楼市维权

作者：楼市编辑

---

内容： 　　
《马鞍山楼市》：自婚姻法司法解释三出台后，牵起了房产加名热，然而却暴露出许多问题，大众对婚姻缺乏信心，更有人将婚姻的一切包括爱情都寄托在房子上，同时还寄希望法律也照此保护。现在，只要买了房就会谈到加名这个问题上，那么房产证加名后是不是离婚时能得到财产呢？婚前婚后的房产证加名有什么区别？
律师解答：
确实这是个大家普遍比较关心的热点问题。当前婚姻不仅是两个人的结合，在某种程度上是两个经济体的结婚，在这婚姻越来越物质的年代，新《婚姻法》司法解释三（简称《解释三》）生效后引发了社会的无数争议。然而，在我们专业律师看来，这些言论大部分都存在理解上的种种“偏差”。
首先，如果是婚前夫妻一方将自己的名字加到了本属于另一方个人财产的房产证上，那么此时应当视为夫妻一方对另一方的赠与，这时房产应当认定为两人共有，这是首先应当肯定的。
此次的《解释三》主要是对婚后加名的情况进行了规范：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。如果房子是婚后男方父母出资购买的，女方是否有份额还要看房子登记在谁的名下。如果登记在他丈夫的名下，就应当适用《解释三》，是丈夫的个人财产；如果登记在女方自己名下或者登记夫妻双方的名字，就应当认定为夫妻共同财产，这时是不适用《解释三》的。
其实，是否在房产证上加上名字对保护产权来说就一定有利呢？答案是否定的，一定要视具体情况而定。这种情况，发生在夫妻双方父母共同出资为子女购房时。《解释三》第七条规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 ”例如：男女方父母出资分别是9：1，则不论房屋登记在男方或女方一方名下，该房屋均按男方90%、女方10%的比例按份共有。如果仅登记在女方名下，男方仍享有该房屋90%的产权。但是，如果男方不放心，仍要求将自己名字加入到产证里，该房屋却变成两个人共有了，男方就只享有50%的产权了! 
综上所述有一点是肯定的，那就是《解释三》的出台使得夫妻共同财产的认定和分割变得更为复杂了，在遇到具体问题时还是建议向专业律师进行咨询从而最大限度的保护自己的权益。
 
《马鞍山楼市》：李先生于2013年购买期房一套，交房时间为2015年，购买半年后由于工作原因需出国发展，想要把自己购买的房屋出售出去，请问李先生购买的期房可以买卖吗，需要符合怎样的条件？此外，如果要购买二手期房要注意哪些问题呢？

律师解答：
这个问题在现实中也经常可能遇到。下面我就向大家简单介绍一下：
首先，法律法规并没有禁止期房交易。从目前的实践来看，期房是可以转让的，但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：……未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及期房。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定，期房买卖，通常有两种交易模式：一是买卖双方直接与开发商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原先卖方的地位；二是由买卖双方签订合同，其名为买卖合同，实质却是债权转让合同，这种操作也要经过开发商同意，否则会有较大风险。
下面，我再给大家介绍几个在买卖二手期房时应当注意的问题：
1、办理了公证就安全吗？买卖双方签订买卖合同后，往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同，认为公证过的合同卖方就不能违约了，其实即使违约买方也不可以向法院要求强制过户。
2、防止出让方一房二卖。为防止卖方在与买方签完合同后，又将房子卖给他人，导致买方的置业期望落空，买卖双方可以约定：卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管，并及时到房屋登记部门办理预告登记，此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。
3、税费由谁承担？买卖双方如果对税费承担没有事先约定，极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担，卖方只要一个到手价，那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备，另外有的买卖双方为规避税收签两份价格不一样的合同是有法律风险，而且现在缴税按评估价交纳，也是没有意义的。
以上是我对这个问题的简要介绍。由于期房本身的特殊性，商品房价格变化很快，期房交易产生纠纷的情况也越来越多，为了减少纠纷和防止损失，建议买方在专业律师的指导下购置期房。