聚焦物业收费难 物业业主如是说

　　事实上，陶宗保所面临的困境，也是目前马鞍山大多数物业公司最头疼的问题。日前，记者走访了我市多个封闭住宅小区调查发现，一收物业费，业主便牢骚满腹，抱怨“小区保洁不到位”、“车辆停放困难”、“单元门损坏”等，而物业对业主拖交物业费也满腹苦水，坦言“物管行业利润微薄”、“物管费收缴率低、入不敷出”……物业费收取问题俨然成了各小区物业和业主争锋相对的焦点。

　　物业上门催缴 业主冷脸以对

　　记者跟随物业两名工作人员一起上门收物业费，共跑了两栋楼26家，开门的有9家，缴费的却只有两户，这让记者着实感受到物业费收取的不容易。

　　傍晚五点，记者如约来到东晖花园，与物业负责人陶宗保和另一名工作人员在小区东大门的门卫室汇合。“我们一般都在中午和傍晚时分上门，其他时间怕业主不在家，又不能太晚，怕影响业主休息。”陶经理带着收费名册来到了小区西侧的40栋楼，根据名册登记的欠缴物业费的名单挨家挨户敲门。“这栋楼有15户业主欠缴物业费，收缴难度较大。”

　　“我家房子到处漏水，你们也不管。”住在一单元的老两口打开家门，见是物业便连连抱怨，“只要物业修好了，我们就交物业费。”随后，又挑出了物业服务的许多毛病：单元防盗门坏了、车辆无序停放、楼道卫生清扫不及时，并表示没有享受到相应的服务，当然不会心甘情愿地缴费。

　　在接下来的收费过程中，有6家都没有开门。好不容易敲开了五楼的一户居民，男主人得知需缴纳662元物业费，便表示希望少交些，陶经理无奈地默许了。由于身上的现金不够，他建议物业过半个小时再来。

　　“谁啊？”听到敲门声，二单元一户居民家中传出询问声。“我们是小区保安，来收物业费的。”陶经理回了这句话后，屋内既没有回声，也不见有人开门。在60栋楼，一位男主人气势汹汹地说：“我家两年都没交了，什么时候楼下的防盗门修好，什么时候再交！”还没等物业解释，门砰的一声关上了。

　　一连跑了近一个小时，物业终于收到了今天的第一笔物业费。“要交多少钱？”“按照每平方四毛钱来计算，382元。”陶经理按着计算器答道。女主人同意交费，但还是还了价。随后，我们又回到了之前答应缴费的业主家，此时开门的是女主人。“我们家比较困难，少收一点吧。”就这样，拿到手的物业费又“缩水”了。

　　“总算没有白跑，至少收了两户。”陶经理气喘吁吁地回到值班室。年底催缴的对象大多是多年不缴纳物业费的业主，而这些业主大部分都会以各种各样的理由将收费的工作人员拒之门外。

　　不交物业费的理由五花八门

　　小区里车辆乱停、智能门禁损坏、房顶漏水、飘窗渗水、楼道保洁不到位……连日来，记者走访了东晖花园、西湖花园、泰和文苑、贵都花园、雨山三村、格林春天、阳湖花园、金瑞新城等多家小区，发现不少居民对物业的服务颇有微词，当问题难以解决时，业主往往会通过拒交物业费的方式表达不满。

　　“我家三室一厅，除了主卧室和厕所，其他的房间都有严重的漏水现象。”家住贵都花园的李志凤这样说道。“其实装潢前就发现了，物业来处理了两次，后来还是渗水，墙面都发霉了。”为此，他们家拒交物业费。“我也知道不交是不对，但是没办法，我们平民百姓怎么办，只能拿物业费来跟物业抗衡。”

　　“我们这栋楼楼下围墙外全是菜地，有的人用大粪做肥料，搞得周围臭气熏天，我们都不敢开窗。”东晖花园小区的衡奶奶忿忿地说，物业想要收物业费，就得先把小区环境搞好再说。

　　“楼道难得见人过来清扫。单元门也早就坏了，根本没有人来管。”说起小区物业，阳湖花园业主曹女士满肚子抱怨。西湖花园的一些业主则以小区车辆太多，妨碍了自己正常出行为由拒交物业费，而泰和文苑的一些业主则抱怨车辆乱停，轧坏了绿化带，物业却不闻不问。

　　在采访中，记者发现，虽然拒交物业费的理由多种多样，但综合来看，主要集中在房屋质量问题、小区管理不到位等方面，致使部分居民对交物业费持反对或观望态度。

　　不是啥事都得管

　　华伟物业项目经理李勇介绍说，业主拒交物业费大体有四种情况，有的对物业服务不满意，有的对开发商不满意，还有的家庭确实挺困难，而大多数人还是对物业的服务管理范围存在一定的误解。华伟物业管理的小区属于老旧小区，物业收费相对较低，因此在该小区物业管理合同中，物业服务仅限于提供卫生保洁、秩序管理、绿化养护等日常服务，而诸如屋顶漏雨、外墙渗水等房屋质量问题，多是开发商遗留下来的，并不在物业的服务范围之内。但是通常业主遇到此类问题都会找到物业，“我们能够处理的肯定会处理，但是处理不了的只能协调业主和开发商来解决。”李经理告诉记者，如果房屋过了保修期，物业通常会帮忙联系专业的维修人员，公共部分的维修就需要动用维修基金，按照规定，需要70%以上的业主签字才能动用公共基金。“如果业主意见不统一，问题就会一拖再拖，一些业主对此不理解，认为是我们物业不作为。”

　　提起这事儿，宝龙物业负责人陶宗保也是一肚子委屈。“很多居民以单元防盗门损坏为由不交物业费，可是房屋早已过了保修期，需要动用维修基金才能修复，居民要先报修、申请然后集体签字，看是修还是换。很多居民却认为这完全是我们的责任。”还有一些居民因为邻里纠纷迁怒于物业。“比如有的居民在小区里肆意养狗、养鸡、种菜，或者乱搭乱建，物业公司并没有执法权，只能对业主的不文明行为进行劝阻，如果对方不听，物业也无法强制执行。可业主就会因此拒交物业费。”该负责人无奈地说。

　　物业这样一个服务性行业是否能为业主提供高质量的服务，依赖于向业主收取的物业费，物业费的拖欠则使得小区管理陷入了“业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不交费——物业撤出”的恶性循环。陶宗保给记者算了一笔账，以前请一个卫生保洁员每月只需要付出几百元，而现在每个月至少要1000多元，保安、水电工、办公室人员的工资水平都在水涨船高。除了人力成本，物业公司还要承担小区园林绿化用水、小区和楼道的公共照明用电、监控设施用电、电梯等设备的运行维修保养等多项费用，而且每年的成本都在不断增加。

　　破解收费之难需要多方配合

　　住碧云天城市花园的陶先生最近遇到了一件烦心事，由于欠缴2011年的物业服务费，他居然被物业公司告上了法庭。原来陶先生认为，邻居家烧饭时油烟全部排到了他家，他向物业反映，物业却始终没有解决，由于不满物业“不作为”，他一直没有缴纳物业费。法院认定马鞍山市碧云天城市花园业主委员会与华安物业公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对碧云天城市花园小区全体业主具有约束力。华安物业公司按约提供服务后，陶先生作为物业所有人及使用人未及时履行支付物业服务费的义务，应承担违约的民事责任，而业主关于邻居家烧饭时的油烟全部排到其家中的辩称，与物业管理服务行为无因果关系，不能作为其拒绝交纳物业服务费的理由。因此，法院最终判决业主陶先生及时支付物业服务费。

　　“广大业主应该树立正确的消费意识，认识到缴纳物业费是小区居民应尽的义务。”华冶律师事务所律师韩斌指出，业主应通过正当途径解决各种物业争端，拖欠物业费的做法并不可取。根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》），物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。据了解，物业费根据物业服务等级结合业主房屋的建筑面积来计算收取，而服务的内容在物业服务合同中有具体的约定。《条例》还规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主拖欠物业费，物业可以诉诸法律，那么，业主可以采取哪些合理合法的手段维护自己的合法权益呢？韩律师建议，业主委员会在与物业签订服务合同时，应当细化服务项目，约定可操作、可监督的标准，比如清扫楼道，每周清扫几次，物业服务具体包括哪些内容，一旦业主认为物业服务不到位，可以根据这些细化的标准对物业的服务水平进行监督、评定，向物业公司提出改进意见，如果服务水平仍达不到标准，业主可以要求更换物业。

　　“通过诉讼追缴物业费，往往是物业公司的无奈之举。”花山区人民法院研究室主任童映光表示，想要真正破解物业收费难这一问题，首先政府应当加强监管，对物业服务的资质、等级进行必要的监督，保证物业服务的质量。物业公司也应真正确立服务意识，了解业主对物业服务的要求，不断提高服务水平，为业主尽职尽责，这样业主才会心服口服地按时交费。“作为业主，更应该有主人翁意识，不仅及时缴费，还应积极参与到小区的管理之中。”童映光认为，只有真正发挥好业主委员会的中介纽带作用，才能把业主的声音表达出来。如果物业服务有瑕疵，业主委员会可以与物业进行交涉、谈判，以维护好业主的正当权益。此外，解决纠纷最直接的办法莫过于在双方平等、自愿的基础上达成一份详尽完善的物业管理合同，对于物业公司的收费标准、责任范围等进行约定，才能避免很多不必要的矛盾。