房地产市场进入细分阶段 商业地产必须主题鲜明
作者：许菊
内容： 文化西路是济南的老商圈，来此安营扎寨的房地产项目，大都走上了商业发展的路子。然而相同的区位、相同的资源，也有房企并未沿袭商业老路，而是将触角伸向医疗健康产业，进行跨界的尝试。作为济南首个房地产与医疗健康产业相融合的项目，金光健康城从立项到建设经历了“弃商从医”的过程，并以医疗健康为主业探索上下游产业的发展。随着房地产细分市场时代的到来，金光置业孙文阁先生认为：未来，商业地产主题愈鲜明、定位于清晰，聚合能力愈强。
“弃商从医” 涉足医疗健康并延伸产业链
金光健康城位于济南文化西路老核心商业区，是济南首个房地产与医疗健康相融合的项目。熟悉该片区的人都知道，过去在文化西路上有个项目叫做金光旺角，而今天的金光健康城就是由金光旺角发展而来的。
金光建康城北靠泺源大街、泉城广场，南邻经十路，周边有恒隆广场、银座购物中心、银座商城、贵和商厦、大润发超市等，这里商业氛围浓厚。和大多数人的思维一样，最初，金光置业总经理孙文阁先生也是看中了这里的商业氛围，将这里定位为商业。不过，随着对周边环境的分析，孙总发现，繁华商业的背后还有丰富的医疗资源。“我们曾经统计过，在我们项目周边共有医院12个，包括像齐鲁医院、省中医这样的大型综合类医院、专科医院及研究院等。“马云也说过，未来真正有发展前途的行业就在于互联网和健康产业”孙总说。“近几年，关注健康的人越来越多，这都为我们跨界医疗健康提供了契机”孙总补充道。
孙总认为：商业地产相对宽泛，产业地产更为聚焦，只有精准的定位才能带来强大的聚合力。“金光建康城其实就是从商业地产中剥离出来的一个主题加鲜明的产品，以医疗健康为主业延伸上下游产业链，进而带动周边其他产业的发展”孙总说。
租售+自持 通过主业带动上下游产业发展
“有了明确的主题，接下来就是填充业态”孙总进一步分析。
目前，金光建康城采用租售+开发商自持两种方式运营，同时聘请运营公司对一部分业务代为管理，主要为招商工作。运营公司围绕“医疗健康”这个主题，首先进行主业的招商，确定龙头企业后，再进行上下游产业的招商，与此同时，后续的配套服务也需跟上，如商务配套、餐饮配套等。“也就是说，在‘健康’这个大概念下，我们将所有与健康有关的行业、产业、贸易统统纳入综合体，形成集聚效应”，进而探索上下游产业的发展”孙总表示。
“一般而言，一个商圈需要3—5年的时间去培育，为了有效的缩短培育期，增加商圈氛围，我们还有一部分自持物业，利用我们的资源与周边大型医院进行对接，引入医资，通过这部分自持物业对产业进行引导和补充”孙总说。
房地产市场进入细分阶段 商业地产必须主题鲜明
目前，济南商业地产现过剩隐忧，且同质化现象严重。孙总在接受采访时表示，房地产已经进入细分市场的阶段，加之互联网、电商的冲击，在新一轮的调整期，商业地产必须走特色化路线。商业地产越细分、主题越鲜明，聚合能力就会越强。这其中包括市场细分、产品细分、商业模式的细分等。
孙总表示，未来，“主题化”仍然是金光置业发展方向。目前，其北向另一个项目金光卡夫卡也有精准的定位，主打创业主题。对于后续是否会做养老地产，孙总表示，金光健康城包含有针对光老年人的健康服务业，但受地段等限制，暂时不会打造养老地产。