住改商的烦恼：期待早立法规范“住改商”

作者：许菊

内容：　　“住改商”得唔得？按照佛山目前的操作，“住改商”审批能否通过，很大程度上依赖于所在楼栋业主的态度。但谁来组织业主投票，在业委会成立率还不算太高的当下，这个艰巨任务又落到了负责盖章放行的居委会头上。连续关注《佛山日报》“住改商的烦恼”报道的不少居委会负责人、社区居民，纷纷对未来的住改商管理提出期待。

难题：无相关法规导致操作难

“暂未见到该方面的法律法规，可参考的资料有《物权法》和今年出台的《广东省商事登记制度改革方案》。”昨日，佛山日报记者向市法制局法规科了解与“住改商”相关的法律法规时，相关负责人查阅资料后如此回复。该负责人指出，《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”而《广东省商事登记制度改革方案》提到：“允许根据实际需要在一定范围内探索‘住改商’，以鼓励电子商务、文化创意等新兴业态发展。”该方案授权地级以上市政府在兼顾方便准入和维护秩序的基础上，根据管理需要，对“住改商”的住所条件做出具体规定。

方向：最好是立法，无法先定规

随着电商的快速发展，不少潜伏在社区的电商逐渐做大，经营者通常需要申请“住改商”。在现行政策下，“住改商”只需取得相关利害关系业主的同意和居委会(或业委会)盖章即可申办营业执照。“住改商”转型成功后的管理问题如何解决？目前佛山尚无具体法律条文来指引。

住禅城石湾榴苑五街的李姨反映，她所在单元的一楼就是民宅改成了四五家大排档，通宵达旦经营，让楼上居民不胜其烦。“有时环卫工早上开始打扫卫生，还能看到一群食客在喝酒吃烧烤。城管巡逻时，这些店主就收敛一点，过后又故态复萌。”李姨多次到居委会、城管、工商、环保等部门投诉，均失望而归，没有一个部门肯领责。李姨觉得应该明确“住改商”该由哪个部门来管，或者多部门联合执法，否则将无休止“踢皮球”，居民投诉无门。“‘住改商’是新的经济形态与社区管理之间产生矛盾的一个方面，给各个管理部门提出了新的难题。”昨日，市社工委社会与社区建设指导科有关负责人表示，“但是这肯定不是居委会能独立解决的事，更需要工商、消防、安监、城管等多个相关部门的权责延伸，协调配合各司其职才能共同管理好。”

该负责人指出，在十八届四中全会提出的依法治国大背景下，一旦佛山获得地方立法权，便可出台相关审批与管理规范来指引“住改商”工作。当然在相关法律尚未出台之前，可先尝试“以规则而治”，鼓励多层次多领域按照确立的规则治理社会事务。支持各类社会主体自我约束、自我管理，积极发挥市民公约、行业规章等社会规范在社会治理中的积极作用。比如，社区居委会或小区业委会可组织居民开会，来合理规划“社区经济”，列出负面清单，严禁可能对居民造成隐患和影响的项目进驻社区，同时合理规划行业分布。

各方声音用民宅水电价做商用是“劫贫济富”

从宏观上讲，国家对建筑用途有着明确界定，这涉及到国土资源、城市规划的基础性规定，牵一发而动全身。如果一味放低“住改商”的准入门槛，相当于抹去了房地产民用和商用之间的红线，不利于房地产市场秩序的维持。从微观上看，目前居民住宅使用的水、电、煤气等公共资源价格是优惠的，如果民用住宅可以随便用于经营，相当于侵害了公共权益来谋私利。

——禅城玫瑰园小区业主陈先生

住改商”会带来消防安全隐患，也会加速公用设施的损耗，“住改商”的低成本实际上是由同小区的其他业主承担，本质上是“劫贫济富”，极易导致业主之间的矛盾，不利于小区和谐。一旦政府取得立法权，应尽快立法以加强对“住改商”市场的规范管理，首先要明确小区“住改商”面积比例上限、雇员总人数上限；再就是制定管理费最低标准，以明确“住改商”业主承担的物业维修费用须高于普通业主。

——桂城一地铁上盖商业繁华社区居委会主任

广州仍未放开“住改商”

在百度搜索关键词“住改商”，暂未发现有哪个城市已有较为成熟的“住改商”管理条例或办法，在“住改商”最为集中的珠三角地区也如此。另据媒体公开报道，今年4月初，广州市政府常务会议审议通过了《广州市商事登记暂行办法》，简化对商事主体住所和经营场所的要求，推行“一址多照”和“一照多址”。不过仍是有条件限制的，对于市民关注度较高的“住改商”仍未放开。对此，广州市工商局解释称，广州是一个特大城市，如果都允许住宅做经营场所的话，会给城市管理，给人民群众日常生活带来很多不便利，所以广州暂不允许住宅从事经营活动。