型受到认可。另外，由万达集团全额出资建设的马鞍山万达广场，预计于今年九月正式对外营业，随着时间推移，第一季度万达商业成交58套，表现不俗。3月秀山湖壹号首开71套面积为30—100㎡的商业，迅速登上季度榜单第三名。3月1日，马鞍山红星美凯龙商场开业，开业当天突破1500万大关，和泰国际广场受其影响，销量稳步增长。
　　随着国家对投资投机性商品住宅的抑制，很多的投资者把目光投向了不受限制的商业地产。加上近年来，我市商业类物业价格上涨较快，尤其是商铺的价格。在资金难以找到更好的投资方向时，大量涌向商业类物业。一方面，为抵御通胀，市场投资不动产的需求进一步增大；另一方面，2013年以来，投资者对商业地产的认识逐渐增加。商业地产的未来前景毋庸置疑，但它的激烈竞争环境同样客观存在。

2014年第一季度马鞍山商业用房销售排行榜
排行	项目备案名称	销售面积 （㎡）	销售金额 （万元）	销售套数 （套）	销售均价 （元/㎡）
NO．1	亿丰环球商业中心	4144	7478.13	137	17999
NO．2	马鞍山万达广场	3754	5340.01	58	13649
NO．3	秀山湖壹号公馆	1917	2506.09	32	13074
NO．4	和泰国际广场（商业）	2368	3052.03	29	11612
NO．5	瑞都华庭	2131	1194.91	26	6331
NO．6	朝辉首府	1425	1675.02	12	12765
NO．7	紫金佳苑	1893	1431.88	12	8078
NO．8	银河湾城市茗苑	527	573.6	10	14552
NO．9	大华马鞍山国际广场	849	658.83	9	7470
NO．10	润和广场	685	1554.19	9	22679
NO．11	万嘉南苑	1672	1118.2	8	7004
NO．12	鑫福家园	960	771.31	8	7536
NO．13	春江花月园	440	69.02	7	1543
NO．14	东方明珠世纪花园	990	685.56	7	8135
NO．15	上东国际花园	444	838.19	7	18556
NO．16	星河湾名门世家	969	973.88	6	10241
NO．17	映翠花园（金洲）	1103	496.45	6	4500
NO．18	江南·御花园	921	755.77	5	8706
NO．19	金家庄集贸市场	156	173.9	4	11028
NO．20	绿洲茗苑	198	301.85	4	15110

 七、二手房市场交易量回升
　　1-3月，全市二手商品住房交易1865套，交易面积15.61万平方米，交易金额5.84亿元，同比分别下降54.45%、51.76%、54.2%。成交均价3741元/平方米，同比下降3.51%。其中：市区二手商品住房交易1164套9.11万平方米，交易金额3.76亿元。同比分别下降50.49%、49.97%、51.86%。市区二手商品住房成交均价4128元/平方米，同比下降3.75%。当涂县、和县、含山县二手住房交易分别为249套、221套、231套，同比分别下降49.8%、47%、73.5%；成交均价分别为2984元/平方米、3205元/平方米、3470元/平方米，同比分别上涨2.19%、下降31.7%、上涨12.7%。

2014年第一季度马鞍山市区二手商品住房销售情况
	销 售 套 数（件）	销 售 面 积（万㎡）	销 售 金 额（亿元）	均  价(元）
合计	1865	15.61	5.84	3741
市  区	1164	9.11	3.76	4128
当涂县	249	2.48	0.74	2984
和  县	221	2.13	0.68	3205
含山县	231	1.89	0.66	3470

 2014话楼市：谁动了我的房？
关键词：信贷紧缩！利率上调！降价！楼市拐点！崩盘！房产税！楼市调整期！不动产登记！2014新婚姻法！……
　　2013年的房地产市场早已尘埃落定，国五条、火热的土地市场、一二线城市坚挺的房价、各地楼市新政……总之，2013，不寻常。
　　2014开年，交通银行首先就放出了“暂停所有房地产项目贷款”的声音。春节之后，各大商业银行房贷也在收紧，全国各地陆续开始闹房贷荒。紧接着，以杭州、常州为先，多地楼盘降价销售……“高居不下的库存量、紧缩的信贷都是未来房地产下滑的趋势”；“既然开发商仍在拿地，土地市场依旧活跃，那就没有崩盘的可能，而房价的稳定波动实属正常”；业内人士对一季度的房地产市场形势众说纷纭，但普遍都提出了对今年楼市要保持“谨慎乐观”的态度。随着十二届二中全会上提出对“房产税”立法，以及不动产登记制度的逐步实施等诸多事宜的发生对马鞍山这座三线城市来说会不会有影响？对当前购房者来说，何时出手才是王道？
　　现在，就让我们跟随业内人士来了解一下当前的马鞍山房地产市场。
 
·绿地集团马鞍山置业有限公司  企业副经理  高波
马鞍山作为一个三线城市，人口变动不大，在供求关系上就决定了其房价的走势。2014年以来，随着马鞍山长江大桥的通行，以及未来城际铁路的贯通，周边城市入驻马鞍山客群量也会有明显的提升，楼市的发展潜力将逐渐显现，马鞍山的楼市依然是处于平稳状态中。所以，2014对于开发商来说既是机遇也是挑战；对于购房者来说，也将会迎来再一次的“购房者时代”。
 
·马鞍山建银房地产开发有限公司   营销策划总监  吴小路
从前年开始，中国的城市化进程就到了50%的临界点。对房地产行业来说，也就意味着“是个开发商，都能赚钱”的黄金时期已经过去。同样，在中国未来的20年里，房地产行业也将是一个趋缓的过程。
就2014年的房地产市场来说，随着农村土地市场化和经适房的发展，甚至是房产税试点的扩大，对房地产市场都有一定的冲击。马鞍山作为三四线城市，是城市化进程的重要一环，呈现出与一二线城市截然不同的买方市场情境。在这种情况下，价格战几乎是无法避免的，但降价潮和楼市拐点的说法对马鞍山市场的影响比较有限。
 
·马鞍山金申置业发展有限公司   销售主管   徐波
相比较一二线城市，三四线城市并不会受到过多的影响。虽然也有部分楼盘采取了降价销售的策略，但是也只是属于个别“不成熟区域的项目”，相比较较为成熟区域的楼盘，并不会用“降价”来吸引购房者。
从市场来看，当前市场还未进入饱和点。主要购房人群还是以刚需购房者为主，更多的是年轻人对于婚房的需求。所以，人们在购房的时候除了要考虑到价格因素以外，还会考虑到周边配套等因素，所以价格不是吸引购房者的唯一主要原因。
 
·马鞍山金鹰天地实业有限公司   案场经理   徐昆
虽然2014年以来全国部分地方的楼市出现不小的波动，但是这也是因人而异，因项目而异的。不是所有的项目都会随波逐流，人们在倾向于低价格房子的同时，还是会考虑到项目的品质和品牌。所以，马鞍山是否会受到影响，也是针对不同的楼盘和项目，不能一统而论。
 
·马鞍山隆达置业有限公司   销售经理  王兰
目前一二线城市关于楼市的各种政策对于三四线城市来说还是有一定影响的。比较明显的就是部分楼盘的降价销售，毕竟有部分开发商是垫资进行开发，资金需要尽快回笼，再加上当前市场库存量高居不下，对于部分楼盘来说“降价”是一种手段，但不会成为吸引购房者的主要原因，也不会对整体楼市产生更多负面影响，整体的马鞍山市场依然是处于平稳状态之中。
 
·马鞍山嘉欣置业有限公司   销售经理   谢元红
虽然当前政策不断出台，市场也在不断调整，但对于马鞍山市场来说依然会处于较为平稳的状态中，2014年楼市不会有太大波动。作为主力军的刚需购房者，在选择购买时更多的还是对生活品质的追求，包括周边配套、小区环境等等，价格虽然是一方面，但不会成为最为关键的一点。所以，品牌房企不会以“价格战”来吸引购房群体，这是对自身负责，更是对消费者负责。
 
·马鞍山筑城房地产开发有限公司   置业顾问
作为一名置业顾问，我们是更直接接触购房者的群体，也更能了解客户的需求，并及时反馈当前市场的动态。对于当前的马鞍山来说，购房者主要以刚需为主，并且马鞍山市场的房价适中并没有出现过高或者过低的状态。人们在购买的时候还是能处在一个较为平稳的心理，虽然目前也有部分购房者开始持观望态度，但整体市场目前仍处于平稳之中。至于以后的发展，就算会涨价，也会有一个循序渐进的过程；至于降价，对于房价适中的马鞍山来说，应该不会有太大的降价幅度。