楼市就像股市，有涨有跌。涨时不追高，跌时不恐慌，这是一个理智消费者的心态。
看到今天的房地产市场，很多人都会想起2007年。但理智地分析，今天的市场状况和2007年有着本质的不同。2007年楼市泡沫的形成，主要由流动性过剩引起。当年，全国GDP上涨11．4％，股市一路飙升直逼7000点，境外资本频频向中国楼市抛出橄榄枝。
当春风得意的股民和海外热钱一齐涌向楼市，以求资本的增值、保值时，楼市中的真实需求被掩盖，泡沫由此堆积。而2009年楼市的繁荣，则更多地受益于受宽松的货币政策的影响。作为国家“保八”的重要砝码之一，房地产市场在“银行贷款放宽”、“信贷门槛降低”、“鼓励住房消费系列优惠政策”等诸多利好之下，成为唯一未经过充分泡沫挤压就重新步入上涨轨道的特例。
当然，房价上涨的原因并不仅仅局限于宽松货币政策的推动，不断被抬高的地价、投资者的强烈购买意愿、消费者买涨不买跌的心理，凡此等等，都是助长房价的推力。
因此，要抑制不断上涨的房价，也就不会像简单的头痛医头、脚痛医脚那么简单。在这种情况下，作为真正以解决居住问题为出发点的消费者，不妨理性一些，不妨以一种相对超然的态度，以一颗平常心，来看待今天乃至今后一段时间的房地产市场。之所以这么说，是因为和任何一种商品一样，房价的走势在一定的时间里也必然会有涨有落，而且这个“落”的幅度可能有时候还不小。在房价大涨时掏出自己辛辛苦苦几十年赚来的辛苦钱买套房子，然后再给银行辛辛苦苦地打上几十年的工，这个冤大头当的确实冤。更为关键的还不仅仅在于钱，当消费者趋于理性购房之后，市场上不断被裹挟而声势越来越大的这股买房热，是不是就会快速降温？是不是就会快速影响到开发商对市场需求的判断？是不是就会有一些坐不住的开发商明里暗里地开始降价？
这并非没有可能。
所以，从普通消费者角度看，有时候，多点儿平常心，还是必要的。
北京：“狂欢”可否持续
最新的房地产统计数据显示，7月以来北京房地产市场量价齐升，房价依然呈现上涨趋势，房地产业再现兴旺景象。为此，记者走访了京城的几家楼盘，希望从微观角度对京城楼市作出一番描摹与展望。
在昌平区一处靠近城铁的新建楼盘售楼处，低于40平方米的小户型早已售完，据售楼小姐介绍，该楼盘的小户型在开盘后两天就卖完了，现在只剩下几套90平方米的大户型，且朝向不佳。
不过就在离售楼处不远的底商中，已经有房屋中介开始出售该楼盘尚未交房的二手房。不知是不是卖家对楼价后市的走势不乐观，二手房的均价比新房稍低，加上二手房交易过户需缴纳的税款，总价跟新房相比仍有优势。也就是说，有业主买完后不久就急于出手了。根据售楼小姐介绍的开盘时间，这些急于出手的买楼者正是在上一轮楼价调整底部入手的。
由于入手后不久就迎来了楼价的快速上涨，这笔投资可谓已有斩获。
实际上，记者走访的这处楼盘在一期开盘后不久就迎来了房地产市场的调整，楼价从开盘时的每平方米8000多元跌到了每平方米7000多元。然而，正是这一轮楼价上涨使得该楼盘价格在短短5个月内从每平方米7000多元上涨到每平方米1．1万多元，上涨速度着实让人唏嘘。
另外几家楼盘的状况类似，以看房人身份出现的记者并没有引起售楼人员的热情接待，记者进一步了解到，这些楼盘不是早已售罄就是已经接近尾声。
根据搜房网提供的数据，截至7月末，北京市商品住宅可售面积连续8个月下滑，同比2008年7月下跌比例近10％，库存量已经降到较低的水平。7月北京市商品住宅成交环比增加近10％，与去年同期相比更是上涨了1倍以上。北京的房价已经连续7个月上涨，仅7月就上涨了近6％。
实际上，几乎所有的卖房人、买房人、倒房人（二手房）都认为，房价还有上升空间。“人民生活总得提高吧，那些留北京的大学生总得买房吧？这些都是刚性需求。”一位二手房销售人员说，媒体上的唇枪笔战、政府与地产商之间对于房价上涨的互相推诿，已经让这些房地产从业人员出口就是专业术语。一位准备出手买楼的女士说：“我感觉这楼再不买就该没了，卖得太快了。都说买涨不买跌，去年年底刚跌的时候，我们以为还得跌，谁知道这么快就又涨上去了，再不买，估计还得涨。”
如果说京城房价将继续上涨已经成为一些人的共识，那么对于另一些人来说，房价上涨已经使他们变得麻木。小李是一名刚毕业的研究生，刚刚通过了公务员考试，现在在北京一个区政府做公务员，有北京户口。对于飞涨的房价，小李说，以她和男友目前的经济状况，就是房价出现一定程度的降幅也买不起。当被问到如果过几年结婚怎么办时，“租呗。”小李说。小曹在一家外企上班，收入处于中高水平：“房子是早晚要买的，可是那是以后的事情，想起房价就头疼，索性不想。现在能做的，只是努力多赚点儿钱。”
小李和小曹现在都选择租房，这也是目前多数京城白领迫不得已的选择，而他们正是许多人口中所谓的“刚性需求”。不过，随着房价的上涨，房租也在水涨船高。海淀区知春路附近房屋中介的一位工作人员说，房租这半年来还是上涨的，尤其是七八月的租赁旺季，很多房型都出现了紧缺，不过房租的上涨还是落后于房价的上涨。“如果买一套二手房，用房租来养房的话，大约要30年才能收回成本，从这个角度上看，这样的长线投资并没有什么吸引力，主要还是房价的不断上涨让投资者有了买房的动力。”这位中介人员介绍说。
不过，几乎所有的卖房人、买房人、倒房人以及对房价麻木的人都认为，这轮房价上涨跟政府的经济刺激政策有关系。一周之前，学者马光远发表文章说：“前所未有的宽松政策，人为的供求信息和基于对银行系统风险的担忧，让本应深幅调整的房地产成了最大的赢家。”南方一家报纸也发表社论指出：“房价的暴涨并不等于经济的复苏，更不等于房地产可以免予周期性调整的命运。人类永远战胜不了商业周期。”一位买房人也对记者说：“我不懂什么经济政策、经济理论，我只是觉得，房价上涨只对一小部分人有好处，而房价下跌对绝大多数人都有好处。”
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广州：暴涨后再现观望情绪
今年以来，广州楼市一路高歌猛进、量价齐增，截至6月份，广州的一手住宅月均价为9676元／平方米，而中心区域的一手住宅再次越过万元大关，甚至超越了2007年的最高峰。但是，“万元时代”的恐高心理在进入7月后就开始显现，广州楼市在经历了半年多的暴涨后，再次出现了2007年高峰时期的观望情绪。
据广州市国土房管局的报告显示，6月份广州一手住宅月均价打破了自去年12月以来的平稳态势，直上9676元／平方米，环比升15．4％，特别是中心六区，一手住宅均价达12354元／平方米，已经超过了2007年10月的最高峰。
据广州市国土和房管局官方数据显示，7月1日－27日，广州市网上登记签约住宅共计5070套（未包括640套限价房），日均签约住宅187套。而上月同期（6月1日－27日），住宅签约达到9937套。排除640套限价房签约，7月份比6月份少了4867套，签约量下滑幅度达到了49％，创出了今年月度成交量的第二低点。记者观察到，一些楼盘的看房客人明显下降，特别是投资客和豪宅的买家数量明显下降。在二手楼市，据满堂红研究部的监测数据显示，7月份新增买家的数量较上月减少了一成多。
颇有意味的是，在二套房贷收紧、消费者观望的态势下，一些开发商仍然在8月份开始以接近或超过万元的价格向市场积极地推出新货；但同时，也有开发商在捂盘惜售。
实际上，房价的暴涨除了令没有买房的老百姓不高兴外，很多中小型房地产开发商也纷纷表示了不满。记者从多个中小型的房地产企业的负责人处听到了同一种声音：他们并不愿意房价的暴涨。
广东地产商会的相关人士表示，房地产行业起着保增长、促稳定的作用，政府应该预防其大起大落，当前暴涨的房价让很多企业都措手不及，无从应对。
广东房协近日发布的一个报告也显示了地产商的谨慎和来不及反应。该报告称，和明显回暖的市场表现不同的是，广东今年上半年房地产完成开发投资却同比出现下滑。据统计，今年上半年，广东房地产完成开发投资1135．67亿元，同比下降15．4％，增幅同比减少49．5个百分点。其中住宅完成开发投资同比下降14．33％。在土地购置方面，开发商也显得比较谨慎。今年上半年，广东房地产企业购置土地面积为近年同期最少，这与今年第一季度购置土地面积为近年同期以来新低有关，而购置单价也同比下降28．61％。对此，广东省房协分析指出，在宏观经济仍未全面复苏、市场还存在很多不确定性因素的情况下，开发商对后市仍表现出谨慎的态度，广东省房协建议企业保持合理投资规模，增加新开工面积；政府继续加大土地供应，保持现有政策的持续和稳定。
而对于暴涨的房价，有专家指出，广州楼市的此轮涨幅，让楼市再次充斥了泡沫，快涨之后将面临迅速的下跌，这对应对危机、拉动消费都不是一个健康的发展方向。
一地产界资深人士向记者表示，广州的楼价在年内有可能继续缩量上行，作为开发商是不愿意看到房价的快速下跌的，他们仍将通过国庆黄金周等契机继续推动楼价的上涨。该人士还预测，到了年底之后，楼市极有可能有一次深度的调整，但是，从长远来看，广州的房价趋势是继续向上。
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武汉：市民对房价不买账
从7月份的日成交金额来看，连续几天都是4万平方米、2亿元左右的日成交金额。这是武汉市房地产信息中心显示的数据。7月份再次比上月平均上涨了160元。业内人士认为虽然前几个月土地多次流拍，商品房空置消化周期全国最高，但大武汉的房屋刚性需求存在，未来武汉楼市涨幅冲高回落是必然。
2008年，武汉市土地挂牌成交楼面地价跌至约2000元／平方米。
由于去年不少开发商拿地意向不强烈，导致不少土地流拍。紧接着，今年2月27日，在武汉市土地交易中心举办的首场土地拍卖会上，推出的9宗中小地块全部成交。楼面地价达3234元／平方米。而此次土地拍卖会上9宗地块全部成交，打破了去年以来每次土地拍卖会上都有土地流拍和延拍的局面。
在2009年第三次土地拍卖会上，武汉市成功出让3宗国有土地使用权，大连万达斥资12．032亿元，拿下江汉区黄金地段新华路142亩土地。
土地交易中心相关负责人告诉记者，为避免土地流拍的发生，今后土地拍卖前都会先摸底，再挂牌。在此次的摸底调查中，52块土地吸引了200余家开发商的购买意愿。“开发商的信心正在显现，武汉土地市场逐渐走出调整期，预示着房地产市场正步入良性发展。”
在经历了较长时间楼市的高烧状态之后，相对于往年的七八月份而言，销量仍然属于高位运行状态，单日平均销售套数达到390套，单日平均销售面积达到4．18万平方米。7月份主城区5765元／平方米的均价比6月大涨160元，涨幅创一年来新高。
在各大片区中，东西湖房价涨幅最大，接近6％，某业内人士认为，三四月份武汉楼市回暖主要是因去年未买房者推动的，但此后的市场行情主要受宏观政策影响，带来的房价上涨是非理性的，很多楼盘甚至只是跟风涨价，如果房价继续上涨超过了购房者的承受能力，观望情绪就会重新在市场上弥漫，“从近期的调查来看，80％的购房者推迟了购房打算，投机、投资资金开始谨慎，下半年楼市需求量势必会大量减少”。
不过，受今年11个中心城区将拆迁旧城2179亩以及二环线、东湖沙湖连通等重大工程的影响，下半年拆迁产生的大量被迫性住房需求将会进入市场，这部分需求有可能会继续为楼市提供“弹药”，9－10月份的传统淡季将决定未来武汉的房价是否掉头向下。
据统计，从商品房空置面积消化周期看，2008年六大城市5个涨幅超过100％，其中武汉涨幅最大，为153％，高居榜首。为此，武汉市民对房价并不买账。他们认为，空置率高是因为武汉的生活水平决定的，但武汉城市圈的楼市刚性需要稳步上扬。
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长沙：市场渐行渐暖
“我们一期开发9幢总共641套商品房，现在只剩下20多套尾盘了。”近日，当记者驱车来到正在建设的“云栖谷”住宅小区采访时，售楼员童小姐热情地介绍说。
“云栖谷”位于长沙市猴子石大桥以西、岳麓山南面。这里距长沙市中心大约10公里左右，小区面积不大，只有13万平方米。所开发的户型为三房两厅两卫，建筑面积在133平方米到124平方米不等。该楼盘于去年7月开盘，上月份交房。
尽管童小姐报出的均价为3400元／平方米，但是记者从该公司的一则网络广告上查到的均价却是3450元／平方米。可见实际上还有还价空间。
由“云栖谷”向东行数公里便是。这里分四期开发，前两期的开盘时间分别为2004年和2006年。即将销售的是第三期。较之“云栖谷”，这里距长沙市中心更近，小区面积也更大，整个面积大约1000亩。
销售人员告诉记者，前两期开发的3500套各种户型的商住房已经基本售完，现在推出的是第三期3200多套商住房，由于还没有拿到预售证，目前只能向客户作推介，还不能正式销售，要等几天才能正式开盘。“阳光100国际新城”三期建筑类别为洋房、别墅、TOWN-HOUSE、塔楼，即将预售的是塔楼，均价为4800元／平方米。
与以上两个楼盘相比，位于芙蓉区荷花路202号“东玺门”元4200元／平方米的均价就要便宜得多了。“东玺门”销售人员表示，“东玺门”做的是“量”，目前公司在星沙、怀化都有楼盘，公司为了尽快回收资金，采取薄利多销的方式，所以比同一地段的其它楼盘价格便宜。
对于网上有投诉称该楼盘土地的性质是“划拨用地”，而根据国家有关规定，划拨用地只能建经济适用房，业主只有使用权，无产权，不能抵押、转让等，销售人员解释说，开发商向政府部门交纳了土地转让金土地性质已经转变成了出让地，否则不可能建商品房出售。除了三室两厅的户型外，“东玺门”有相当一部分是在100平方米以下的中小户型，据说卖得不错。同一地段的楼盘如“尊苑”均价却卖到了5000元／平方米，另一个叫“惠泽园”的楼盘尾盘均价也在4400元／平方米左右。
尽管最新数据尚未披露，但是根据长沙市房产研究中心《2009年上半年长沙市房地产市场分析报告》透露：今年上半年，该市商品房、二手房成交量连续4月保持高速回升，6月份市属5个区的商品房、二手房更是双双创出历史新高，市场回暖明显。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资大约205亿元，比去年同期略有下降，约占全市固定资产投资的22％，商品房施工面积约5314万平方米、其中新开工面积约650万平方米、竣工面积约570万平方米，比去年同期分别增长61％、－38．81％。上半年，长沙市（含郊县）累计批准预售592万平方米，同比减少29％，实现商品房销售面积772万平方米，销售金额268亿元，较去年同期增63％、56％。
据悉，长沙楼市目前的均价在4000元／平方米左右，相对其它省会城市不算高。随着经济逐渐回暖，未来房价还会有一定的上升空间。
作为房地产开发商的湖南省工商联副会长、湖南美林置业有限公司董事长喻春光日前在接受记者采访时表示：“对于目前房地产市场供求两旺的现象，很多人都忽视了一个问题，那就是华人的消费习惯。”他说，“为什么华人在全世界都比较有钱，关键在于华人会挣不会花。一辈子最大的花费就是买房子，几乎所有的华人都是如此，一旦有了钱，首先想到的就是买房。这是刚性需求。所以目前最好拉动内需的就是房地产，应该说这是一个千载难逢的好机会，如果把老百姓买房的积极性打压下去了，内需也就很难拉动了。”
一位分析人士认为，随着周边有条件的人纷纷涌入中心城市以及大量的具备一定条件的年轻人加入购房行列，未来楼市还将稳步回升。但是作为政府来说，一定要把握土地资源的投放，不能让地价过高。长、株、潭一体化进展和“两型社会”的建设，使得长沙市未来的土地资源相对来说比较宽裕。
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成都：后市难言升降
《四川日报》的记者小董近段时间一直在关注成都的楼盘，想为自己买一套住房。她说自己的需求是刚性的，因为记者的工作性质决定她必须在成都市区有住房。但参加工作不长积蓄不多，她想等到房价多跌一点再买。没想到今年房价强劲反弹，相比去年“5·12”大地震以后楼市低迷时，新建楼盘普遍每平方米都涨了1000元以上，二环路外三环路内的房子每平方米都在7000元左右甚至更高，二环路边上万科的一个楼盘清盘价都达到均价9500元／平方米了。“新盘很多，但全都很贵！”小董为自己没有在去年或今年年初果断下手买房而懊悔不已。
就连降价幅度相对较小的二手房每平方米也涨了七八百元，成交价平均达到近6000元／平方米。
去年惴惴不安、叫苦连天的开发商们又开始风光起来。他们不仅收复了2007年高峰期的“失地”，甚至还创下了“新高”，心情自然很好。
一个最明显的事例是，9月22日多明戈·宋祖英世纪之约演唱会暨成都首届国际居住文化节闭幕式将在四川省体育馆盛大举行，而赞助此次豪华演出的就是十大房地产开发商。
成都的土地交易也开始活跃起来，土地拍出1000多万／亩高价的消息又频频传出。不少开发商重又大胆买地，有的还表示以此来抵御通胀预期。“惊喜来得太快了！”开发商们说道。楼市这么快就回暖，连他们自己都没有想到。但他们中不少人还是心有余悸，不敢过分乐观。“不敢捂盘哦，能卖还是尽量脱手为妙。”一位开发商对记者说。记者调查发现，有这种思路的还不在少数。开发商们担心并非没有理由，7月成都楼市进入传统淡季后，商品房供应和成交量上都在持续走低，说明购买力有所减退，无法维持在高位。统计数据显示，近期主城区商品住宅供应面积环比下降近40％，供应端已跌至近期的最低点。当然这有淡季的因素，有人预计进入9月后在秋季房交会的刺激下还会逐渐上涨，但不排除刚性需求已经在上半年的“小阳春”中被大大释放。
“今年2月我在省政协开会时劝很多人暂时不要买房，我分析当时房价还没有降到位。”四川大学一位不愿具名的知名学者告诉记者。
他的理由是成都商品房空置率太高，有钱的“炒房团”购房后空置起来等待涨价，而很多有刚性需求的人却又买不起房。“按说房价还会再降的，但是通胀预期、政府的支持保护、有利益的媒体引导等等因素的共同作用下，房价被再次抬升起来。”这位学者说。
持同样观点的还有独立的著名学者羊慧明，他说得更加尖锐，说这一轮的房价上涨在很大程度上是人为炒高的，一些开发商雇人排队制造“抢房”假象，房地产利益集团制造假消息诱导人们去炒房，而“通胀预期”不过是哄抬房价的虚构借口。他预言，虚炒的楼市泡沫很快会破灭。
近日记者在成都西二环外清水河畔看到，这儿环境优美，鳞次栉比地新建了大片的别墅、小高层和高楼，却绝大部分是不亮灯的“鬼屋”，看上去十分惊人。“空置率太高”可以由此得到最好的证明。
专家学者是理性的，但有不少消费者却还是担心房价再涨。记者的一位朋友害怕通胀最近买了一套成都三环路外一高档小区内170多平方米的大房子，是“炒房团”3年前买下来没装修一直空置着的，彼时的价格是90多万，现在卖120万。朋友觉得90多万压3年赚20多万还不算太过分。“看来‘炒房团’也担心风险，不敢恋战了。”朋友说。
与羊慧明预言虚炒的楼市泡沫很快会破灭不同的是，四川大学那位知名学者认为，由于通胀预期及政府等方面支持的共同作用，下一阶段成都房价很难再跌下去。但毕竟房价过高，刚性需求者难以承受，因此继续上涨的可能性也不大了。