谋局者胜

作者：楼市编辑

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内容：  
　　奔忙着，我们站在已至溽暑的2014年中，年中节点，各式房地产半年报、楼市预测纷至沓来。总结数字，无非就是那些已成定局的唯一事实。远望楼市前景，却百家争鸣，莫衷一是。我们试图梳理上半年房地产迷局，展现一个清晰的下半程楼市前景。然我们的市场庞杂纷乱如斯，愈深入愈难看清，
　　深镜头——2014年，国内楼市不断有降价声音传出。楼市传统“小阳春”低调收场，金三、银四、红五并未出现，在房地产市场低迷的情况下，开发商谨慎推盘，购房者预期和消费信心不足。越来越多的地方政府开始作出调整房地产调控政策的姿态。随着不断有城市传出房价下跌的消息，一些地方政府按捺不住，开始了“救市”行动。“救市”风潮下的楼市又该何去何从，为此，《马鞍山楼市》本期专访主管部门及房地产圈中的资深人士，希望他们能够凭借多年从事房地产行业的经验，为购房者指点迷津。

百城房价近两年来首现下跌 
房地产市场区域和城市分化趋势依然明显
 
　　连续数月的成交萎缩和库存积压终于传导到房价环节。环比逐月上涨近两年的中国百城房价，在今年5月份出现掉头向下的迹象。最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10978元（人民币，下同），环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。从涨跌城市个数看，百城中，37个城市房价环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
 
　　但从房地产行业发展环境来看，，一季度，目前宏观经济增速趋缓，房地产市场表现欠佳，进入4、5月，市场情况未明显好转。政策方面，随着不同城市的房地产市场走势分化，部分城市对现行政策有所放松，其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购，无锡、郑州也对调控政策进行微调，部分中小城市房地产政策放松预期升温。信贷方面，受资金监管限制影响，房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少。供需方面，开发房企迫于资金回款和去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多；但购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市，多数住宅项目开盘去化情况并不乐观。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，房地产市场表现“旺季不旺”，房价下跌城市数量明显增多。
 
　　从目前的市场情况来看，楼市分化现象愈发明显，一线城市房价虽然出现局部变动，但依然维持在高位，楼市降价率先出现在部分二三线城市。与过去几年频繁出台楼市调控政策不同，去年3月以来，中央层面并未出台任何全国性的楼市调控新政。业内人士分析称，此时出现的市场大面积降温，一方面，由于近期资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；另一方面，全国楼市总体供应告别绝对短缺，部分城市还出现明显的供应过剩。
 
马鞍山房价相对稳定 成交量下降 整体库存仍高
 
　　2014年全国房地产市场低迷的主要表现是以京津冀、长三角、珠三角等指标性区域和城市成交价格下滑，但马鞍山楼市受此轮全国市场低迷的影响不会很大，但在全国主流舆论唱衰的情况下，仍会受到一定波及。
 
　　据马鞍山地产数据研究中心统计，五月我市商品房共计成交776套，环比下降11.42%。其中住宅类商品房成交652套，环比下降4.82%，住宅销售均价5689元/㎡环比下跌8.27%。从成交数据来看，马鞍山楼市“五月不红”已成定局。自一月到五月，我市商品房成交套数与去年同期相比明显下滑，如今楼市传统的销售旺季已经过去，面对前五个月的惨淡业绩，开发商们也无能为力。再加上5月是传统的开发商推盘旺季，新增的库存与前期成交低迷时未去化的库存叠加，推高了整体库存量。
 
安徽三城相继“救市” 支持刚需改善型购房
 
　　近期，部分城市开始对既有地产调控政策进行微调，微调的主要方向是满足刚需，多地“救市”政策频出，继铜陵、宣城之后，芜湖成为安徽另一“救市”成员。5月26日，安徽省芜湖市住房公积金管理中心发布了一则《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策的通知》(下称《通知》)。《通知》在公积金缴存、贷款和提取政策等方面做出调整，根据《通知》，芜湖将放宽公积金贷款条件，进一步支持改善性住房需求。
　
　　此外，全国多市地方政府放松调控政策，施行例如增加财政补贴、降低买房落户门槛、加大公积金等“楼市新政”。从政府部门的应对来看，眼下“托市”的意图更明显：央行召开座谈会提出要支持首套置业；国土部下放土地供应计划至地方；以及对部分库存量较大，下行压力较大，楼市风险较大的地方城市适度放松限购的默许等。
 
房地产主管部门调研多地“救市”措施
本地调控政策有望适时推出
 
　　从今年一季度以来，广西南宁率先救市，其中南宁成为首个官方正式发文放松限购政策的城市，对后市全国其他城市政策微调跟进将起到示范作用。随后，天津、无锡、铜陵等城市分别采取调整限购范围、放宽户籍限制等方式提振楼市，虽在国内引起不小反响，但决策层并没有采取打压态度。
 
　　在目前的形势下，有些城市已经坐不住了，众所周知，房地产在税收、建筑以及土地出让等多方面对地方经济，特别是财源构成支撑。多位业内人士告诉笔者，目前二三线城市楼市房价和成交量都面临较大下行压力，目前多个城市的政府纷纷出台救市政策，预计未来近期还会有更多城市加入救市队伍，救市方式将包括非户籍购房资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、公积金政策松动等。马鞍山市楼市究竟向上走、向下走？就像如今这天气一般，楼市在这初夏时节带着一分燥热和不安，谁能借给我们一双慧眼看穿市场的重重迷雾？
 
　　在采访中，马鞍山市房地产业内资深人士表示，尽管多个地方出现了一些松动，但政策完全松绑的可能性不大。他说，从目前各地松绑的政策来看，基本还是促进刚需，对投资需求有明显的抑制作用。而未来楼价增长乏力，马鞍山市2013年商品住房累计成交12755套，而2014年商品住宅成交量有所下滑，预计全年成交量将维持在2012年10800套左右，难有较大幅度上升。
 
　　出现楼市成交量下滑的原因，是多方面的因素导致，业内人士指出，今年全国房地产市场大环境较为低迷，金融政策的紧缩、按揭贷款利率的上调，无形中加大了房地产的资金压力和购房者的购房成本，使得全国房地产市场处于观望情绪中，马鞍山房地产市场也同样受到影响，库存量的增高导致供大于求，房企以价换量以期完成年度销售目标或为后续的促销做准备是有可能的。但由于马鞍山房地产市场价格及存销比一直以来都比较理性，所以大规模降价很难看到。当然，不乏一些开发商会采取局部降价促销的方式，来引起市场关注从而带动项目销售，但这并不会引起市场震动。
 
　　本地主管部门表示，在保证供需稳定的前提下，政府持续推进房地产长效调控机制的思路一直未变。目前需求仍然存在，成交和价格端更多反映出观望心态，而非失衡，楼市不会出现暴跌。马鞍山房地产相关部门会密切跟踪房地产市场变化，关注并积极调研全省以及周边城市的房地产政策，研究储备适合马鞍山本地的房地产相关政策，并适时推行，确保房地产市场平稳健康发展。
 

专访深业华东地产开发有限公司董事 总经理 郭国灿
 
降价是市场因素 经济杠杆调控楼市
 
　　对于降价潮的解读，业内评价呈现两极化。乐观派称“这只是个别现象”，悲观者则认为泡沫破裂，楼市或将面临大变化。郭总认为，从几年房地产市场发展的趋势来看,楼市是一个波浪形发展态势，从去年的热销井喷，再到今年上半年的冷清，有高潮必然有低谷，对于今年某些城市房价的下跌可以看做是合理的回调，既不必太乐观，也不必过于悲观。
 
　　郭总分析道：“房地产市场调控方式正逐步从行政手段向经济手段过渡，且以经济手段为主。今年以来，紧缩银根，控制信贷投放节奏，提高贷款利率的影响波及着全国各地房地产市场，随之而来的便是开发企业贷款难，导致拿地欲望不强。中国房地产是经济密集型产业，如果钱不能拿出供给，楼市必将不会活跃，这也就导致今年楼市成交量及房价下滑的原因。”
　　在经济下行压力较大的背景下，尽管货币政策短期全面转向可能性较低，但仍存预调微调空间。郭总表示，他预计在今年第三季度形式或将有所好转，如若货币环境有所改善，将对缓解销售回暖有积极的促进作用。
 
楼市深陷“博弈” 加快产业结构调整势在必行
 
　　从区域结构看，部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。三四线城市中，因为当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。北上广这类一线城市，依靠行政、经济、教育等资源，吸引了一大批外来人口，楼市的需求量大，基本可以实现供需平衡。而三四线城市人口本来就少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一二线城市寻求发展，因此多数地区呈现人口流出的现象。加之“新城”建设导致开发商过度开发，造成三四线城市房屋存量过大。在库存量达到一定程度上，降价似乎成为一个不意外的选择。
 
　　郭总认为，三四线城市关键在于产业结构的多元，没有产业就没有就业机会，就不可能吸引到人才，没有产业光发展房地产就是空心的。不仅如此，三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢，另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家，中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大，但在我国，目前这一差距仍十分悬殊。
 
　　关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。郭总分析，首先应通过产业结构的调整、扩大产业类型的改变，吸引外来人口的导入，产生需求，扩大消费。要通过产业的发展和公共资源政策的均等化，让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市，让村镇的人口向三四线城市转移，这样才能真正发展三四线城市，改善三四线城市的投资环境，真正促进房地产市场的健康发展。其实不仅是三四线城市，中国整个产业结构都在转型，改变对房地产的过分依赖，发展节能产业、高科技产业以及新兴产业等，这也是政府改革发展的长期思路和措施。
 
专访安徽中闽置业有限公司董事 总经理 何学恒
 
库存量大导致供过于求  楼市调控谋求稳定发展
 
　　自2014年以来，全国的房地产市场就弥漫起来“雾霾”。造成这一轮楼市低迷的期的因素有很多，从供求关系来看，近十几年来楼价的上涨，刺激了各地卖地的积极性，大多数城市，特别是三四线城市，供应量大，人口基数过少，且加上外来人口有限，无有力支撑，房地产开发已明显过度，造成了供过于求。
 
　　何总认为，从全国近期不断传来降价现象来看，房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，更加上近期以来资金监管加严，房地产开发商贷款难度增加；另一方面也正是资金监管加严，房贷紧缩，购房者心理越发观望，楼盘打折促销现象也随之增多。马鞍山本地市场相对平稳，偶有降价的原因也大多是提升去化率，减少库存压力，开发商资金回笼。
 
　　对于房地产调控方向，何总表示，在以往的楼市调控中，许多地方政府从抑制需求出发，连出重拳，提高首套房贷款利率，提升二套房购房门槛，征收二手房交易税等，然而答卷并不理想。从从今年的整体调控思路来看，调控基调正发生微妙变化，即从调控“一刀切”转向“分类调控”或“双向调控”。对楼市最终起决定性作用的是市场的力量，针对不同城市、不同地域的具体现状，分类调控更多依赖的是市场力量。楼市调控正逐步走出单纯的房价调控范畴，纳入到经济体制改革和新型城镇化的宏观系统内，未来房价也会出现区域化、地方化、复杂化的趋势。敬畏市场风险，顺应市场力量，才能真正实现经济理性发展。
 
合理控制土地供应规模 利好政策提振市场信心
 
　　据马鞍山土地发展中心数据显示，2014年马鞍山市商品住宅项目计划供地42宗，面积4859亩，相比较2013年度2961亩的供地计划大幅增长，增幅达64.1%，占供地总量的21.95%；商服供地29宗，面积2533.969亩，较2013年2410亩增长了5.14%，占总供地量的11.45%；保障性住房供地（廉租房建设项目供地183亩；公共租赁房建设项目供地296亩，安置房项目供地1771.332亩，棚户区及危旧房改造项目供地354.2亩）共计2604.532亩；交通项目供地2789.28亩；工业项目供地7169.325亩；公益性项目供地2176.4亩；总供应面积量为22133亩，较去年增加了2342亩。
 
　　土地，是承载楼市发展的物质基础，房地产之于土地，就像鱼儿之于水，不仅离不开，还关乎存亡。土地市场趋于理性是楼市健康发展的关键。2014年以来，马鞍山住宅成交不断下滑，何总表示，土地供应量大幅增长，必将带来房屋供应量的增加，加之目前马鞍山房源库存压力大，房地产市场需求有限，供大于求的情况让房地产市场陷入僵局，或将迫使更多开发商以价换量。何总认为，最重要的是要合理控制土地供应规模，建立土地供应量调节机制。政府应出台政策，完善如经济适用住房方案，以货币化形式补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋安置。与以往实物（房子）安置相比，货币安置的最大好处在于可实现一次安置到位，被拆迁人无须长时间在外过渡，等待安置。同时，被拆迁人购买安置房的自主权也得到了扩大，由接受指定的安置房，转而自行选择购买地段、结构等满意的房子，使城市住房的发展更趋于合理。
 
　　对于日前央行和银监会召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行不许停止个人购房贷款。作为开发企业，何总认为，国家出台的相关房地产调控政策主要是为了抑制房地产的投机、投资行为，优先满足首套房家庭的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此次央行要求不许停止个人购房贷款，对刚需群体购房是非常利好的，这同时也促进了房地产市场的稳步发展，给市场带来信心和希望。