“只要能成交,房价怎么做都行”“交易中心有朋友,打点就能少缴税”……在买房时,不少中介都会抛出“内部公关”的噱头来吸引买房者。记者调查发现,避税“阴阳合同”确实存在,并针对房产交易形成了一条灰色产业链。
近日,上海检方查获了多起利用虚假材料申报二手房交易税收案件。这一灰色产业链如何为中高价房产服务?借助种种手段,“阴阳合同”如何游离于各种房产税收调控之外?
借“阴阳合同”避税近20万元
少向国家交了税费,购房者却没获得多少“好处”
近日,上海某中心城区基层税务所一副所长因犯玩忽职守罪被判刑,涉及73套利用虚假材料进行申报的二手房交易税收减免,造成大量国家税费损失。而在上海市青浦区检察院近期破获的一起税务人员渎职案件中,该区房地产交易中心税务征收人员张某也应允为别墅“降低交易税费”,向中介提供“专业意见”,修改合同将成交价格做低。
“不仅假房产证、假合同、假离婚证都能制作,还能操纵房屋前次交易价格,甚至可以将交易不满一年的房子做成交易满五年来逃避营业税。”上海检方一位办案人员说。
以上海市某中心城区的一套房屋为例,2011年6月实际成交价508万元,2004年1月前次交易实际价格为130万元,黄牛伪造前次交易价格为475万元。也就是说,将本应378万元的差价人为缩小到33万元。本应缴税20余万元,实际缴税1.7万余元,逃避税费达18万余元。
这笔交易少向国家交了税费,购房者却没获得多少“好处”。购房者据实缴纳的部分税费通过避税手法,进入了中介和黄牛的腰包。当事人说,缴税当天,她在房产交易中心按照较高的税费标准给了中介十几万元,但中介和黄牛去税务窗口完税后,“钱却基本被他们原封不动地拿走了”。
标准亟待完善,治理中介“截流”
针对避税手段,多地税务机关已着手加强监管或整改
据介绍,针对上述避税手段,目前多地税务机关已着手加强监管或整改。但也有专家和购房者认为,不少个案在一定程度上也反映了标准有待完善。此外,房地产交易环节税费项目较多,可适当合并、简化,减少操作空间。
比如,许多地方采取普通住宅价格指导线作为征税标准,但与住宅市价往往相差甚远,调整显得相当滞后。据了解,上海最新的普通住宅标准是2012年3月做出的,如今已沿用了两年半。现实却是在过去的两年半里,上海地区房价又经历了一轮上涨。
住建部政策研究中心研究员王珏林认为,随着市场进入调整期,精细化是房地产调控的方向,无论是抑制住房投机,还是保障房建设管理,都需要更为精细化的政策。
据介绍,对房产中介“阴阳合同”“截留”税费的处罚也有待加强。例如,目前《深圳房地产市场监管办法》规定,中介机构帮助买卖双方操作“阴阳合同”将受到5万元处罚。尽管这是地方性房地产监管法规率先对“阴阳合同”作出明确的处罚规定,但与数十万的不法所得相比依然较轻。