北京土地收入破纪录 标杆房企一线城市再押宝
作者：许菊
内容： 中原地产统计，截至12月11日，今年北京土地总交易金额1911.4亿元，创下历史新高。其中，住宅用地平均楼面价为14557元/平方米，比去年的9616元/平方米上涨幅度达到51%。
这仅仅是一个缩影。目前四个一线城市，已成交土地总金额4783.2亿元，与2013年创造的5245亿元历史纪录近在咫尺。另外，20个标杆房企年内拿地总金额2658.24亿元，尚不及去年的半数，但一线城市拿地金额的占比，却由去年的30.8%上升至如今的39%。
由狂热到冰封，再到如今的复苏，今年的一线城市土地市场犹如坐上过山车。而尽管有降息和信贷政策刺激，在经历了供需关系的重新审视后，如今房企密集扎堆一线城市，无疑多了一重安全的考虑。
但进入了一线城市，真的就意味着驶入安全港吗？
在今年前四个月，楼市仍延续着2013年的火热气氛，土地市场亦受到正向影响。以万科为例，彼时，在上海、北京、广州、南昌等地拿下15宗地块，4个月权益地价款分别为18.93亿元，19.03亿元，36.92亿元，18.68亿元。
“年初的时候，整个房地产界对房地产业预判都是非常好的。”天朗控股集团董事长孙茵在近日的一次演讲中说，那时各地拿地是硝烟弥漫，3、4月份在南京、济南拿地竞争非常激烈，溢价较高。从去年年底到今年年初，有些城市地价差不多攀升了3倍。
但形势很快扭转。孙茵指出，4月底整个房地产形势直转而下，济南的很多楼盘在年初时是8000元/平方米，到目前已跌到每平方米5000多元，远远跌破成本价。在成都，一些楼盘如今的价格比当初拿地的楼面地价还要低。
万科公告的新增项目情况简报显示，拿地力度亦随市场波动悄然减少。5月份万科在北京、沈阳、南京拿下3块地，权益地价款13.75亿元。6-8月3个月时间，万科仅拿7块土地，分别在上海、南昌、乌鲁木齐等城市，权益总地价款17亿元，不足1-4月的单月水平。
中原地产对20个标杆房企的监测数据显示，4-8月的购置土地总金额，连续5个月不足200亿元，8月拿地花费更是仅有99亿元。其中，保利拿下3块土地，付出30亿元代价。重庆悦来组团3宗商住用地被融创以34.04亿元底价摘得。其他房企则仍保持克制。
9月份是政策和市场的转折点。一边是北京孙河乡BCDE地块再遭流拍，一边是北京石景山刘娘府地块经80轮竞拍，被远洋奥宸联合体以49.17亿元外加异地配建1000平方米保障房代价竞得。9月底，央行认贷不认房政策出台。
万科拿地力度回升。9月份，在广州福州拿下两块地，权益地价款15.98亿元。10月份获取4块地权益地价款57.89亿元，11月更花费40.78亿元拿到6块地。据记者统计，万科前11月共获得37块地，总权益地价款239.02亿元，10、11两月地价款98.67亿元，占总量的41.28%。11月下旬，利好再现，央行降息面世。
值得注意的是，远洋、龙湖、首开亦均在6-8月停止拿地后，9-11月在土地市场持续活跃。9-11月，三者获取地块总地价款分别达到58.77亿元，57.07亿元，41.9亿元。首开除了4月拿地一次外，年内其余两次拿地则选在10月和11月。
一些热门地块，多以低溢价拍出。11月上海董家渡地块出让，起始总价248亿元，起始楼板价35320元/平方米。最后中民投联合体以248.5亿元竞得，楼板价仅35392元/平方米。12月北京海淀太平庄地块被金地永同昌联合体以6.09亿元总价摘得，该地块折合楼面价每平方米超4万元，而溢价率仅1.5%。
远洋地产[-0.45%]一位负责人对记者称，远洋之所以积极拿地，首先是去年前年没怎么拿，当时土地价格过高，地价和房价涨幅偏离正常水平。前两年拿地少了，今年土地市场出现调整，更要抓住时机补仓，“土地市场出现了一些拓展的机会，总体比之前年度有明显降温，要抓住机会加大反周期土地获取力度。”
中原地产统计，11月全月20大标杆房企拿地274.65亿元，创下近9个月最高，抄底拿地现象明显增加。
在这轮暖流中，一线城市土地市场受惠明显。
11月24日，央行降息首个工作日，广州拍出年度新地王。白云区华南快速路红云涂料化工厂地块以64.5亿元总价成交。借此，广州市土地出让金账面收入达到826亿元，超额完成全年800亿元土地出让金收入任务，逼近2013年广州838亿元的土地收入。
其他一线城市亦表现突出。中原地产统计，截至12月11日，今年北京土地总交易金额1911.4亿元，超过去年1829亿元土地出让金。而到12月7日，一线城市成交总土地金额高达4783.2亿，全年有望突破2013年5245亿元历史纪录。以住宅用地为例，北京、上海、广州、深圳四城市年内土地成交金3274.59亿元，首次突破3000亿元大关。
标杆房企正加速回归一线城市。20个标杆房企今年内，共花费2658.24亿元拿地，一线城市占比高达39%，远超过2013年一线城市30.8%的占比。而一二线城市合计拿地金额2352.19亿元，占拿地总金额的比例为88.5%，也超过去年82.6%的水平。
远洋地产上述负责人称，一线城市抗风险能力强，未来拿地远洋希望加大在一线城市的投资。公司的土地储备当中，92%的比例是在一二线城市，下一步还会继续加大一二线城市投资的比重，北京、上海、深圳、武汉、天津等是远洋的重点关注城市。
上海易居房地产研究院报告称，11月一线城市土地成交建筑面积686万平方米，环比大幅上升112%；成交均价10269元/平方米，环比上升20%，同比上升32%。土地成交均价为 2011年以来最高值。
报告指出，一线城市土地成交反弹明显。淡市之下，房企在一线抢地的热情依然高涨。一线城市和少数二线城市土地市场趋于复苏中。房企对很多三四线城市依然悲观，但对一二线城市趋于谨慎乐观。
中原地产首席分析师张大伟指出，土地市场将低位运行，抄底的房企将有所增加。特别是信贷松绑，对房企去库存非常有利，后续房企可能再次进入土地市场。三四线市场整体风险非常大，特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，可能会陷入整体低迷。如此后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线，一二线市场风险要低很多。
那土地市场持续复苏的一线城市，真得能毫无顾忌地拿地吗？新城控股副总裁欧阳捷说，目前新城的策略是，一线城市有机会就拿，但不抢地王和高溢价地。他也提醒，一线城市整体需求旺盛，但拿地环节仍要做细分市场的研究。如北京大兴等具体板块竞争激烈，如果房企迷信一线城市安全拿下高溢价土地，后期销售或会变得被动。