尽管普通住宅标准提高使得全市七成房屋受惠，但二手房指导价的提高又如同一盆冰水浇在了火苗上。对于动辄增加几万甚至十几万的交易税费，购房者难以承担。
业内人士分析，二手房市场将从明年开始更加速下滑，而且新房税费少的优势也将把客户重新拉回来，中介公司也开始代理新盘，二手房市场将遭受史无前例的打击。
关于新规
“赶末班”心理 填满中介荷包
每每一传出要调整二手房过户指导价的消息，中介公司就立即将它作为说服购房者果断出手的必杀技。
早在今年三四月间，坊间就已传出二手房最低过户指导价将上调的消息，而且有一些业内人士也认定上调限度为现行指导价的1.5倍左右。消息一经传出，便引得人心惶惶，二手房交易在之后的几日内明显提高。
而在一个多月之前，即2月16日“国八条”的北京细则正式出台，“连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明”，被称为“史上最严限购”。再加上春节前后传统的低成交期，3月份的成交量同比下跌了四成。
无独有偶，类似的经历，在7月份也发生了一次。
7月中旬，有媒体爆料，中介大量群发“调高二手房过户地区指导价”的短信。而据介绍，他们是从地税局获知的该信息，调整的时间大概就在7月18日至8月1日之间，全市平均上调幅度约为现行过户指导价的三倍左右。
此消息一出，短短几天内，赶末班的购房者蜂拥而至，使得7月份的签约量涨至8579套，环比6月份上升了7.8%，在今年3月后首次回升。
不过，随后事实证明，这一消息又成了“狼来了”。
“百炼成精” 购房者冷静以待
然而，当“狼真的来了”的时候，购房者们学精了。
此次税费调整出台时值周末，恰逢准购房者看房的“高峰期”。但多家房地产公司的中介人员表示，虽然12月10日起，北京二手房最低计税指导价将上调，但目前并未看出准购房者有急于下单、抢成交过户的强烈意愿。
多位准购房者向记者表示，对未来房价下跌仍心存期待，目前不会盲目跟风入市。“虽然税费上升了，但是房价一跌就是几万元，甚至十几万元，所以我觉得还可以再等等。”
北京中原地产在周末抽样调查了部分门店，其中大部分门店都接到了客户对于政策的咨询电话，咨询量比平时增加了50%，但其中咨询有关期房住宅契税标准的占到了60%，关心最低指导价格变动对成交影响的咨询客户只占30%。
北京中原地产市场研究总监张大伟坦言，在所有咨询客户中，明确表示要抓紧时间过户的只有10%不到，80%的客户依然期待房价继续下行。张大伟认为，“我们预计在12月10日政策执行前过户量可能会有所上升，但单日也不太容易超过千套，市场已经进入拐点，绝大部分购房者入市更加谨慎。”
事实上，单日不超千套的预计依旧过于乐观。来自房地产交易管理网的统计显示，政策出台的前四日（11月26日-29日）二手房成交量分别为84、58、358以及399套。而10月份最后一周的日平均成交量还达到了500套左右。有减无增的成交量，表现出购房者坚定的观望态度。
楼市影响
影响一
郊区未满五年二手房将遇冷
业内人士认为，对于二手房交易而言，虽然普通住宅标准上调是个利好，但二手房指导价上调也绝对增加了购房成本，尤其是未满五年的二手房，5.5%的营业税是成本中的大头。
而未满五年的二手房主要集中在大兴、通州、房山等最近几年新盘市场较为发达的城区，再加上二手房遭遇了纯新盘低价入市的冲击，将使得交易更加遇冷，价格有望进一步下调。
特别是普通买房人，他们在经历了房贷首付比例提高、商贷利息优惠取消、利率调整、公积金贷款利率上调等多次购房门槛被抬高之后，又将再次面临购房成本大幅上调的压力。
因此，在各种上调买房人购房成本的因素还未被市场消化完全之前，再次调整政策，导致购房成本继续上调，可以预见的是，本身就不足的购房需求势必将优先选择房款低、税费低的房屋。
影响二
北京高档二手房将“买不起”
此外，新规执行后，高档二手房契税要缴纳总额的3%，无论是否满五年，都要缴纳营业税，豪宅总价基本都近千万，光这些交易税费就得上百万。
专家认为，尽管购买豪宅的客户人群都是经济实力雄厚，但拿出百八十万缴税也未免让人难以接受。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。这类高价房的优势减弱，一部分业主或将因此调低价格。
与此同时，对于改善型置业的市民来讲，背负着一卖一买两种角色，不“自降身价”就难以出手，但降了之后再购房的成本又难以承担。
影响三
二手房需求将被挤到新房市场
二手房指导价的上调，对于未满五年的房源来说，税费增加少则几万多则十几万，加上契税、个人所得税以及大额的中介费，二手房购房成本将占到总房款的10%左右。相对于新盘只要缴纳1%—3%的契税来说，二手房负担未免太过沉重。
21世纪不动产相关负责人表示，目前新盘价格加速下行，而且贷款额度也比二手房多，所以未来，购买二手房的门槛越来越高，购房需求可能重回新房市场。而这对全市中介公司来说将是致命打击。
实际上，在这种情况下，大型中介公司已经纷纷开始代理新盘业务，赚取开发商的佣金。
长此以往，二手房市场将出现“倒退”，很显然，巨额的交易成本将对市场造成严重打击。
影响四
出售难度增加
降价预期更浓
成本增加后消费者对于房屋的需求将可能改变，低价房以及一些税费较低房屋更受青睐。虽然当前市场中因过户指导价而调低价格着急出售的人群占比较小，但过户指导价是长期的措施，对于房价的影响作用可能并不会马上体现。加之其他政策的综合作用之下，未来房价下降预期强烈。
链家地产副总裁林倩认为，此时提高最低计税价格，有助于打破二手房市场现有僵局，加速房价落地，使买卖双方客户的心理价格更加贴近。
林倩告诉记者，当前市场与历次调整的情况截然不同，市场博弈已向买方市场倾斜，在这种前提下，业主出售难度增加，有可能会通过适当降低总价的方式来变相承担部分税费，甚至直接承担税费，避免客户多次议价和大幅议价。
但她同时表示，二手房价格很难像部分新房项目出现大幅跳水情况，郊区和城区都已出现一轮的下调，未来降价空间也相对有限，此时调高计税价格，对于购房者来说要相对利好。
“初步估算，指导价调整后所增加的税费，约占房价的2%-3%，还小于当前6%左右的议价空间，对于撮合买卖双方的价格认知反而有帮助。”林倩说。
都来说说
●博友观点
@烈焰蝌蚪赵山河：12月10日要是这么一收税，二手房不一点戏都没了，只能大降价了！！
@瑜榆愉 : 这几天中介天天催着签约呢，抵制住了，跌吧跌吧！
@钻石胖老伍：房价的回落幅度一定高于增加的交易成本，所以完全不用急。
●专家看法
@李文杰（中原地产华北区域董事总经理）：在现在的市场时机调整北京二手房过户指导价格，额外增加的税费成本将不可能再转嫁给买家，因此势必引起业主的进一步降价。
@胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）：虽然二手房购房人的税费会因此增加，但由于目前二手房房价处在一个下降通道里，所以，二手房价格的下降将冲抵调税费的增加，购房人的实际总支出还会下降。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）