导读：济南房价持续缓慢下跌 二手房相对坚挺明年难料
2011年的最后一个月已经过去了大半，对于各家楼盘的开发商来说，年底收官之战临近尾声，然而今年的销量可谓惨淡，受限购和限贷影响，购房者观望情绪浓厚，楼市最终将冷清收场。房产专家认为，明年楼市将全面进入调整期，房价仍将以下跌开局。
今年楼市将冷清收场
12月份即将过去，今年以来持续低迷的成交量促使开发商们在最后时期使出浑身解数，开始最后一搏，不少开发商打出折扣优惠等促销活动吸引购房者。济南买房网分析人士称，济南西部一楼盘推出的50多套房源，户均赠送6平方米。有的楼盘推出“认筹3万抵6万”的活动。还有的楼盘还逆市推出“保值促销”策略，承诺一旦交房时或一年内房价下跌，将补偿购房者差价，甚至给首付款利息，以期拉动低迷的房市。
各种促销活动并没有挽救楼市的惨淡局面。根据济南住宅与房地产信息网数据显示，从12月5日至11日，济南市共成交商品房682套，比前一周减少237套，环比下跌25.79%。其中，住宅成交401套，环比前一周仅仅增加了2套。12月12日至18日住宅成交量略有回升，济南市共成交商品房979套，比前一周增加297套，环比上涨43.54%。其中住宅成交472套，环比前一周增加了71套。
各家楼盘的销售业绩并不理想。位于济南近一周网签销售排行榜首位的楼盘销量为215套，也是上周销售排行中唯一过百的项目，多数楼盘销量不佳。
房价持续缓慢下跌
在浓厚的观望气氛和低迷的成交量影响下，房价下跌的步伐越来越明显。济南11月份新房价格环比下跌了0.2%，同比上涨了1.4%。10月出现的新房二手房价格双双下跌的局面在11月持续。
中原地产市场研究总监张大伟称，继10月全国城市房价拐点出现以后，11月城市房价拐点加深，下调幅度增加，调控效果愈加明显。根据国家统计局发布的数字,从1至11月份，济南新建商品住宅价格环比变化为0.2%、0.4%、0.5%、0.5%、0.2%、0.3%、0%、-0.4%、0.1%、-0.5%、-0.2%。综合各月的情况来看，济南新房价格累计涨幅达到了2.2%，累计跌幅达到1.1%。
然而很多购房者并没有感到房价明显下跌，究其原因，买房网分析人士称，目前济南楼市的库存已开始增加，开发商为了增加业绩，在价格上会有所下调，但具体也要分区域、分项目而言。在中心城区，一些楼盘本身供货量就少，再加上产品自身的品质较高，价格可能不会出现太大的降幅;而在济南的周边区域，很可能会缓慢降价，但幅度不会很大。
二手房价格依然坚挺
受新房销售冷淡的影响，二手房市场也一直处于低迷状态。年底一些二手房卖家打出“直降五万元”、“首付仅三成”等促销口号，吸引购房者选房。
总体来看，相对坚挺的二手房价格没有出现全面降价的情况。
据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年12月12日—12月18日，济南二手住宅挂牌均价呈现小幅回升。全市二手住宅挂牌均价为8208元/平方米，较上周每平方米上涨了68元，涨幅为0.84%。全市六大城区挂牌均价涨幅参半，高新、槐荫、历城三区呈现小幅下跌，历下、市中、天桥三区的挂牌均价呈现了小幅上涨。六大城区中，槐荫区跌幅最大，市中区涨幅最大。
二手房市场有价无市，大多业主选择转卖为租以观后市。业内人士称，相比一手房大刀阔斧的降价和成交量提升，二手房价格松动很含蓄，成交量仍显颓势。有些看似大幅降价的房源，也多是将前期高挂的牌价恢复到市场价或略低于市场价，且短期内仍不能与一手房降价幅度相提并论。
明年房价或以下降开局
对于今年开发商的销售情况，截至目前，已有至少26家上市房企发布了2011年度业绩预告，尽管部分巨头房企全年销售业绩仍有所增长，但难挡颓势。万科[简介 最新动态]11月份实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元;其中销售面积环比下降27%，同比下降24%;销售金额环比下降20%，同比下降36%。
发改委有关负责人在全国发展和改革工作会议上表示，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。
有分析人士称，与第一波楼市降价有所不同的是，万科、保利地产[简介 最新动态]和中海地产[简介 最新动态]等行业巨头与中小房企的销售表现越来越趋于一致，普遍出现萎缩，这意味着上半年大开发商与中小开发商市场分化的行情已经不再，楼市已经进入全面调整期。
易居房地产研究院杨红旭说，全国房价下降趋势确立后，一二线城市房价下降趋势更快、势头更猛。接下来数月，随着环比价格的下降，以及同比价格下降城市的增多，新建商品住宅同比涨幅将继续下滑，房价跌幅逐步扩大。预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态，明年二季度可能止跌或跌幅缩小。
（来源：马鞍山易房网 www.0555yi.com 马鞍山 房地产 二手房）