交易中有“五大”風險應特別注意
在針對購房二手房的購房者來講,二手房買賣合同及交易過程中具體表現出以下風險,劉流提醒購房者,注意“賣前的産權審核、現場查驗買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細節。
首先,注意買賣前的産權審核。
劉流表示,除房屋被司法查封外,最常見的是,買賣房屋是否按揭已經完清,出賣人或已從按揭銀行取回房屋産權證。爲此,最便捷的途徑是“查驗房屋産權證”。
其次,注意現場查驗買賣房屋。
劉流表示,一般來說,購買者都比較清楚買賣房屋的小區環境,地段等基本情況,但是對房屋本體質量還不是很直觀的了解,所以,“現場查驗買賣房屋”非 常必要。現場查驗房屋主要查驗房屋本體的質量,例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕迹,陽台、天花板等是否有水浸痕迹,落水管道是否堵塞等,還有房屋的裝修 情況,采光、屋型結構等都需要現場查驗才能了解。
第三,注意簽訂房屋買賣合同。
劉流表示,買賣房屋如果妳選擇通過房屋中介公司,建議選擇較大的房屋中介公司。一般來說,這些房屋中介公司都有比較規範的操作流程,主要關注中介公 司的資質、居間合同主要條款的審核,如定金的交納、付款方式、金額和付款時間、接房時間、房屋家具是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業費等費用完結情況、 戶口遷出時間、過戶稅費承擔、違約責任盡量羅列明確等方面。
除此之外,劉流還對“購房者買賣房屋雙方直接交易”過程中可能出現的問題,做進一步描述。他提醒要注意以下五大風險:
第一, 關注出賣人的婚姻狀況。如離婚,要對方提供離婚證和離婚協議或者離婚判決書,其中要有關于所涉房屋的具體權屬劃分;如沒有離婚,查驗結婚證,並需要對方配偶一起現場簽訂合同,實在無法到場的,應該出具經過公證機關公證的特別授權委托書;
第二, 盡量不要爲了少交稅費,而簽訂陰陽合同。包括在房屋中介公司簽合同,也要注意此項注意事項。因爲在法律實務中,有類似案例被法院以“惡意串通,損害國家利益”爲由而判決合同無效。
第三, 合同簽訂中,付款方式、金額和付款時間盡可能根據需要對方配合辦理的步驟來設計,房屋産權真正轉移必須要經房屋權屬登記機關辦理産權變更手續後才算完成過戶手續。從房屋購買者的角度來說,一定要産權過完戶以後這套房才真正屬于妳,在此之前,賣方隨時可以毀約。
第四, 合同中約定違約金和定金,需要根據情況選擇適用其一。法律關于違約金的規定是“當事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十”;關于定金的規定是“不得超過主合同標的額的百分之二十”。
第五, 了解買賣房屋實際占有使用情況。在司法實務中,有房屋實際占有使用者拒不搬離房屋,還通過訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設施等方式來妨礙購買者搬入。