1、“5改2”新政来了，福州二手房市场春暖花开
“5改2”新政，即财政部、国税总局决定，从今年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由原来的购房超过5年下调为超过2年。
减免税新政一出，从税务机关到中介，各种咨询电话不断涌来。不同中介的反馈显示，2015年4月初至今二手房的成交量较上个月同期增加了30%到50%。对于二手房市场的明显变化，福州多家房地产数据分析机构的人士表示，在房地产市场上，对于急需住房的购房者而言，二手房是个不错的选择，加上学区房等特殊房源需求，二手房市场的总体表现相当好。
此外，频繁出台的楼市利好政策也开始显效，例如公积金新政的发布促进一些城市的二手房市场明显回暖，出现了量价齐涨的态势；近期福州市区多个旧屋区启动改造，购买一套商品房用于安置的可享受免征契税的优惠，使得旧屋区改造中有不少拆迁户选择购买二手房。在整体行情越来越乐观的情况下，对买方市场的利好作用明显，促使二手房交易量有所攀升，市场出现回暖。
2、市场交易扑朔迷离，新政真的有利于买家？
现象1：免营业税就像中了彩票
从税务部门获悉，一般情况下，个人转让住房营业税的纳税人为出售住房的一方，即“卖房人”。不过由于福州二手房市场的惯例是“实收”，所以这笔费用一般是被转嫁到买家身上，热门房源尤其如此。因此，新政实施后，福州市场上是买房者得到了好处。
近日，西二环一家中介门店店长说，“我们帮忙过户的一套房子，早就谈好了价格，所有税费由买家承担。但现在过户一下省了4万多元营业税，买家高兴坏了!”而这样的事情这两天不断发生，很多买家都感觉“中了彩票”。
制约置业者买二手房的因素一是首付，二是税费。所以，营业税免税年限更改对二手房的利好是实质性的。它极大降低了购房者的置业成本，能迅速活跃二手房市场。
现象2：部分二手房伺机涨价，议价空间缩减
伴随着福州二手房市场的成交量上扬，市场上出现了新的有趣现象，小部分卖房者按捺不住，开始酝酿着涨价或降低议价空间，而这部分“跳价”房源的房龄多在2-5年，涨价空间也基本与免征的营业税相当。
“有些房源的议价难度增加了。”双安房产张店长说，他手上有一套100万元左右的房源，客户询问降价空间，希望降价3万，“以往多少能商量下来一些，但这个房东就拿新政说事，不愿让步。”
据双安房产宝龙店店长介绍，从他们的销售经验来看，房东对于议价空间的接受度大部分在2%-3%左右。“近期如果有房东不接受议价，房龄应该都集中在2-5年这个区间，但这也与房东个人的售房欲望是否强烈有关。”
确实有部分房东酝酿涨价，这部分房源的涨价幅度也集中在3-5万元，卖房者对市场没有深入研究，提升的价格差不多就是免征的这部分营业税成本。
3、上有政策下有对策，二手房市场依然坚挺
上有政策，下有对策。新政利好购房者，房东们借新政冲动跳价，两两相抵，买方似乎尝不到任何甜头。
“但跳价只是小部分房东的个人意愿，就整个市场来看并不普遍。”朝阳房产董事长刘强表示，现在市场下，买卖双方的积极性都还是比较高。“比如有多套房源在手的人，以后可能会要征收各种税费，房东就会趁着现在市场好先卖掉。”
“我认为涨价的那部分房东，卖房欲望并不强烈，属于可卖可不卖，只是想试探一下市场的接受度，若没有市场就再降价。”刘强表示，房东对市场也不能过分乐观，“涨价后甚至超过一些一手房，那房源竞争力就大大降低了。”
新政之后，二手房市场的可选房源多了许多，交易主体仍以刚需、首改为主，这类购房者对价格敏感，冲动跳价容易导致交易失败。不过，尽管二手房成交量上扬，但价格上并没有随着成交的增加而明显上涨。楼市新政频出，起到活跃二手房市场的作用，有利于房东们尽快处理空置房。但房地产市场的反应总体上稳健、温和的，这也说明楼市正在逐步进入稳健发展的阶段。
5改2”新政的出台，实质上利好了二手房市场，降低了购房者的置业成本。但部分房东的投机取巧，伺机涨价、缩减议价空间，导致免征营业税的利好较难落实到购房者身上。不过，这个现象是局部的，二手房成交量抬升的同时，价格上并没有大幅上涨。所以，选对房源、选对房东，入手二手房是个不错的选择!