用跌入谷底来形容目前的二手住宅市场再合适不过了，整个10月，全市二手房仅成交了8100套，与13000套左右的平均水平相去甚远，11月二手房成交数据也不尽如人意，甚至有可能略微回落。二手房业主存在的严重惜售心态，已成为了二手市场低迷不振的重要原因。
相较而言，一手房市场虽然成交也陷入低谷，但供应量却相对稳定，近期大幅降价的楼盘也逐渐增多，所以对于中介机构而言，代理一手楼盘正好弥补了二手市场有效房源不足的问题，从而造成各大型中介机构纷纷将工作重心向一手房市场转移。
二手市场的惜售情况是否会就此一路延续，从而导致成交一路低迷？记者日前走访多家中介门店时，门店经理纷纷表示，不管对于买方还是卖方，年关都在心理上有着重要的意义。他们普遍觉得目前的市场笼罩着难以看穿的迷雾，而春节过后，整个楼市的走势将会明朗化，到时再选择入市，将更容易做出正确选择。
虽然市场形式依然胶着，但心理天平已逐渐向买方倾斜。据业内人士郑荣林介绍，目前华山路板块已出现个别赔本甩卖的情况，如某温州业主将一套嘉里华庭房源价格由2400万元下调至2100万元，不过，不少购房者却仍有更大的降价预期。年关过后，随着形势的明朗，买卖双方谁的心理更“沉得住”，将决定二手房价今后的走势。
新上海人购房计划受挫纷纷卖掉房子改当租客
根据业内人士提供的数据，5年以前，在上海外环周边买一套90平方米的两房大概只要60万元，现在大约需要150万元。伴随房价上涨，购房成本已成倍上升，这对以首次置业为主的新上海人来说，目前在上海的购房压力要增大数倍。
近期的二手房购房者中，新上海人比例占25%，一手楼盘购买者中约有30%是新上海人，调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为，新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一方面，楼市新政后，购房门槛抬高，对外地居民的限贷和限购要求比较严格，须“凭票”购房，改善需求者大多数都不能买了，投资需求更是被完全遏制；另一方面，居高不下的房价也让不少年轻的新上海人，尤其是大量适婚白领望而却步，收入水平难以企及房价，这部分需求很长时间都难以释放。可以说，新上海人正面临调控政策和房价的双重压力。
然而，就在今年10月之后，本市的不少楼盘出现大幅降价，这让不少当了多年租客的新上海人再次萌生购房想法。那么，年末新上海人都是怎么淘房的？本期楼经和您来一探究竟。
新房市场：看价格 -哪里实惠买哪里
年末新上海人新盘购房坐标：嘉定新城、青浦新城、宝山西城区、宝山罗泾、浦东周康
目前高房价的矛盾集中体现在外环以内的中心城区，由于人口密度高，土地供应有限，中心城区新盘价格大多新上海人都难以承受，只能将目光瞄准外环区域或远郊板块。近期上海楼市新盘供应热点区域集中在嘉定、宝山、青浦和原南汇区域，约占全市今年公寓住宅新增供应量的47%，这些区域也成为了新上海人关注的热点板块。
位于轨交1号线附近的某楼盘是宝山西城区板块的标杆大盘。其房价在去年年末已经逼近2万元/平方米，而在这一轮房价下跌过程中，其房价降至1.7万元/平方米。同处宝山，位于罗泾板块的某楼盘，11月时的均价由1.2万元/平方米降至9800元/平方米，降幅将近20%。而根据中介门店的客户汇总数据显示，在前往这些楼盘的看房和购房人群中，新上海人的比例为36%－40%。前者虽然价格略高，但是有便捷的交通优势，后者虽然较远，但是已经接近全市新盘价格的最低水平。
因此，新上海人往往更看中楼盘的价格，虽然许多上海人对于房价比较敏感，但敏感程度是不同。简单说，当前要买房并且正在买房的新上海人绝大部分都是刚性需求，他们需要解决的是名义上“先有房”，而不是“先有房子住”的问题，因此许多人虽买了房，但为了上班方便，仍然会选择靠近中心城区租房住，因为自己所买的房子往往很远。
二手房市场：看老公房 有议价空间的最受欢迎
年末新上海人二手房购房坐标：浦东金桥、浦东金杨、宝山共康、闵行七宝
二手房市场在这一轮调控中显得比新房市场还要冷清。不过，即便如此，低总价的市区老公房在冷淡的二手房市场里仍显活跃。虽然新上海人对于老公房的房源品质往往并不满意，看房时也常会抱怨房型差，采光不好。但考虑了地段位置、配套、交通便捷等因素后，还是会选择出手。
松江九亭是新上海人租房较集中的板块。据介绍，一家中介门店平均每月成交的租赁房源达近20套，租客中，新上海人占比超过八九成，而合租房源占一半左右。目前九亭板块一房的租金约为2300元/月，两房的租金在2800元之间，以普通装修的次新房源为主，如果和靠近市区的一些老公房相比，租金虽然并未便宜多少，但功能分区往往更合理，更适合两个以上的家庭合租，这样分摊下来，租赁成本能下降很多。
买房故事
“卖掉唯一房子，过过房客的日子”
楼市不给力，不仅买房的纠结，卖房的也一样纠结。不过，在这样的纠结市中，也有人敢于抛掉自己手头唯一的房子过上租房生活。“我准备把外环的房子卖了，在市中心租房子，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回‘富人’。”
谈起自己的设想，在外企从事财务工作的薛先生很是来劲儿。早在2001年，薛先生在普陀嘉定交界区域购入一套2003年交房的期房，当时单价3200元/平方米，126平方米的三方一厅价格约40万元，首付只要2成。在父母的帮助下，薛先生首付10万元，贷款30万，分15年期偿还。而接下来几年，薛先生的房子价格在飞速上蹿：4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年，该小区的精装修房单价已突破万元大关。
如今，这里的二手房房价又较2005年翻了一番，薛先生动起了卖出现有房子，改成在市中心租房子的计划。“即使我的房子涨到300万元，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花好几个小时在路上挤公交。但是若卖了回笼资金后租住在市中心，这笔资产就由’死钱’变成了‘活钱’。”薛先生分析道，若以最终卖房到手240万元（去除各类交易成本后的保守到手价），以一年期存款利率3.5％计，该笔房款一年的存款收益可达8.4万元，利息平均分摊到每个月就有7000元。“7000元可以在市中心租到配置和环境不错的2室户房源，或中环附近的3室房源。”薛先生坦言，虽然这两年房租的价格也呈现水涨船高的态势，但从这几年房价和房租的变化情况看，房价涨幅仍然明显大于房租的涨幅。
不过，从今年来看，情况似乎发生了变化。薛先生表示，以他居住的小区来看，目前二手房挂牌价格几乎较一年前没怎么变动过，在通胀效应下，买房保值增值似乎已经"不灵验"了。“房价的拐点或许已经到来，是时候作出选择，是继续持有还是落袋为安了。”基于对房价未来走势悲观的看法，薛先生认为，与其继续守住可能存在"缩水"风险的固定资产，不如在总资产变动不大的前提下，更多考虑生活品质。“由于我们夫妻俩都在市区工作，在市中心租房居住虽然可能面临缺失’家的感觉’，但每天节约大量的时间成本是可以预见的。有了更多的可支配时间，也就意味着更多财富和机会的可能。”
对于薛先生的大胆设想，也有人表示无法认同。有购房者认为，这一做法过于激进。她认为，房价、房租价格和存款利率一直呈现波动状态，要准确预期未来数十年的变动几无可能。“若三者长期处于相对静态，那先卖房再租房具有一定的可操作性，但目前要预言这一做法能’跑赢’大市，还为时尚早。”
主笔手记
谨慎看待政策有限利好
本周，中国人民银行三年来首次下调存款准备金率，如同资本市场一样，房地产业内随即也奔走相告，有大佬更是对此重大利好谨慎评之：别太乐观，快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。
从以往的经验来看，这种谨慎的乐观显然是有道理的，下调0.5%的存款准备金率，意味着银行系统向社会释放4000亿元左右贷款。
地产开发商尽管销售可能仍然冷清，但只要能够借到钱，火烧眉毛的资金压力就能得到缓解。这样，他们就不必急着降价销售来回笼资金。正如同策咨询与研究发展中心姚伯均所言，现在调整存准率将给等待调控政策转向的开发商们更多的信心，告诉他们货币政策转向了，从而让他们更积极的捂盘不售，他认为国际大宗商品还在上涨，来年通胀的因素并没有消失，房地产价格处于高位，并没有出现明显的下跌，市场没有表现出应有的理性，更多是限购带来的行政调控的结果。
很显然，种种官方和业内的言论都表明，最近的楼市调控还是不能放松。--诸如"限购令"--还将继续执行下去，因此，楼市的销售量要摆脱萧条，恐怕不容易。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）