楼市维权
作者：陈雅慧
内容：
房地产法律纠纷维权解析
1、李某与某房地产开发经营有限公司于2010年8月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李某向该公司购买两套房屋，两套房屋建筑面积共为145.63平方米，但该房地产开发经营有限公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某给付购房款共计988430元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔30分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉,要求退房。请问李某能否退房。
律师解答：
开发商为了将实际存在居住瑕疵的房屋销售出去而对这些瑕疵的具体情况进行刻意的隐瞒，导致业主在入住后发现生活遭受不同程度的影响。
首先，李某和开发商所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告开发商交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据《合同法》第62条第1款第1项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。
其次，原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形。被告交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准，属于不适当履行;《合同法》第94条第四项规定的“其他违约行为”包括不适当履行的违约行为，故原告要求解除合同符合法律的规定。
再次，被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。
这起案件是一则真实发生的纠纷，而且经过法院的审理，最终作出了符合我以上分析的判决。在案件审理过程中，法院委托环境监测部门对水管噪音进行了鉴定，鉴定结果为噪音超标。法院认为，开发公司在出售房屋时未告知李某其所购房屋处于水管房之上，该合同标的物有瑕疵，遂判决开发公司退房并返还李某购房款及装修损失，但李某私自改变的房屋主体结构的部分必须恢复原状。
2、2010年7月12日，小张与某房地产公司签订《xx商铺认购意向书》一份，约定向开发商支付购房意向金2000元，随后取得小区商铺优先认购权，开发商负责在小区正式认购时优先通知小张前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。如小张未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如小张按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。上述意向书签订之后，小张向开发商一方支付了2000元意向金。2011年6月30日该楼盘取得预售许可证。但开发商在销售商铺时未通知原告前来认购。2013年初小张至售楼处与开发商交涉，要求其按意向书签订正式买卖合同。开发商称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，小张所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，小张要求开发商按105万元的销售价格出售商铺，如果其不能履行，需赔偿自己的经济损失。请问小张的要求是否合法？
律师解答：
首先，我要向大家说明的一点是涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而是具有预约合同性质的。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。开发商的违约行为导致守约方小张丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，开发商也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，开发商应当承担相应的违约责任。
如果本案起诉到法院，在法院具体审理过程中，应当根据实际情况认定开发商具体的违约责任。在综合考虑近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，应当酌情确定开发商向小张的赔偿数额。但是商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。虽然仲小张按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。这点在确定具体赔偿金额的时候也要予以考虑。