楼市维权

作者：楼市编辑

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内容： 《马鞍山楼市》：于女士将自己的房屋出租，没想到房客才住一个月就发生了火灾，自家被烧得一塌糊涂不说，火势还蔓延到楼上，而消防队来救火的水又淹了楼下。作为房子的主人，于女士卷入了三场官司之中——楼上邻居告她要求赔偿烧坏的财产，楼下邻居又告她要求赔偿水淹造成的损失。而造成这一切的罪魁祸首房客张某又被于女士告上了法院，这场事故的责任应该谁来承担呢？ 
律师解答：
　　此案件看似非常复杂，但是只要按照《侵权责任法》和其他相关法律原则进行判断思路还是非常清晰的。
　　首先，应该要对造成火灾的原因进行认定，一般情况下引起火灾的原因都是由于房屋的使用人用火不慎在房屋内遗留火种而导致的。那么在这种情况下发生火灾导致楼上的邻居房屋装饰及物品受损，于女士房屋的租客是存有过错的。故对财产被烧坏的邻居而言，侵权的责任人应当就是于女士房屋的租客，应当由其赔偿邻居的经济损失。
　　其次，对楼下被水淹的邻居所提起的侵权诉讼而言，消防队救火系实施紧急避险行为，由此造成损害的，由引起险情的发生的人承担民事责任，故引起火灾的房屋租客同样应对被水淹的邻居承担赔偿责任。
　　但这种情况下于女士是不是就不用承担任何赔偿责任了呢？也不是的。就本案的案情来看，于女士虽然对火灾的发生没有过错，但其作为房屋的房东和出租人，通过出租房屋是获得了经济收益的，而上述两个邻居由于火灾所造成的经济损失又较大，所以根据《侵权责任法》于女士应对两个邻居的经济损失承担相应的补充赔偿责任。同时，由于于女士两个邻居的房屋受损严重，如果他们在诉讼的时候提出在房屋维修期间在外租住的费用也计入损失的范围，法院一般也会予以支持的。
最后，还是要提醒各位朋友，每个具体的案件都会有各自的特点，有时案情上一点细微的不同也会造成结果的很大差异，所以在遇到纠纷的时候，还是建议大家向专业的律师咨询寻求专业的法律服务。
 
《马鞍山楼市》：合同签订后，当事方本应严格按照协议内容，全面履行。然而，艾某将自己的房子卖给汪某后，又擅自卖给了他人。汪某与艾某签订一份《房屋销售合同》，合同约定：汪某购买艾某123平方米的一套住房，总价款770000元，于同日交给艾某60000元现金。此协议双方签字生效，双方不得随意变更和反悔，否则扣罚违约方价款总额20%的违约金。两个月后，艾某明确告知汪某，卖给汪某的住房又被卖给了别人。汪某便找被告讨要购房款60000元，并要求艾某支违约金154000元。请问艾某需要承担什么法律责任？
 律师解答：
　　这起案件是一个非常典型的由于“一房二卖”从而引发的纠纷。艾某和汪某在平等、自愿的基础上经过充分协商达成的《房屋销售合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，而且该约定也没有违法法律的禁止性规定，理应受到法律的保护。这时，汪某要求艾某偿还购房款60000元及按合同约定支付总房款20%的违约金，即154000元，理由是正当的，如果向法院提起诉讼也是会得到支持的。
　　但是，大家可能会有点不明白的就是如果汪某就是看上了这套房子能不能要求在后的房屋买受人将该房屋返还给自己呢？那么这个时候就要看房屋的产权登记情况了，如果艾某将房屋卖给汪某并没有办理过户手续，而是将房屋过户登记到了在后的买受人名下，那么这时由于艾某和汪某间签订合同的债权行为效力是不能对抗房产登记部门物权登记行为效力的，这时汪某就不能要求在后的买受人向自己返还房屋。如果艾某和汪某签订《房屋销售合同》后，在后的买受人也只是和艾某签订合同并交纳购房款而没有办理过户登记的话，那么这时汪某除了请求法院解除合同并要艾某退回购房款、承担违约金这种途径以外，还可以请求法院判决艾某继续履行《房屋销售合同》中约定的义务，为自己办理房屋过户手续并承担一定的违约责任。