马鞍山社区商铺开发模式PK：只售不租VS既售又租
作者：孙军内容：
2014年上半年，马鞍山楼市住宅成交始终低迷，商业类商品房尽管每月成交100-200套，但是并不妨碍商铺投资热潮，在马鞍山金鹰、万达、金色新天地、亿丰等几大商圈内的大型商业广场发展得如火如荼之际，各个楼盘社区商铺的销售也毫不逊色，甚至有超过住宅销售之势，而纵观马鞍山在售社区商铺，无外乎两种开发模式，只售不租和既售又租，而又有不少楼盘在销售住宅的同时，设立专门的招商部进行商业的专业运作。
在如今的楼盘商业运作模式中，哪种模式更有益？哪种模式获利更大？“只售不租”或“既租又售”又是缘于开发商怎样的开发思路？
多数楼盘只售不租 利于快速回笼资金
在编者走访过程中发现，马鞍山绝大多数楼盘的在售商铺实行“只售不租”。作为旧有的商业地产普遍采用的开发模式，“只售不租”模式即开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不会再进行干预，仅有物业管理部门进行日常的管理和维护。对开发商来说，将商铺快速售出，可以快速回笼资金，获得收益，以此获得更好的发展。
春晖家园商铺效果图
但是，一旦出售之后，开发商将很难进行集中统一管理，产权主体变更，投资商铺的业主是否会出租商铺，租给谁，以什么价位租等等，这些都是开发商将无法过问的。开发商如果想统一经营比较困难，如果社区较大而商铺较多，面对更多的商户也将面临更大的困难，更何况开发商也无调整租户权利。但对于投资者来说却可以全权管理，自主性较大。
润泽家园现铺
我市目前不少楼盘商铺销售采用“只售不租”模式，比如正在认筹中的春晖家园商铺，润泽家园，销售正当时的东方明珠、朝辉首府和东方明珠。
春晖家园：花园路和军民路交叉口的春晖2层商业与花园路沿街门面房8月底即将隆重献市，存5万抵10万现已开始认筹。
润泽家园：二期30-300平米现房临街旺铺正火热认筹中，现双层商铺认筹2万开盘抵用5万元。
朝辉首府：在售商铺30-200㎡不等，均价20000元/㎡，一次性付款98折。
东方明珠：在售沿桥山路商铺，面积在30-298㎡之间，均价10000-13000元㎡。
既售又租 集双重优势于一身
社区商铺的另一种开发模式即是“既售又租”，而在此之前，我们有必要说下“只租不售”的模式，将这种模式的优势与“只售不租”模式的相结合，必然不会难让人理解“既售又租”模式的诸多利处。商铺只出租不出售在马鞍山楼盘中很难见到，在大型商场的商铺销售中或会用到。与“只出售”不同的是，只出租利于开发商集体管理，可以统一进行专业化运作、制定规则、选择商铺类型和采取何种方式出租。开发商可以做旺商铺后进行出租，做得好的话，商铺不愁卖，后市的价值会变高，毕竟商铺的升潜力值还是有一定保障的。
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位于马鞍山市开发区的凡尔赛公馆目前采用的就是“只租不售”模式，沿湖东南路的社区商业街全面向社会招商，仅19席，面积为74-202㎡，招商类型包括餐饮、超市、干洗店、美容美发等业态有意向进驻的商家可享有1至2年的免租期优惠。
凡尔赛公馆现铺
但是，反过来说，如若开发商将商铺租给大商户，在商铺竞争激烈的情形下下，需要面临一定的风险，承担风险带来的一定后果；如果租给散客，收益比较稳定速度较慢，当租客经营能力不足时，商铺也面临着经营不善的后果。
因此，采用“既售又租”模式，可以将“只租”和“只售”的优势最大化，既可以通过一部分商铺的出售尽快回笼资金，最快做到创收；又可以通过一部分商铺的出租进行稳定而平缓的收益，当所出售的商铺出现了管理不当问题，可以“由售转租”，增强出租的优势；当出租的商铺出现经营不善，面临租售问题，也可局部转为销售，与原本在售的商铺一同进行管理。
恒泰·达观天下商铺效果图图
在我市楼盘中，位于秀山新区的恒泰·达观天下商铺可租可售，更有最高免租18个月的优惠。40万起可抢购其50—150平黄金现铺，一期100%出租，9月全面开业，二期临街旺铺也正在招商进行中。
多模式PK 适合的才是最好的
在社区商铺的开发经营模式中，“既售又租”的模式当然是更有保障，但是论及个盘来说，不一样的模式或许会带来不一样的效果，如何最大化地做好做活商铺是每个楼盘开发商需仔细斟酌的。“不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫”，不论哪种方式，都需要综合考虑楼盘实力，设定科学合理的盈利模式，在商铺类型选择、管理、经营、如何赚取利润上多方考量，方能更好地经营好商铺。