二手房市场交易低迷 上海地产中介收缩过冬
作者：梦晨内容：
2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来
上海七莘路万科城市花园内，盘踞着20多家房产中介，满眼尽是“售房信息”，只要有人在门前稍作停留，店主立刻出来打招呼，但这种“热情”却掩盖不了整个行业的惨淡，因为仅这20多家中介中，大部分已“人去店空”。
“‘金九银十’泡汤了，大家都过得很艰难，希望多拉点生意。”附近永庆房屋万科店的工作人员告诉《国际金融报》记者，以往生意冷淡，至少也能在“金九银十”摊平全年的经营成本。然而今年却遭遇“铜九铁十”，房产中介正陪伴整个地产市场共度“寒冬”。
现状：关店过冬
在房地产入冬之时，与之紧密相连的地产中介也“寒气逼人”，中介公司倒闭传闻不断。仅这两周，就先后传出了中介龙头中原地产“深圳裁员1000人，关闭60家门店”以及浙江最大不动产中介裕兴“倒闭”，老总“跑路”的流言。
北京链家地产发布研究统计显示，今年以来，北京二手房中介关闭门店约1000家，其中仅10月份关闭门店就达177家，并且已经连续多月单月关闭中介门店超过100家，关闭门店中约73%左右为中小经纪机构。另据报道，广州、福州等地房产中介也开始撤铺裁员。
这一现象上海也难以幸免。近日，有网友向记者反映，正为其服务的一家永庆房屋门店突然人去楼空。记者经过调查了解到，这家位于新龙路1103号的“七宝三店”已经合并到七莘路2909号的七宝店。与此同时，记者查阅永庆房屋官网发现，虽然其简介称在上海有49家直营门店，但在实际分布图上，记者只看到40家门店。
而去年，上海永庆房屋总经理陈史翎还向媒体信誓旦旦地表示，“永庆房屋今年在上海的门店将达60家，并计划往其他城市发展。”为此，记者多次前往永庆房屋的上海总部进行求证，对方均以负责人外出招聘为由拒绝解答。
但可以肯定的是，在楼市寒冬的背景下，房屋中介正步步紧缩。这点得到了业内人士的证实。“上海很多楼市板块最近确实有不少倒闭的中介。”先原房产华山店的工作人员段文兵经历过2008年地产中介倒闭潮，所以非常留意业内行情。在他看来，从2010年开始，便不断有中介倒闭，只是不像2008年那样几家品牌中介一夜之间消失。
原因：买家看跌
“地产中介倒闭的根源在于之前出台的限购、限贷政策，而由此导致的楼市低迷，则是最近各地中介纷纷关门歇业的导火索。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析。
21世纪不动产数据显示，10月上海二手房成交量跌破万套，为8100套，环比减少21.4%，同比降低40.2%，为2008年10月以来的最低水平。这也是上海二手房市场成交套数连续第三个月下降，环比降幅较9月扩大了13%。
“一手房降价体量大，买家也容易获得贷款。”段文兵介绍，正因为如此，二手房性价比相对下降，买方也因此持看跌心态，进一步加剧了二手房交易量的下跌。
交易量下降，部分门店开始入不敷出。据测算，按照上海商铺的租金水平及工作人员基本薪资，每家房产中介门店的月度成本约10万元。这意味着，一家门店每个月约需成交2到3单二手房交易，才能勉强实现盈亏平衡。而10月上海二手房成交量还不如房产中介数量，必定有中介月度“零成交”。
救市：租赁补位
杨红旭认为，在目前的状况下，大中连锁房产中介收缩阵线，小型房产中介关停营业，不失为中介“过冬”的策略之一。
“加盟店资金断了就倒自己一家，而像永庆房屋那样的直营店，因为统一管理，如果资金链断裂就会影响其他门店的经营，所以不如整合几家服务范围重叠的门店，以节省店铺租金，等市场恢复再次扩张。”段文兵给出了两种不同模式的“过冬”策略。
除了暂时收缩阵线外，房产中介还有其他手段。永庆房屋万科店的工作人员向记者介绍，二手房生意难做，就开始挖掘租赁生意，“房子租得很快，租金也正不断上涨”。不过，他也承认，虽然租赁客源、房源数量较为稳定，但市场可挖潜力有限，而且大型连锁中介开展租赁业务成本比较高，但在目前情况下，租赁也成了中介维持生计的重要手段。
除了租赁生意，该工作人员还告诉记者，目前也开始代理一手房出售。“二手房市场交易长期低落，迫使中介机构向一手市场寻求发展机遇。在开发企业也面临交易窘境的情况下，会更乐意与中介达成房源、客源共享合作机制。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。
“冬来枯萎，春风吹又生。”杨红旭认为，2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）